როგორ იპოთეკური მუშაობა
იპოთეკური არის შეთანხმება, რომელიც საშუალებას აძლევს მსესხებელს გამოიყენოს ქონება, როგორც უზრუნველყოფილი სესხი.
უმეტეს შემთხვევაში, ტერმინი ეხება სახლში სესხის: როდესაც თქვენ სესხება ყიდვა სახლი, თქვენ მოაწერენ შეთანხმებას, რომ თქვენი კრედიტორების უფლება აქვს მიიღოს ზომები, თუ თქვენ არ მიიღოს თქვენი საჭირო გადასახადები სესხის. რაც მთავარია, ბანკს შეუძლია მიიღოს ქონება ქონების გამოსყიდვაზე - აიძულოს, გადაადგილება, რათა მათ შეძლონ სახლში გაყიდვა.
გაყიდვების თანხა გამოყენებული იქნება ნებისმიერი ვალი დავალიანების გადახდას, რაც თქვენ კვლავ მოგერიდებათ.
იპოთეკა არის შეთანხმება:
ტერმინები "იპოთეკური" და "მთავარი სესხი" ხშირად გამოიყენება ერთმანეთთან. ტექნიკურად, იპოთეკური არის შეთანხმება, რომელიც საშუალებას იძლევა თქვენი სახლის სესხი შესაძლებელია - არ სესხის თავად. უძრავი ქონების ტრანზაქციებისთვის, ხელშეკრულებები უნდა იყოს წერილობითი ფორმით და იპოთეკა არის დოკუმენტი, რომელიც (სხვა საკითხებთან ერთად) თქვენს კრედიტორს უფლებას აძლევს თქვენს სახლში გამოაცხადოს.
იპოთეკური სესხი შეძენილია შესაძენად
უძრავი ქონება ძვირია. ადამიანების უმრავლესობას არ აქვს საკმარისი ფულადი სახსრების შეძენა სახლში, რათა მათ მიიღოს გადახდის 20 პროცენტი ან იმდენად და სესხება დანარჩენი. ის კვლავაც ასობით ათასი დოლარის საჭიროებას ბევრ ბაზარზე ტოვებს. ბანკები მხოლოდ სურვილია, მოგაწოდოთ ეს ფული, როდესაც მათი რისკის შემცირების გზა აქვთ.
უსაფრთხოა ბანკები: ბანკები დაიცვან საკუთარი თავი, რომ მოითხოვონ ქონების გამოყენება, როგორც გირაოს ყიდვა . ამის გაკეთება, თქვენ გირავნობა "გირავნობად" და გირავნობად არის თქვენი "იპოთეკა". თქვენი შეთანხმების ჯეროვანი ბეჭდვითობით, ბანკს იღებს ნებართვა თქვენს სახლში, რათა მათ საჭიროების შემთხვევაში გააუქმონ.
უფრო იაფი სესხები:
მსესხებლებიც სარგებლობენ ამ შეთანხმებისგან. კრედიტორების დახმარება ეხმარება რისკის შემცირებას, მსესხებელი იხდის დაბალ საპროცენტო განაკვეთს. იპოთეკური სესხი ხშირია მომხმარებლების მიერ (ინდივიდები და ოჯახი), მაგრამ ბიზნესი და სხვა ორგანიზაციები იპოთეკით სარგებლობენ.
იპოთეკის სახეები
არსებობს სხვადასხვა სახის იპოთეკური სესხი და გაგება ტერმინოლოგიის დაგეხმარებათ აირჩიოთ უფლება სესხის თქვენი სიტუაცია (და თავიდან აცილება აპირებს ქვემოთ არასწორი გზა).
ისევ, თუ გვინდა ვიყოთ გამამხნევებელი, ჩვენ ვსაუბრობთ სხვადასხვა ტიპის სესხებზე - არა სხვადასხვა სახის იპოთეკური სესხი (იმიტომ, რომ იპოთეკური მხოლოდ ნაწილია, რომელიც ამბობს, რომ მათ შეუძლიათ წინასწარ შეაჩერონ, თუ გადახდის შეწყვეტას შეწყვეტთ).
