როგორ იმოქმედებს იპოთეკური სესხი აშშ ეკონომიკაზე
სახეები
ყველაზე პოპულარული ტიპის იპოთეკური არის ჩვეულებრივი 30 წლიანი ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი სესხი. 1999 წლიდან, ეს მაჩვენებელი 70 პროცენტიდან იპოთეკური სესხის 90 პროცენტს შეადგენს. 15-წლიანი ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი ფართოდ გამოიყენება, რადგან ეს საშუალებას აძლევს ხალხს ნახევარი დროით გადაიხადოს მათი დავალიანება.
რეგულირებადი განაკვეთი იპოთეკური სესხი გთავაზობთ დაბალი საპროცენტო განაკვეთები და ყოველთვიური გადასახადები ფიქსირებული კურსის სესხებზე. ისინი უფრო ძვირი გახდებიან, როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება დღევანდელი 200 წლის განმავლობაში.
Subprime კრედიტორების შექმნის მასპინძელი ეგზოტიკური სესხების. ისინი მოზიდულ კლიენტებს პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში დაბალი "teaser" განაკვეთების შეთავაზებით სთავაზობდნენ. ეს საშიშია ახალი მსესხებლებისათვის. შეიძლება არ იცოდეთ, რომ საგადახდო გადახდა მკვეთრად იზრდება თავდაპირველი საყვარლის ფაზის შემდეგ. აქ არის ყველაზე პოპულარული:
- საპროცენტო მხოლოდ სესხები : სუპერ დაბალი გადასახადები, რომლებმაც არ შეამცირეს პრინციპი პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში.
- ვარიანტი ARM კრედიტები : მსესხებლები ირჩევენ, თუ რამდენი გადაიხდიან ყოველთვიურად პირველი ხუთი წლის განმავლობაში.
- უარყოფითი ამორტიზაციის სესხი : საპროცენტო მხოლოდ სესხი, რომელიც გაზრდის დირექტორს ყოველი თვის განმავლობაში. ეს იმიტომ, რომ გადასახადი ნაკლებია, ვიდრე ინტერესიც.
- ულტრაბგერითი ფიქსირებული კურსის სესხი : ეს არის 40-50 წლიანი ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხი.
- Balloon სესხების : ისინი უნდა refinanced ან გადახდილი off შემდეგ 5-7 წლის.
- არაფულადი სესხების გაცემა : მათ საშუალება მისცეს მსესხებელს სესხის აღება downpayment- ისთვის.
ისტორია
დიდი დეპრესიის დაწყებამდე, სახლში იპოთეკური სესხი იყო 5 დან 10 წლამდე სესხი მხოლოდ სახლის ღირებულების 50 პროცენტზე. დირექტორმა ტერმინი დასასრულს ბუშტის გადახდა გამოაცხადა. ბანკებს მცირე რისკი ჰქონდათ.
როდესაც საბინაო ფასები დიდი დეპრესიის დროს 25 პროცენტით დაეცა, სახლის მესაკუთრეებს არ შეეძლოთ ბალონის გადახდა.
ბანკები რეფინანსირების საშუალებას არ აძლევენ. 1935 წლისთვის, ყველა სახლებში 10 პროცენტი იყო foreclosure .
Carnage- ის შეჩერების მიზნით, პრეზიდენტმა რუზველტმა შეცვალა ხუთი კრიტიკული საცხოვრებელი ფართი, როგორც ნაწილი ახალი გარიგება :
- სახლის მესაკუთრის სესხის კორპორაციამ შეიძინა ბანკებისგან ერთი მილიონი იპოთეკური სესხი. იგი შეცვალა ისინი გრძელვადიანი, ფიქსირებული განაკვეთი იპოთეკის ჩვენ დღეს ვიცით, და აღადგინა ისინი.
- ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის იპოთეკური დაზღვევა.
- ფედერალური ეროვნული იპოთეკური ასოციაციის შექმნა მეორად ბაზარზე იპოთეკური სესხი.
- ფედერალური დეპოზიტის სადაზღვევო კორპორაცია დაზღვეული იყო ბანკის დეპოზიტები.
- მინისაგან Steagall აკრძალული ბანკების ინვესტიციების დეპოზიტების სახსრები სარისკო საწარმოების მსგავსად საფონდო ბაზარზე.
ეს ცვლილებები ეკონომიკურ კატასტროფას გამოეხმაურა. ისინი არ იყო შემუშავებული homeownership პოლიტიკის. მაშინაც კი, მათ გააკეთეს homeownership უფრო ხელმისაწვდომი. ისინი გააგრძელეს სესხის ვადა. ეს შემცირდა ყოველთვიური ხარჯების და აღმოფხვრა საჭიროება refinance. ბანკებმა დააფინანეს სესხები FDIC- ის დაზღვეული საბანკო დეპოზიტების წყალობით.
1944 წელს, ვეტერანთა საქმეების იპოთეკური დაზღვევის პროგრამის დეპარტამენტმა შეამცირა გადასახადები. მან მოუწოდა ომის ვეტერანებს დაბრუნდნენ გარეუბნებში აშენებული სახლები. ეს გაზრდილი ეკონომიკური საქმიანობა სახლში სამშენებლო ინდუსტრიაში.
