როგორ ვიყიდოთ ბანკის საკუთრებაში არსებული Foreclosures
ბანკები ფლობენ უძრავი ქონების იმიტომ, რომ ბანკმა შეიძინა სახლებში foreclosure . საბანკო წიგნების სახლებში ჰქვია REOs, რომელიც აკრონიმია "უძრავი ქონების საკუთრებაში". გაითვალისწინეთ, რომ როდესაც ბანკებმა მიიღეს ქონების გამოსყიდვა სახლეულობის გზით, ხშირ შემთხვევაში იმიტომ, რომ არავითარ შემთხვევაში არ გაჩნდა სააქციო ნაბიჯები, რათა სატენდერო წინადადების მინიმალური ოდენობის სატენდერო წინადადების ან საბანკო ანგარიშის მინიმალური ოდენობის სატენდერო წინადადების მინიჭება შეუძლებელია.
ზედაპირზე, შეიძლება არ იყოს გასაკვირი, თითქოს foreclosures მომგებიანი, მით უმეტეს, თუ ბანკს სურს გაყიდოს თავისი ინვენტარი ღია ბაზარზე თანხა, რომელიც ერთხელ კუთვნილი ბანკის წინა mortgagor. თუმცა, აქ არის მინიმუმ ორი მიზეზი, რის გამოც REO შეიძლება იყოს მომგებიანი თქვენთვის:
- თუ ორი სესხი უზრუნველყოფილია საკუთრებაში (რომელიც საერთოა ამ დღეებში), მეორე კრედიტორების ზოგჯერ არ foreclose. თუ მეორე კრედიტორი არ ახდენს პირველი კრედიტორების დაბრუნებას და იწყებს საკუთარ ანგარიშსწორებას, მეორე კრედიტორი ამოღებულ იქნას foreclosure- ში. ბევრი მეორე იპოთეკური სესხი ორიგინალური საბაზრო ღირებულების 20% ან მეტია.
- ბანკს ხშირად არ სურს ინვენტარიზაცია. მას შემდეგ, რაც მას არ მიუღია მინიმალური ტარიფი ინვესტორისგან ან სახლში მყიდველის მიერ სასამართლოში გაყიდვის დროს, ბანკი შეიძლება სავარაუდოდ ფასი რომ REO სახლში ნაკლებად, უბრალოდ მოშორება. დამოკიდებულია მის შიდა ბუღალტერიაზე.
მოძებნა REO ჩამონათვალი აგენტები
არსებობს ბევრი ადგილი ხელმისაწვდომია ონლაინ მოძიების foreclosures . თუმცა, თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ მათ MLS- ში . თუ მყიდველის აგენტი სთხოვეთ MLS- ს "REOs- სთვის", თქვენ ალბათ იპოვით, რომ ძალიან მცირე ზომის უძრავი ქონების აგენტები სპეციალიზდებიან REO- ებზე გასაყიდად თქვენს სამეზობლოში.
აქ არის რჩევები შესახებ REO ჩამონათვალი აგენტები:
- ყველაზე REO ჩამონათვალი აგენტები მხოლოდ REOs, არ არის სხვა ტიპის ქონება.
- REO ჩამონათვალი აგენტები ხშირად აძლევს ბანკებს ბანკებში სანაცვლოდ, რადგან ეს აგენტები მოცულობას განიცდიან და ზოგჯერ აქტივების მენეჯერს იღებს cut.
- REO ჩამონათვალი აგენტები გამოიმუშაოთ ან გაყიდვის ბევრი REOs ან მოქმედი როგორც ორმაგი აგენტი . ორმაგი სააგენტოს ფარგლებში , REO- ის ჩამონათვალი აგენტი მიიღებს როგორც ჩამონათვალი კომისიას, ასევე მყიდველის აგენტის კომისიას.
- მყიდველის აგენტების მოზიდვის მიზნით, ბევრმა ბანკმა მყიდველის აგენტის კომისიაში უფრო დიდი პროცენტული შეთავაზება შესთავაზა, ვიდრე აგენტის კომისია.
- REO ჩამონათვალი აგენტები ზოგადად წარმოადგენს გამყიდველი, არ მყიდველი. განიხილეთ თუ არა თქვენი საკუთარი წარმომადგენლობა, შეიძლება.
- REO ჩამონათვალი აგენტები, როგორც წესი, ყველაზე მწარმოებელ აგენტები, რადგან მოცულობის ბიზნესის ისინი ჩაატარებენ. ისინი, როგორც წესი, არ ხარჯავთ ბევრი დრო მუშაობის მყიდველებს.
- ზოგიერთი REO ჩამონათვალი აგენტები იმდენად დაკავებულია, რომ ისინი აყვანის თანაშემწეები სფეროში ზარები. ბევრი არ აძლევს საკუთარ მობილურ ტელეფონს, რომელიც კომუნიკაციის გართულებას შეუქმნის.
აყვანის მყიდველის აგენტი
თუ არ გაქვთ პირდაპირი გამოცდილება ბანკებთან მოლაპარაკებებით, შეგიძლიათ მიიღოთ უკეთესი წარმომადგენლობა თქვენი მყიდველის აგენტის დაქირავებაზე .
აგენტის შერჩევამდე, აირჩიე რამოდენიმე და გასაუბრებაზე უძრავი ქონების აგენტი, რათა იპოვოთ კარგი მორგება.