ფიქსირებული განაკვეთი იპოთეკური სესხი არის მარტივი ტიპის სესხი. სესხის მთლიანი ვადით ზუსტად იგივე გადახდის გაკეთება (თუ საჭირო არ არის საჭირო, ვიდრე მოგების მიღება უფრო სწრაფად მოაქვს). ფიქსირებული განაკვეთი იპოთეკური სესხი, როგორც წესი, გაგრძელდება 30 ან 15 წლის განმავლობაში, თუმცა სხვა პირობები არ არის არნახული. მათემატიკა ამ სესხებზე საკმაოდ მარტივია: სესხის თანხის, საპროცენტო განაკვეთისა და რამდენიმე წლის სესხის დაფარვის გათვალისწინებით, თქვენი კრედიტორი აანაზღაურებს ფიქსირებულ ყოველთვიურად გადახდას.
ფიქსირებული კურსი სესხების იმდენად მარტივია, რომ შეგიძლიათ გამოთვალოთ იპოთეკური გადასახადები და თანხის გადახდის პროცესი თავს ( ცხრილები და ონლაინ თარგები გაუადვილეთ). ეს გათვლები არის ღირებული სწავლება, რომელიც დაგეხმარებათ კრედიტორების შედარებაზე და გადაწყვიტოს, რომელი სესხი გამოიყენოს. თქვენ შეიძლება გაგიკვირდეთ, თუ რამდენად გრძელვადიანი სესხი იწვევს მაღალი საპროცენტო ხარჯების თქვენს სესხს - ეფექტურად მიღების მთავარი უფრო ძვირი, ვიდრე ეს უნდა იყოს.
რეგულირებადი განაკვეთი იპოთეკური სესხი მსგავსია სტანდარტული სესხით, მაგრამ საპროცენტო განაკვეთი შეიძლება შეიცვალოს მომავალში გარკვეული თვალსაზრისით.
როდესაც ეს მოხდება, თქვენი ყოველთვიური გადასახადიც იცვლება - უკეთესი თუ უარესი (თუ საპროცენტო განაკვეთები იზრდება, თქვენი გადახდა გაიზრდება, მაგრამ თუ განაკვეთები დაეცემა, შესაძლოა, ქვედა საჭირო ყოველთვიური გადახდები).
ტარიფები ჩვეულებრივ იცვლება რამოდენიმე წლის შემდეგ და არსებობს გარკვეული ლიმიტები იმის შესახებ, თუ რა განაკვეთი შეიძლება გადავიდეს. ეს სესხები შეიძლება სარისკო იყოს, რადგან არ იცი, რას ნიშნავს თქვენი ყოველთვიური გადახდა 10 წლის განმავლობაში (ან თუ შეძლებთ მას).
მეორე იპოთეკური სესხი , ასევე ცნობილია, როგორც მთავარი სააქციო კაპიტალი, არ ყიდულობს სახლს - ისინი სესხის აღების მიზნით, თქვენ უკვე გაქვთ საკუთრება. ამისათვის, თქვენ დაამატებთ სხვა იპოთეკას (თუ თქვენს სახლში გადახდილია, თქვენ ახალ, პირველ, იპოთეკას ინახავს სახლში). შენი მეორე იპოთეკური კრედიტორი, როგორც წესი, "მეორე პოზიციაზეა", რაც იმას ნიშნავს, რომ ისინი მხოლოდ გადახდილი თუ ფული დარჩა პირველი იპოთეკური მფლობელი იღებს გადახდა. მეორე იპოთეკური სესხი ზოგჯერ გამოიყენება სახლში გაუმჯობესებისა და უმაღლესი განათლების გადახდაზე. ფინანსური კრიზისის დროს , ეს სესხები საყოველთაოდ აღიარებული იქნა თქვენი სახლის კაპიტალზე .
უკუგანვითარება იპოთეკური სესხი შემოსავალს აძლევს homeowners (ზოგადად 62 წლის ასაკში), რომლებსაც აქვთ მნიშვნელოვანი წილი საკუთარ სახლებში. Retirees ზოგჯერ გამოიყენოთ საპირისპირო იპოთეკური შემოსავალი, ან მიიღოთ ერთიანი ნაღდი ფულის სახლებში გარეთ, რომ ისინი დიდი ხნის წინ დააბრუნეს. საპირისპირო იპოთეკით, თქვენ არ იხდით კრედიტორების - კრედიტორების იხდის თქვენ - მაგრამ ეს სესხების ყოველთვის არ არის ისეთი კარგი, როგორც ისინი ჟღერდეს .