ფედერალური პროგრამების წყალობით, homeownership გაიზარდა 43.6 პროცენტით 1940 წელს 64 პროცენტით 1980 წელს.
მთავრობამ შეიმუშავა სპეციალური კანონმდებლობა, რათა შეიქმნას დანაზოგები და სესხები ბანკები ამ იპოთეკის გასაცემად. 1960-იან და 1970-იან წლებში თითქმის იპოთეკური სესხი გაცემული იყო დანაზოგებისა და სესხების მეშვეობით . ეს ბანკები წარმატებული აღმოჩნდა, რადგან ადამიანები დანაზოგის ანგარიშზე თანხას შეიტანდნენ. მთავრობამ დეპოზიტები დააფინანსა, რის გამოც ადამიანები ანგარიშებს იყენებდნენ, მიუხედავად იმისა, რომ საპროცენტო სარგებელი არ იყო ბევრი. ეს ასევე რეგულირდება მთავრობის მიერ. S & LS შეიძლება დარჩეს მომგებიანი დარჩა მიერ დაბალი საპროცენტო განაკვეთები დეპოზიტები, ვიდრე ისინი ბრალი იპოთეკური სესხი.
1970-იან წლებში პრეზიდენტმა ნიქსონმა შექმნა ფარული ინფლაცია აშშ დოლარისა და ოქროს სტანდარტის ყველა კავშირის გაწყვეტის გზით. ბანკებმა დეპოზიტები დაკარგეს, რადგან მათ ვერ შეძლეს ფულის ბაზრის ანგარიშების გადახდა .
ეს შემცირდა დაფინანსება მათ საჭიროა იპოთეკური სესხი.
ბანკების დასახმარებლად კონგრესმა მიიღო Garn-St. გერმანის სადეპოზიტო დაწესებულებების აქტი. ის ბანკებს აძლევდა საპროცენტო განაკვეთების გაზრდას და დაბალი სესხების სტანდარტებს. მას ასევე საშუალება მისცა S & LS, რათა კომერციულ და სამომხმარებლო სესხებს. ამან გამოიწვია დანაზოგი და სესხის კრიზისი და ქვეყნის ბანკების ნახევარი მარცხი.
| წელი | ოჯახური შემოსავლის% | საყოფაცხოვრებო აქტივების% | მშპ-ს% |
|---|---|---|---|
| 1949 წ | 20 | 15 | 15 |
| 1979 წ | 46 | 28 | 30 |
| 2001 წ | 73 | 41 | 50 |
(წყარო: რიჩარდ კ. მწვანე და სუზან მ. ვაჩტერი, "ამერიკული იპოთეკა ისტორიულ და საერთაშორისო კონტექსტში," პენსილვანიის უნივერსიტეტი, 2005 წლის 21 სექტემბერი)
როგორ იპოთეკური გავლენა ეკონომიკაზე
პრეზიდენტ კლინტონის ადმინისტრაციის დროს ბანკები აცხადებდნენ, რომ ისინი ვერ შეძლებენ კონკურენციას საერთაშორისო ფინანსურ ბაზრებზე. კონგრესი დერეგულირებულმა ინდუსტრიამ და გააუქმა Glass-Steagall აქტი. ეს საშუალებას მისცემს ბანკებს გამოიყენონ დეპოზიტების გარანტირებული სახსრები, რათა სარისკო წარმოებულებზე ინვესტიციები განახორციელონ. ყველაზე პოპულარული ეს იყო იპოთეკური მხარდაჭერილი უსაფრთხოება .
ბანკები ერთმანეთს მსგავსი იპოთეკით შეადგენდნენ, შემდეგ კი ფანი მეეში, ფრედი მაკთან ან სხვა ინვესტორებთან მიჰყიდიან. ისინი დაზღვეული იყვნენ კრედიტების მიხედვით. ამ ფასიანი ქაღალდების მოთხოვნა იმდენად მაღალი იყო, რომ ბანკმა დაიწყო სესხების შემცირება სტანდარტების შემცირებაზე. მალე, ამ subprime იპოთეკური სესხი საშუალება მისცა თითქმის ყველას, რომ გახდეს homeowner.
შედეგად, იპოთეკური დავალიანების პროცენტული მაჩვენებელი 2000 წელთან შედარებით 50% -დან 2004 წლამდე 70% -მდე გაიზარდა. ყველა კარგად გაატარა, სანამ საბინაო ფასები 2006 წლიდან შემცირდა. მათ არ შეეძლოთ რეფინანსირება ან გაყიდვა თავიანთ სახლებში, . ამდენივე ინვესტორებმა თავიანთი საკრედიტო დეფოლტის სახით მოაგროვეს, რომ ძირითადი დამზღვევი, AIG, თითქმის გაკოტრდა. ასე, თუ როგორ იცავდა subprime იპოთეკური კრიზისმა 2008 წლის ფინანსური კრიზისი .