გაკეთება მოკლე იყიდება რთულია საკმარისი, საკმაოდ გულწრფელად, მაგრამ კიდევ უფრო რთული, როდესაც თქვენ გაქვთ ორი სესხების - ეს ორჯერ თავის ტკივილი. ვგრძნობ შენს ტკივილს. იმიტომ, რომ არა მხოლოდ გჭირდებათ სესხის პირველი კრედიტორი, მეორე იპოთეკამ უნდა გაათავისუფლოს ეს სესხიც.
პირველი, მოდით შევხედოთ რა ხდება foreclosure :
Foreclosure პოზიციები შორის კრედიტორების
არ აქვს მნიშვნელობა, თუ მეორე იპოთეკას გადაგიყვანთ სახლის შეძენის დასახმარებლად, ან თუ თქვენ მიიღებთ სახლში სააქციო კაპიტალის ფაქტს ფაქტობრივად.
მეორე კრედიტორი ყოველთვის იქნება მეორე პოზიციაზე, თუ პირველი არ არის დაქვემდებარებული. ჩვეულებრივ, იპოთეკური კრედიტორი, რომელიც პირველ ადგილზეა, არ ექვემდებარება პოზიციას.
პირველი პოზიცია პირველ რიგში იწყება გამოსყიდვის უფლებისგან. ეს იმას ნიშნავს, როდესაც ნაგულისხმები ცნობაა შეტანილი, თუ მეორე კრედიტორი უნდა იყოს პირველ რიგში, აუქციონისგან ან გაყიდვისგან მიღებული შემოსავლის მიღება ან ქონების აღება, მეორე კრედიტორი ვალდებულია დაიწყოს საკუთარი წინასწარი გადახდის პროცედურა.
ქვეყნის უმეტეს ნაწილში ეს ნიშნავს, რომ მეორე კრედიტორი პირველი კრედიტორების უნდა გადაიხადოს პირველი კრედიტორების გადახდა, გადაიხადოს პირველი კრედიტორების ღირებულება, დაადგინოს ნაგულისხმები და მასთან დაკავშირებული ხარჯების შეტყობინება და შემდეგ შეიტანოს საკუთარი შეტყობინება ნაგულისხმები. თუ მეორე კრედიტორი არ აკეთებს ამას, მეორე კრედიტორს შეუძლია წაიშალოს გამოსყიდვა და არაფერი მიიღოს, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ არ არის საკმარისი ფული.
როდესაც მეორე კრედიტორი იღებს შეტყობინებას, რომელიც აცხადებს, რომ პირმა გააუქმა სახლში, სახლის შემოწმების შემდეგ, ბევრი კრედიტორი არ იწყებს საკუთარ ანგარიშსწორებას. ისინი ამ პოზიციას იკავებენ, რადგან შესაძლოა არ იყოს საკმარისი თანხა იმისათვის, რომ მეორე კრედიტისთვის გამოგონების საპროცენტო სარგებელი მიიღოს.
ეს ქმედება მეორე კრედიტორს დაუცველ პოზიციაში ტოვებს.
რამდენად მოკლე იყიდება დახურვის ხარჯები გადახდილი
მიუხედავად იმისა, რომ გამყიდველი შეიძლება ჰქონდეს ხელმოწერილი ჩამონათვალი შეთანხმების უძრავი ქონების აგენტი, ძალიან სავარაუდოა, რომ კრედიტორების იქნება renegotiate კომისია . კრედიტორების გადახდა ტრადიციულ გადასახადზე ნაკლებია და ცდილობენ გარიგების ხარჯების გაღება ყოველმხრივ.
დახურვის ხარჯების შესამცირებლად, ასევე არსებობს საფასური, რომ კრედიტორები ჩვეულებრივ უარს იტყვიან გადაიხადონ. ისინი არიან:
- მთავარი გარანტია გეგმები
- მავნებლების ინსპექტირება და მავნე ორგანიზმები
- სახურავის სერთიფიკატები
- კანალიზაციის ინსპექციები
- რემონტი ითხოვს მყიდველები, როგორიცაა სარემონტო მოთხოვნა
- კრედიტების მყიდველის დახურვის ხარჯები
მოლაპარაკება მეორე კრედიტით მოკლე გაყიდვით
განსაზღვრის შემდეგ, რომ თქვენი სიტუაცია შეესაბამება მოკლე იყიდება კვალიფიკაცია , და თქვენ შეასრულა ყველა კრედიტორების მოთხოვნა - პლუს, ნაპოვნია სურვილი და კვალიფიციური მყიდველი - თქვენ ჯერ არ არის ტყეში.
ვთქვათ, რომ თქვენი დახურვის ხარჯები 5% ან $ 4,250. 85,000 დოლარის ღირებულების დახურვის ხარჯების გამოკლებით, თქვენ გექნებათ დაახლოებით $ 81,000. ახლა ხდება ორი კრედიტორების შორის ომი.
ზოგადად, პირველი მოლაპარაკებაა, რომ მეორე კრედიტორი შესთავაზოს მცირე თანხას, ვთქვათ $ 1,000. ახლა, ეს შეიძლება არ ჩანს, როგორც ბევრი, როდესაც შედარებით მეორე სესხის ბალანსი $ 55,000 რადგან თქვენ ითხოვს კრედიტორების დასაკარგი $ 54,000.
მეორეს მხრივ, თუ მეორე კრედიტორი უარს ამბობს, საბოლოო ჯამში შეიძლება არაფერი მიიღოთ.
არსებობს ჯერ, როგორც ჩანს, რომ უმცროსი კრედიტორების გამოჩნდება შეწყვიტა მათი noses spite მათი სახეები. მაგრამ ეს არის ის, სადაც პირველი კრედიტორების შეიძლება დავთმობთ კიდევ უფრო მეტი, რათა გარიგება მუშაობა. ჩემი გამოცდილება, პირველ რიგში, ყველაზე მეტად კრედიტორები 90% -ს მიიღებენ, რაც იმას ნიშნავს, რომ 85000 აშშ დოლარის სესხი, კრედიტორი შესაძლოა ეთხოვა $ 76,500.
თუ ქსელი 81 ათას დოლარს შეადგენს, დახურვის ხარჯების შემდეგ, რომელიც 4,500 აშშ დოლარს დატოვებს, პირველი კრედიტორი კი მეორე კრედიტორს შესთავაზებს. მეორე კრედიტორი უნდა დათანხმდეს სესხის გაცემას. თუ არა, მოკლე იყიდება უარის თქმა და პირველი კრედიტორების სავარაუდოდ წართმევას ქონების foreclosure, აღმოფხვრის მეორე სესხი.
გააგრძელეთ მოლაპარაკებები, სანამ რეზოლუცია არ მიიღწევა. გახსოვდეთ, როგორც პირველი და მეორე ფსონების გაყიდვა მოკლე გაყიდვის საქმეში .
შენიშვნა: კალიფორნიაში უმცროსი მეწარმე შეიძლება უარყოს თანამშრომლობა, თუ სესხი რთული ფულის სესხია, რომელიც უზრუნველყოფილია 1-დან 4 ერთეულით. ასეთ შემთხვევაში, თუ მეორე კრედიტორი ამოწურულია საიმედოდ გაყიდვის დროს, მაშინ მეორე კრედიტორს უფლება აქვს განახორციელოს დეფიციტის განაჩენი . (ვარდების ფირმის კორპორაცია ვ. ჩერიღინო, 59 კ 2d 35 (1963).)