საპროცენტო მხოლოდ სესხების საშუალებას გაძლევთ გადაიხადოთ მხოლოდ საპროცენტო ხარჯები თქვენი სესხის ყოველი თვის. შედეგად, თქვენ გაქვთ მცირე ყოველთვიური გადასახადი (იმიტომ, რომ თქვენ არ დააბრუნებთ თქვენს სესხის ბალანსს). ნაკლოვანება ის არის, რომ თქვენ არ იხდით ვალს და შენს კაპიტალს თქვენს სახლში , და თქვენ უნდა გადაიხადოთ ეს ვალი ოდესმე. ამ სესხებმა შეიძლება იმოქმედონ გარკვეულ მოკლევადიან სიტუაციებში, მაგრამ ისინი არ არიან საუკეთესო ვარიანტი საუკეთესო სახლის მესაკუთრეთაგან, რომლებიც იმედოვნებენ სიმდიდრის აშენებას.
Balloon სესხების მოითხოვს, რომ თქვენ დავალიანების გადახდას მთლიანად დიდი "ბურთით" გადახდის . იმის ნაცვლად, რომ იგივე ანაზღაურება გადაიხადოს 15 ან 30 წლამდე, თქვენ უნდა გადაიხადოთ დავალიანების აღმოფხვრა (ხუთიდან შვიდი წლის შემდეგ).
ეს სესხები დროებითი დაფინანსებისთვის მუშაობს, მაგრამ ის სარისკოა, რომ თქვენ შეძლებთ მიიღოთ თანხა, როდესაც გჭირდებათ ბუშტის გადახდა.
Refinance სესხების საშუალებას გაძლევთ სვოპ out ერთი იპოთეკური კიდევ ერთი თუ თქვენ უკეთესი გარიგება. იპოთეკის რეფინანსირებისას ახალი იპოთეკური სესხი იძენს ძველი სესხის გაცემას. ეს პროცესი ძვირია იმისთვის, რომ დახარჯოს ხარჯები, მაგრამ ეს შეიძლება გრძელვადიან პერსპექტივაში გადაიხადოს, თუ სწორად გამოდიან ნომრები . სესხები არ უნდა იყოს იგივე ტიპის. მაგალითად, შეგიძლიათ მიიღოთ ფიქსირებული კურსი სესხის დასაფარავად რეგულირებადი განაკვეთი იპოთეკური.
როგორ მიიღეთ მთავარი სესხი
სესხის აღება, სესხის მისაღებად საჭიროა. მთავარი სესხები მოითხოვს ბევრად უფრო დოკუმენტაციას, ვიდრე სხვა სახის სესხებს (როგორც ავტო სესხებს ან პირად სესხებს), ამიტომ მომზადდება ხანგრძლივი პროცესი.
კრედიტი და შემოსავალი:
როგორც სესხების უმრავლესობას, თქვენი საკრედიტო და შემოსავალი არის ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავენ თუ არა მიიღებთ დამტკიცებას. სანამ სახლში სესხის მისაღებად, შეამოწმეთ თქვენი კრედიტი , თუ არსებობს რაიმე პრობლემა, რომელიც შეიძლება გამოიწვიოს პრობლემები (და მათი გამოსწორება, თუ ისინი მხოლოდ შეცდომებს). დაგვიანებული გადახდები, გადაწყვეტილებები და სხვა საკითხები შეიძლება გამოიწვიოს თქვენი განაცხადის უარყოფა - ან მიიღებთ მაღალ საპროცენტო განაკვეთს, რაც იმას ნიშნავს, რომ თქვენ გადაიხდით მეტი თქვენი სესხის ცხოვრებაში.
დოკუმენტაცია და კოეფიციენტები:
კრედიტორები ვალდებულნი არიან გადაამოწმონ, რომ საკმარისი შემოსავალი გაქვთ სესხების დაფარვისთვის, რომელიც მათ დაამტკიცებს. შედეგად, თქვენ უნდა მოგვაწოდოთ შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტი (მიიღოთ თქვენი ფორმა W-2, თქვენი უკანასკნელი საგადასახადო დეკლარაცია და სხვა დოკუმენტაცია, რომლითაც შეგიძლიათ წარუდგინოთ ისინი თქვენს კრედიტორს).