- მყიდველის აგენტს აქვს ფიდუციალური პასუხისმგებლობა თქვენი ინტერესების დასაცავად.
- მყიდველის აგენტები არ წარმოადგენენ გამყიდველს. მაშინაც კი, როდესაც გამყიდველი ატარებს მათ კომისიას.
- მყიდველის აგენტები ზოგადად იხდიან გამყიდველს. ეს იმას ნიშნავს, რომ არ დაგიჯდებათ მყიდველის აგენტის დაქირავება.
- მყიდველის აგენტები შეიძლება მოითხოვონ ხელი მოაწეროს მყიდველის ბროკერზე შეთანხმებას , რომელიც ავალდებულებს აგენტის მოვალეობებს და განსაზღვროს ვინ იხდის კომისიას .
- განვიხილოთ მუშაობის მყიდველის აგენტი, რომელსაც აქვს გამოცდილება REOs- თან.
მოლაპარაკება REOs- თან
თუ ბაზარი შედარებით ახალია ბაზარზე, ძალიან შესაძლებელია, რომ ბანკი არ გადაუხვევს მისგან ბევრად უფრო მეტს. თქვენ უფრო მეტი მოლაპარაკებების ძალა ექნებათ იმ შემთხვევაში, თუ შესთავაზე სახლებში, რომლებიც ბაზარზე იმყოფებოდნენ 30 დღეზე მეტი ხნით.
აქ არის რამოდენიმე რჩევა:
- ბანკები საბანკო და სადაზღვევო კომპანიებთან ერთად მოლაპარაკებებს აწარმოებენ. თუ აირჩევთ ბანკის სათაურს / სალარო კომპანიას , შეამოწმეთ საკომისიო იმ კომპანიების მიერ, რომლებიც დააფინანსებთ თქვენ. ზოგადად, ბანკის მიერ არ გადაიხდება გადასახადი, მაგრამ მყიდველის მიერ გადახდილი გადასახადი უფრო მაღალი იქნება, ვინაიდან ტიტული და ესქრო ხშირად იმ ფასდაკლებით ყიდულობენ, რომ მყიდველებს მეტი თანხა აქვთ.
- ბევრი ბანკი მიდის დაშორებით მყიდველისთვის დამახასიათებელი დახურვის ხარჯების გადახდაზე. ზოგიერთი გადასახადი, როგორიცაა გადარიცხვები გადასახადები , ქვეყნისა და სახელმწიფო გადასახადი, იბეგრება მყიდველით და არა ბანკით. ბანკები ხშირად არ გადაიხდიან მავნებლების ანგარიშებს , რემონტს ან საოჯახო გარანტიას .
- ზოგიერთი ბანკი არ მოაწერს კონტრაქტს, სანამ ყველა პირობა არ არის შეთანხმებული მხარეებს შორის სიტყვიერად.
- ველოდებით ბანკს საკუთარი ნასყიდობის ხელშეკრულების ან დამატებების შეტანა თქვენი სტანდარტული შესყიდვის ხელშეკრულებაში. დაწვრილებით წაიკითხეთ და მიმართეთ უძრავი ქონების იურისტს რჩევისთვის, თუ არ ესმით. შეგიძლიათ ფსონი ბანკის ადვოკატმა გააფორმა ამ კონტრაქტს და ეს არ არის თქვენს სასარგებლოდ.
- იმ შემთხვევაში, თუ ბანკი არ დაამსხვებს და შეთავაზების უარყოფის მიღებას მიიღებთ, კიდევ 30 დღით დაველოდებით და შემდეგ გააგზავნეთ თქვენი ორიგინალური შეთავაზება, თავდაპირველი თარიღის გადაკვეთა და თქვენი ახალი თარიღი.
- თქვენ შეიძლება დაველოდოთ 10 დღის საპასუხოდ თქვენი შეთავაზება ბანკიდან. იყავი მომთმენი. მე ვიცი, რომ ეს გიჟებია, რომ ზოგიერთმა ბანკმა შეიძლება დიდი ხნის განმავლობაში მიიღოს პასუხი, მაგრამ მათ შეუძლიათ.
- ბანკს შეუძლია მოგთხოვოთ სესხის განაცხადის წარდგენა, რის შედეგადაც შეგიძლიათ წინასწარ გაგეწიოთ. თუმცა, თქვენ არ ხართ ვალდებული მიიღოთ სესხი ამ ბანკში.
- თუ დახურული დახურვის თარიღით დახურვა ვერ მოხერხდა, ბანკს შეუძლია დააკისროს ჯარიმა ყოველი დღისთვის ამ თარიღისთვის. დარწმუნდით, რომ თქვენ გაქვთ კრედიტის პრეპლოვალური წერილი თქვენი კრედიტორებისგან შეთავაზების შეთავაზებამდე, და მიიღებთ გარანტიას, რომ მიიღებთ დაფინანსებას თქვენს კრედიტორს, მოულოდნელად დაგვიანებით გადაადგილების გარეშე.
- თქვენ სავარაუდოდ სთხოვეთ სახლის შეძენა "როგორც არის". არსებობს უარყოფითი მხარეები ყიდვის foreclosures . გაახარეთ თქვენი შეთავაზება სახლის ინსპექციის მიხედვით . ზოგიერთი გამყიდველები default strip აქტივების foreclosure სახლებში .
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.