რამდენი შენი მთავარი გაქვთ ნამდვილად ფლობ?
კიდევ ერთი გზა; LTV თანაფარდობა გიჩვენებთ რამდენი ქონების თქვენ ნამდვილად ფლობდეს შედარებით რამდენად თქვენ მმართებს. თანაფარდობა გამოიყენება რამდენიმე სახის სესხით, მათ შორის სახლში და ავტო სესხებზე (ორივე შესყიდვა და რეფინანსირება).
როგორ გამოვთვალოთ
ლვოვის თანაფარდობის გამოთვლა, სესხის გაცემის აქტივის მთლიანი ღირებულების გაყოფა.
მაგალითად: ვივარაუდოთ, რომ შეძენა სახლში 100 000 დოლარი ღირს. თქვენ გაქვთ $ 20,000 ხელმისაწვდომია გადასახადი , ასე რომ თქვენ უნდა სესხის $ 80,000.
თქვენი LTV თანაფარდობა იქნება 80 პროცენტი, რადგან დოლარის ოდენობა სესხის ღირებულება 80 პროცენტია. $ 80,000 გაყოფილი 100,000 აშშ დოლარი შეადგენს 0.80 (რაც იგივეა, რაც 80 პროცენტს - როგორ ათვალიერებს decimals და პროცენტული ).
გამოითვალეთ LTV კოეფიციენტი სესხის ღირებულების ქონების ღირებულების გაყოფით: 80,000 / 100,000 = 0.8.
მარტივი გზა გამოთვალეთ LTV გამოიყენოთ თქვენი მოწყობილობის კალკულატორი ან მოძებნეთ Google- ის გამოყენებით slash ("/") დაყოფა.
მაგალითად, შემდეგი ბმული "მოძებნეთ" პასუხისთვის: 80,000 / 100,000 ან შეგიძლიათ აკრიფოთ ნებისმიერი ძიების ყუთში (მათ შორის Bing და Yahoo).
რატომ არის ეს თემა
LTV თანაფარდობა ეხმარება კრედიტორებს შეაფასონ რისკი: უფრო მეტ სარგებელს აკისრიათ, უფრო რისკი ისინი იღებენ. კრედიტორების უფრო მაღალი რისკი ნიშნავს:
- ეს უფრო რთულია სესხების მისაღებად.
- თქვენ შეიძლება მეტი გადახდა ( მაღალი საპროცენტო განაკვეთი ).
- თქვენ შეიძლება გადაიხადოთ დამატებითი ხარჯები, როგორიცაა იპოთეკური დაზღვევა.
თუ თქვენ გაანგარიშებით LTV, თქვენ ალბათ საქმე სესხი, რომელიც უზრუნველყოფილია გარკვეული სახის გირაოს . მაგალითად, როცა სესხის აღება ფულს ყიდულობს სახლში, სესხი უზრუნველყოფილია სახლში ყადაღა . კრედიტორს შეუძლია დაიქირაოს სახლი და გაყიდოს ის გამოსყიდვა, თუ სესხის დაფარვა ვერ მოხერხდა. იგივე ეხება ავტო სესხებს - თქვენი მანქანა შეიძლება დაიბრუნონ, თუ გადახდის შეწყვეტას.
კრედიტორების ნამდვილად არ მინდა თქვენი ქონება - მათ უბრალოდ სურთ მიიღონ ფული სწრაფად. თუ ისინი მხოლოდ საკუთრების ღირებულების 80% -იან ანაზღაურებას აძლევენ, მათ შეუძლიათ გაყიდონ ქონება თავიანთი სახსრების აღდგენისთვის. ეს უფრო ადვილია, ვიდრე ჩატარების დიდი შეთავაზება.
ანალოგიურად, რაც შეიძინა შეიძლება დაკარგა ღირებულება, რადგან თქვენ შეიძინა, ასე სესხის 100 პროცენტი ან მეტი აყენებს კრედიტორების რისკის ქვეშ.
საბოლოოდ, როდესაც შენს ფულს ყიდულობთ, თქვენ უფრო მეტად ვაფასებთ და გადაგიხდით გადასახადებს. თქვენ გაქვთ კანის თამაში, ასე რომ თქვენ არ აპირებთ ფეხით მოშორებით, თუ თქვენ არ ხართ ვარიანტიდან.
კარგი LTV კოეფიციენტები
რა არის კარგი LTV რაციონი, რომელიც დაგეხმარებათ მიიღოთ დამტკიცებული სესხი?
ეს დამოკიდებულია თქვენს კრედიტორების უპირატესობაზე და სესხის ტიპზე. თქვენ ხშირად გექნებათ წარმატებები უფრო დაბალ ინვესტიციაზე (ან ქვედა LTV თანაფარდობა).