ვალის შემოსავლის დანახარჯები:
კრედიტორები შეამოწმებენ თქვენს მიმდინარე ვალებს და დარწმუნდით, რომ საკმარისი შემოსავალი გაქვთ თქვენს ყველა სესხზე, მათ შორის ახალი გამოყენებისათვის. ამის გაკეთება, ისინი გამოითვლება დავალიანება შემოსავლის თანაფარდობა , რომელიც ეუბნება მათ, თუ რამდენად თქვენი ყოველთვიური შემოსავალი იღებს შეჭამეს მიერ ყოველთვიური გადასახადები.
სესხის ღირებულება თანაფარდობა:
მიუხედავად იმისა, რომ შესაძლებელია შეძენა ძალიან ცოტა ქვემოთ, თქვენი შანსი მიღების დამტკიცების უკეთესია, როდესაც თქვენ დიდი განვადებით. კრედიტორების გაანგარიშება სესხის ღირებულება თანაფარდობა , რომელიც გვიჩვენებს, თუ რამდენად თქვენ სესხების შედარებით რამდენად ქონება ღირს. ნაკლებად თქვენ სესხება, ქვედა რისკი თქვენი კრედიტორების (რადგან მათ შეუძლიათ სწრაფად გაყიდოს ქონება და ფეხზე ყველა მათი ფული).
Preapproval:
უმჯობესია იცოდეთ, რამდენი ხნით შეძლებთ სესხის აღება დიდხანს, სანამ დაიწყებ მაღაზიებს სახლებში (ან სესხები). ერთი გზა უნდა გავაკეთოთ, რომ მიიღოს preapproved კრედიტორების. ეს არის წინასწარი პროცესი, სადაც კრედიტორები შეაფასებენ თქვენს საკრედიტო ინფორმაციას და თქვენს შემოსავალს. ამ ინფორმაციასთან ერთად, მათ შეუძლიათ მოგაწოდოთ მაქსიმალური სესხის თანხა, რომ ისინი სავარაუდოდ დაამტკიცებენ. ეს სულაც არ ნიშნავს იმას, რომ თქვენ დამტკიცებულია - განსაკუთრებით არა კონკრეტული საკუთრებისთვის - მაგრამ ეს სასარგებლო ინფორმაციაა და პრეპროვული წერილი დაგეხმარებათ თქვენი შეთავაზების განმტკიცებაში. კონტრაქტის პირობებში, კრედიტორები უფრო მეტად შეისწავლიან ყველაფერს და მიიღებენ ოფიციალურ დამტკიცებას (ან უარყოფა).
რამდენი სესხი:
კრედიტორების ყოველთვის გითხრათ, თუ რამდენად შეგიძლიათ სესხება, მაგრამ ისინი არ განიხილავენ, თუ რამდენად "უნდა" სესხება. პასუხისმგებლობა გექნებათ გადაწყვეტილების მიღებაზე, თუ რა უნდა გაატაროთ სახლში, რა ტიპის სესხი გამოიყენოს და რამდენად დიდია გადასახადის გადახდა, რომელიც გსურთ (გავლენას ახდენს სესხის ღირებულების თანაფარდობაზე ). ყველა ამ ფაქტორს განსაზღვრავს, თუ რამდენი გადაიხდი და რამდენი პროცენტით სარგებელს მიიღებთ სესხის ცხოვრებაში (მცირე სესხების გაცემა მცირე ყოველთვიური გადასახადები და მცირე საპროცენტო განაკვეთები). ეს სარისკოა იმისათვის, რომ მიიღოთ მაქსიმალური თანხა, მითუმეტეს, რომ თქვენს ყოველთვიურ ბიუჯეტში გარკვეული "ბალიონი" გყავს.
სად არის სესხება
მთავარი სესხები ხელმისაწვდომია სხვადასხვა წყაროდან. მიიღეთ შეთავაზებები მინიმუმ სამი განსხვავებული კრედიტორებისგან, და აირჩიე ის, რაც საუკეთესოდ მუშაობს თქვენთვის.
