ელოდება დახურვა სახლში
რაც იმას ნიშნავს, კრედიტორების ასრულებს მნიშვნელოვან როლს, რომელიც არ შეიძლება შეუმჩნეველი იყოს.
მყიდველს და გამყიდველს შეუძლია დათანხმდეს შესყიდვის კონტრაქტში ადრე დახურვის თარიღი, მაგრამ თუ კრედიტორი ვერ ასრულებს ამ დროს ფანჯარაში, მას ნამდვილად არ აქვს მნიშვნელობა, რომელი თარიღია შერჩეული, რადგან ის არ აპირებს დახურვის თარიღს მყიდველისა და გამყიდველის მითითება. დაიხურება, როდესაც კრედიტორი მზადაა დახუროს. გარდა ამისა, არა ყველა კრედიტის განმაპირობებელი მიზანშეწონილობა.
ესქრო დახურვის პროცესი
იმის მიხედვით, თუ საიდან ცხოვრობთ, ნებისმიერი რაოდენობის სუბიექტს შეუძლია გაუმკლავდეს დახურვის პროცესი. მოდით განვიხილოთ რამდენიმე. დახურვის აგენტი შეიძლება იყოს ესქრო ოფიცერი , უფრო ახლოს, სათაურით ან უძრავი ქონების იურისტი .
დახურვის პროცესები შეიძლება განსხვავდებოდეს იმავე მდგომარეობაშიც კი. მაგალითად, კალიფორნიაში, სამხრეთ კალიფორნიაში ჩრდილოეთ კალიფორნიაში ესკორკის პროცესი განსხვავდება. პირველადი განსხვავება ორია Escrow- ის ინსტრუქციების შედგენა და გაფორმებულია წინა კალენდარში (მოკლედ შეთავაზების მიღების შემდეგ) ჩრდილოეთ კალსა და უკანასკნელ ბოლოს (დახურვის წინ) ჩრდილოეთ კალ.
სანამ რომელიმე ესქრო შეიძლება დაიხუროს, უნდა შესრულდეს შესყიდვის ხელშეკრულების ყველა პირობა; მაშინ გამყიდველმა დეპოზიტების დეპონირება და მყიდველი ვალდებულია თანხის დეპოზიტი. აქ არის სავალდებულო ტიპის პირობები საჭირო კალიფორნიაში. შენი სახელმწიფო დახურვის პროცესი შეიძლება განსხვავდებოდეს.
- სრულად შესრულებული შეძენის ხელშეკრულება და დამატებები.
- ანაბრის თანხის დეპოზიტი .
- მთავარი ინსპექტირება ან უარის თქმა.
- მყიდველის ვალდებულებების შესრულება, როგორიცაა მავნე ორგანიზმების ინსპექტირების ანგარიშის წარდგენა ან / და დასრულების, სახურავის სერტიფიკაციის , სახლის გარანტიის , წინასწარი სათაური პოლიტიკის , ბენეფიციარის მოთხოვნის მიღება, რემონტი, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, სარემონტო მოთხოვნის შესაბამისად .
- მყიდველის ინსპექტირების დასრულება, მათ შორის მოთხოვნის გამოყოფის ჩათვლით .
- მყიდველის საბოლოო გავლა შემოწმების ან უარის თქმა.
- კრედიტორების დამფინანსებლის მიერ ქონების შეფასება.
- კრედიტორების სესხის დამტკიცება და სესხის პირობების დაკმაყოფილება მყიდველის მიერ, როგორიცაა სადაზღვევო პოლისის დამადასტურებელი საბუთი.
- გამყიდველისა და მყიდველის ხელმოწერილი ესქრო ინსტრუქციები.
- გამყიდველი ხელმოწერილი და სანოტარო მოხსენების სათაური.
- მყიდველის ხელმოწერილი და ნოტარიულად დამოწმებული ნდობა და შესრულებული პირობის შენიშვნა .
- მყიდველის ხელმოწერები ყველა საკრედიტო დოკუმენტზე.
- მყიდველის თანხის დეპოზიტი კრედიტორებისგან.
- მყიდველის თანხის გადახდის და მყიდველის დახურვის ხარჯების ანაბარი .
როგორ გრძელდება მთავარი დახურვა?
მყიდველები, რომლებმაც მიიღეს სესხი პრეპლოვალი და სესხის წინასწარი კვალიფიკაცია ხშირად უფრო ახლოს არიან. პრეპლოვური პროცესი მოიცავს გარკვეული ნივთების გადამოწმებას, შესყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერამდე, მსესხებლის გადაადგილებასთან დაკავშირებული ნაბიჯების გადასაჭრელად.