მთავარი სესხებით, 80 პროცენტი ჯადოსნური ნომერია. თუ სესხის აღება 80% -ზე მეტია სახლის ღირებულებით, თქვენ ზოგადად უნდა მიიღოთ კერძო იპოთეკური დაზღვევა (PMI) თქვენი კრედიტორების დასაცავად. ეს არის დამატებითი ხარჯები, მაგრამ ხშირად შეგიძლიათ გააუქმოთ სადაზღვევო შემთხვევები, როდესაც თქვენ მიიღებთ 80 პროცენტს LTV- ს. კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ნომერია 97 პროცენტი. ზოგიერთი კრედიტორების საშუალებას გაძლევთ შეიძინოთ 3 პროცენტით ქვემოთ ( FHA სესხების მოითხოვს 3.5 პროცენტი) - მაგრამ თქვენ გადაიხადოს იპოთეკური დაზღვევა, შესაძლოა ცხოვრებაში თქვენი სესხი.
ავტომატური სესხებით, LTV კოეფიციენტები ხშირად მიდიან, მაგრამ კრედიტორებს შეუძლიათ შექმნან ლიმიტები (ან მაქსიმუმები) და შეცვალოთ თქვენი განაკვეთები, თუ რამდენად მაღალია თქვენი LTV თანაფარდობა. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეგიძლიათ სესხის აღება 100% -ზე მეტი LTV- ზე.
წყალქვეშა: როდესაც LTV თანაფარდობა 100% -ზე მეტს აღემატება, სესხი აღემატება სესხის აქტივის ღირებულებას (ან უარყოფითი კაპიტალი). ეს, როგორც წესი, არ არის კარგი სიტუაცია, რადგან ნეტავ უნდა ჩაწეროთ შემოწმება (ან გადაიხადოთ) გაყიდოს აქტივი - თქვენ არ მიიღოთ ფული გარეთ გარიგება. მას შემდეგ, რაც იპოთეკური კრიზისის დროს შემცირდა სახლის ფასეულობები, წყალქვეშა სესხების მთავარი პრობლემა იყო. წყალქვეშა ავტო სესხები ყოველთვის აქტუალურია. თუ თქვენ იღებთ მაღალი LTV თანაფარდობას, დარწმუნდით, რომ არსებობს რისკი.
გაითვალისწინეთ: შენი სააქციო კაპიტალი არ უნდა იყოს ფულის სახით, რომელსაც გარიგებაში მოიყვან. თუ თქვენ ფლობენ ქონებას (საკუთრების ნაწილს), თქვენი საკუთრების ინტერესი შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც სააქციო კაპიტალი, და ამ ინტერესი შეიძლება შეიცვალოს დროთა განმავლობაში. მაგალითად, როდესაც თქვენ სესხის წინააღმდეგ თქვენს სახლში მთავარი სააქციო კაპიტალი , თქვენ იყენებთ თქვენს სახლში ღირებულება და ეფექტურად იზრდება თქვენი LTV თანაფარდობა, როდესაც თქვენ სესხის. თუ თქვენს სახლში იზრდება ღირებულება, რადგან საბინაო ფასების ზრდა, თქვენი LTV შემცირდება (თუმცა შეიძლება დაგჭირდეთ შეფასების დაამტკიცოს იგი). ანალოგიურად, თუ თქვენ სესხის ფული აშენება ახალ სახლში, შეგიძლიათ გამოიყენოთ მიწის შენობა, როგორც სააქციო კაპიტალი სამშენებლო სესხი.
დიდი სურათი
LTV კოეფიციენტები ძალიან მნიშვნელოვანია. მაგრამ ისინი უფრო დიდი სურათის ნაწილია, რომელიც მოიცავს:
- თქვენი საკრედიტო ქულით (კარგი საკრედიტოთი უფრო ადვილია LTV სესხების მიღება)
- ყოველთვიური გადასახადების გადახდის თქვენი შემოსავალი
- აქტივი, რომელიც თქვენ ყიდულობთ (არის თუ არა ის სახლი, რომელიც არის ფორმაში ან მრავალფუნქციურ ერთეულში? არის ახალი ან მეორადი სატრანსპორტო საშუალება? Motorcycle ან RV?)
გარდა ამისა, თქვენი საკრედიტო, ერთ ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი რამ კრედიტორების არის თქვენი ვალი შემოსავლის თანაფარდობა. ეს არის სწრაფი გზა მათთვის, რათა გაერკვნენ, თუ რამდენად ხელმისაწვდომი იქნება ნებისმიერი ახალი სესხი - შეგიძლიათ კომფორტულად მიიღოთ იმ დამატებითი ყოველთვიური გადახდები, ან იღებთ თქვენს თავზე?