იპოთეკური ბროკერები გთავაზობთ სესხებს მრავალი კრედიტორებისგან. მათ შეუძლიათ მიიღონ სესხები ბანკებისა და დაფინანსების სხვა წყაროებიდან და ისინი დაგეხმარებათ კრედიტორების შერჩევა საპროცენტო განაკვეთისა და სხვა მახასიათებლების საფუძველზე. იპოთეკური ბროკერებს შეიძლება დააკისროს წარმოების საფასური, რომ გადაიხადოთ, ან შესაძლოა ისინი გადახდილი კრედიტორების (ან კომბინაცია ორივე). თუ არ იცნობთ რაიმე სახის იპოთეკური ბროკერებს, სთხოვეთ თქვენს უძრავი ქონების აგენტი ან სხვა ადამიანები, რომლებიც ენდობით რეკომენდაციას.
ბანკები და საკრედიტო კავშირები მომხმარებელს სესხებს სთავაზობენ. ფულის შემოწმებასა და შემნახველ ანგარიშებზე ფული უნდა იქნას გამოყენებული და ფული გამოყოს, რომ ფული გამოყოს . ეს ინსტიტუტები ასევე იღებენ შემოსავალს წარმოშობის საფასურის, საპროცენტო და სხვა დახურვის ხარჯებისგან.
ონლაინ კრედიტორებს შეუძლიათ თავად დააფინანსონ სესხები (მაგალითად, ინვესტორის ფულის გამოყენებით), ან მათ შეუძლიათ იპოთეკური ბროკერების ფუნქციონირება. ეს მომსახურება არის მოსახერხებელი, რადგან თქვენ შეგიძლიათ ყველაფერი პრაქტიკულად, და ხშირად შეგიძლიათ შეთავაზებები მეტ-ნაკლებად მყისიერად.
თითოეული კრედიტორი ვალდებულია მოგაწოდოთ სესხის ხარჯთაღრიცხვა , რომელიც დაგეხმარებათ სხვადასხვა კრედიტორებისგან სესხების ხარჯვის შედარებაზე. წაიკითხეთ ეს დოკუმენტები ყურადღებით და კითხვის დასმისას, სანამ ვერ ხედავთ ყველაფერს. CFPB განმარტავს სესხის ხარჯების რამდენიმე მონაკვეთს იმისთვის, რომ გაიგოთ თქვენი სესხის თვისებები.
სესხის პროგრამები
შესაძლებელია სესხის დახმარების მიღება მთავრობისა და ადგილობრივი ორგანიზაციებისგან სესხის პროგრამების გამოყენებით. ეს პროგრამები უფრო ადვილად მიიღებს დამტკიცებას და ზოგი შემოთავაზებულ შემოქმედებით სტიმულებს ქმნის სახლის საკუთრებაში უფრო ხელმისაწვდომი და მიმზიდველი. გარდა სახლის შეძენისა, ეს შეიძლება იყოს Tor Ref Refinance ამ პროგრამების (მაშინაც კი, თუ თქვენ მმართებს მეტი ვიდრე თქვენი მთავარი ღირს ).
მთავრობის სესხის პროგრამები ყველაზე გულუხვი არიან. ხშირ შემთხვევაში, კერძო კრედიტორი (როგორც ბანკი) დაფინანსებას იძლევა და ფედერალური მთავრობა ჰპირდება სესხის დაფარვას, თუ ამის გაკეთება ვერ მოხერხდა. არსებობს სხვადასხვა პროგრამები და ზოგიერთი ყველაზე პოპულარული პირობა ჩამოთვლილია ქვემოთ.
FHA სესხები:
სესხები დაზღვეული ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის (FHA) პოპულარულია homebuyers ვისაც სურს, რათა მცირე განვადებით. შესაძლებელია შეძენა, როგორც პატარა, როგორც 3.5 პროცენტით, და ისინი შედარებით ადვილად კვალიფიკაციას (თუ არ გაქვთ სრულყოფილი საკრედიტო, მაგალითად). შეიტყვეთ უფრო მეტი FHA სესხებზე .