კრედიტორების მიერ დასაქმებულთა დასაქმების, საბანკო ანგარიშების და საკრედიტო ანგარიშის შემოწმების შემთხვევაში, დახურვა შეიძლება მოხდეს, როგორც დამზღველებმა შეიძლება შეასრულონ დოკუმენტებზე მუშაობა და ზოგადი შეფასების განხილვა, ზოგადად ერთი კვირის განმავლობაში. თუმცა, თუ დოკუმენტი არ არის დაკარგული ფაილში, როგორიცაა წინასწარი სათაური ან გაყიდვის გამყიდველი, დახურვა შეიძლება გადაიდო.
ყველაზე ფედერალური იპოთეკური სესხები შეიძლება დახურულ ფარგლებში 30 დღის განმავლობაში. სპეციალური პირველად სახლში მყიდველის პროგრამები, განსაკუთრებით ისეთებიც, რომლებიც მყიდველის თანხის გადახდას ითვალისწინებენ , შესაძლოა 35-დან 45 დღემდე დაიხუროს. ეს სპეციალური სესხები, როგორც წესი, მოითხოვს დამტკიცებას ორი დაფარვის პროცესში.
მეორეს მხრივ, TRID- ის სახელმძღვანელო პრინციპებთან შესაბამისობა შეიძლება ზოგჯერ პროცესი შეამცირონ, რადგან ერთობლივ საქმიანობასთან დაკავშირებულ პირებს არ გააჩნიათ წინასწარ არსებული ურთიერთობა.
მთავარი დახურვის დაგვიანებით
ყველაზე დიდი პრობლემა ხშირად ხდება მას შემდეგ, რაც ფაილი წარდგენილია დამწერლობაში. სესხის ოფიცრები ზოგადად იცნობენ underwriting სახელმძღვანელო პრინციპებს; თუმცა მათ არ შეუძლიათ ყოველთვის წინასწარმეტყველებენ რეაგირება. თითოეული underwriter არის უნიკალური.
ცოტა უარესია მყიდველისთვის, ვიდრე იჯდეს ყუთების თავზე, რომელიც შეიცავს ყველა ძვირფას მათ მფლობელს, ელოდება ფარავს და არ იცის, თუ მათი სესხი დამტკიცდება დამამზადებლის მიერ. ბოლო რამდენიმე დღის დახურვა შეიძლება ძალიან დამაჯერებელი.
ინსტიტუციონალური კრედიტორების, როგორც ჩანს, გამოიწვიოს მეტი დაგვიანებით, ვიდრე იპოთეკური ბროკერებს. მე არ ვარ დარწმუნებული, თუ ეს იმიტომ, რომ დიდი ბანკები დაიცვან საკუთარი პროცედურები ან მათი თანამშრომლები punch საათის და ნამდვილად არ აინტერესებს ფაილი, როგორიცაა დავალებული counter- ნაწილები, მაგრამ ყველაზე დაგვიანებით ჩემი ესკრები არიან დიდი ბანკები.
აქ არის საერთო პრობლემები, რომლებიც შეიძლება დაგვიანებით ან თავიდან აცილების მიზნით, რომელთაგან ბევრს ვამბობ, რომ მეტყველების წინაშე წარდგენილ უნდა ყოფილიყო, მაგრამ ზოგჯერ ბურთი დაეცა:
- დაბალი შეფასება ან დამზღვევი ბრძანებებს აფასებს შეფასებას, რომელიც არ შეესაბამება პირველ შეფასებას.
- დამატებითი ვალი მყიდველის განახლებული ანგარიშით .
- შეცდომები აღინიშნა მყიდველის საკრედიტო ანგარიშში.
- ახალი ლიცენზიები ან გადაწყვეტილებები მყიდველის ან გამყიდველის მიმართ, სათაურით განახლებისას.
- ღრუბლები
- ოჯახური მდგომარეობის შეცვლა მყიდველის ან გამყიდველისთვის.
- საჭირო განახლებული საბანკო ანგარიშები ან ფინანსური დოკუმენტები.
- სადაზღვევო ინფორმაცია არ არის დაკარგული.
- ვადაგასული სესხის ან პროგრამის ვალდებულება.
- სესხის ხარჯების საფასურის მნიშვნელოვანი ცვლილებები.
იმ შემთხვევაში, თუ შესყიდვის ხელშეკრულება არ შეიცავს დებულებას, რომელიც ქმნის დახურვის კონტრაქტს სესხის დამტკიცებისას, მყიდველის მიერ შეძენილი თანხის ანაბარი შესაძლოა საფრთხის წინაშე აღმოჩნდეს, თუ სესხი არ არის დამტკიცებული და გარიგება არ არის დახურული.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.