VA სესხები:
ვეტერანებს, სამხედრო მოსამსახურეებს და კვალიფიციურ მეუღლეებს შეუძლიათ შეიძინონ სახლში ვეტერანთა საქმეების დეპარტამენტის გარანტირებული სესხი. ეს სესხები იძლევა საშუალებას იპოთეკური სადაზღვევო დაზღვევის მოთხოვნის გარეშე და არა გადახდა (ზოგიერთ შემთხვევაში). თქვენ შეგიძლიათ სესხის აღება ნაკლები, ვიდრე სრულყოფილი კრედიტით, დახურვის ხარჯები შეზღუდულია და სესხი შეიძლება იყოს სავარაუდო (რომელიც საშუალებას აძლევს სხვისთვის გადაიხადოს გადახდები, თუ ისინი უფლება).
პირველად Homebuyer პროგრამების გაადვილება ფლობს თქვენს პირველ სახლში , მაგრამ ისინი მოდის სიმები ერთვის. ხშირად ადგილობრივი თვითმმართველობისა და არაკომერციული ორგანიზაციების მიერ შემუშავებული პროგრამები, ამ პროგრამებს დაეხმარება ქვემოთ გადასახადები, დამტკიცება, საპროცენტო განაკვეთები და სხვა. თუმცა, ისინი ძნელია იპოვონ (და ისარგებლებენ) და მათ შეუძლიათ ზღუდავენ რამდენად მოგება შეუძლიათ მოგებისას თქვენს სახლში.
4 გზა გადარჩენა ფული
მთავარი სესხები ძვირია, მაშინაც კი, მცირედ (პროცენტული ვადით) გადარჩენა შეიძლება ასობით ან ათასობით დოლარის დანაზოგების სახით.
1. მაღაზია დაახლოებით
კიდევ ერთხელ, მნიშვნელოვანია, რომ მიიღოთ მინიმუმ სამი კვოტების სხვადასხვა კრედიტორების - სასურველია სხვადასხვა სახის კრედიტორების (იპოთეკური საბროკერო, ონლაინ კრედიტორების და თქვენი ადგილობრივი საკრედიტო კავშირის, მაგალითად). ყველას აქვს განსხვავებული ფასი, და ამ პროცესში ბევრს გაიგებთ.
2. ნახეთ შეფასება
უფრო დიდი (და უფრო მეტი) თქვენი სესხის, უფრო თქვენი კურსი მნიშვნელობა. თქვენ იხდით საპროცენტო თქვენს წლიურ ბალანსს წელიწადში, ხოლო საპროცენტო ხარჯები შეიძლება ათობით ათასი დოლარი იყოს. ზოგჯერ აზრი უფრო მეტ ფულს გადაიხდის - თქვენი სესხის ყიდვის შემთხვევაშიც კი - თუ გრძელვადიან პერსპექტივაში დაბლოკავს.
3. იპოთეკური დაზღვევის ყურადღება მიაქციეთ
თუ 20% -ზე ნაკლებია, თქვენ სავარაუდოდ იპოთეკური დაზღვევის გადახდა. ეს სადაზღვევო არ არის თქვენი სარგებელი - ის იცავს კრედიტორების იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ შეწყვიტეთ გადასახადები და მათ არ შეუძლიათ აღადგინონ საკუთარი სახსრები - ასე რომ საუკეთესოა, რათა თავიდან ავიცილოთ ეს ხარჯები. შეაფასეთ ალტერნატიული გზები 20% -ით, რათა გაირკვეს იპოთეკური დაზღვევა, რაც შეიძლება მალე. ზოგიერთი სესხით, როგორიცაა FHA სესხების, თქვენ ვერ ნამდვილად მოშორება, რომ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ Refinance.
4. დახურვის ხარჯების მართვა
სახლში სესხის მიღებისას თქვენ უნდა გადაიხადოთ მრავალი ხარჯები. არსებობს საფასური, საკრედიტო შემოწმების საფასური, წარმოშობის გადასახადი, შეფასების ხარჯები და სხვა. ზოგიერთი კრედიტორების დააკისროს უმაღლესი და ქვედა ხარჯები, მაგრამ თქვენ ყოველთვის დასრულდება მდე გადახდის ერთი გზა ან სხვა. ფრთხილად "არ დახურვის ღირებულება" სესხების თუ თქვენ დარწმუნებული ხართ, თქვენ მხოლოდ სახლში მოკლე პერიოდში.