როგორც წესი, თქვენ (მსესხებელი) გადაიხდის ყოველთვიურ პრემიას კერძო იპოთეკური დაზღვევისთვის (PMI).
ეს არის დამატებითი ღირებულება ყოველთვიურად, და ის იღებს bite თქვენი ბიუჯეტიდან. თუმცა, ზოგიერთი კრედიტორების გთავაზობთ კრედიტორების გადახდილი იპოთეკური დაზღვევა (LPMI), რომელიც საშუალებას გაძლევთ შეამცირონ ან თავიდან ავიცილოთ ეს დამატებითი ყოველთვიური გადასახადი.
არის თუ არა კარგი იდეა, რომ შეიძინოს 20 პროცენტზე ნაკლებ ნაკლებად სადავო, და არის სხვა სტატიის თემა.
როგორ მუშაობს LPMI
LPMI არის იპოთეკური დაზღვევა, რომელიც თქვენს კრედიტორს აწყობს. თქვენ იხდით დაფარვას ერთი ორი გზა:
- თქვენი კრედიტის დასაწყისში ერთჯერადი გადახდა ("ერთჯერადი თანხა" გადახდა)
- თქვენი სესხის უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი, რაც იწვევს ყოველთვიურ იპოთეკურ გადახდებს ყოველთვიურად, თქვენი სესხის ცხოვრებაში.
ერთიანი მიდგომა ნაკლებია, ვიდრე იპოთეკური განაკვეთის კორექტირება.
სამწუხაროდ, ვადა LPMI არ არის ზუსტი, რადგან კრედიტორების ნამდვილად არ გადაიხდის სადაზღვევო-თქვენ. ყოველთვის ახსოვთ (განსაკუთრებით ფინანსური ოპერაციების საშუალებით), რომ არავითარი თანხა არ იხდის შენს სანაცვლოდ.
LPMI- ის გამოსაყენებლად, უბრალოდ შეცვლის სადაზღვევო პრემიის გადახდის სტრუქტურას , რომ არ გადაიხადოთ ცალკე ბრალდება ყოველთვიურად.
თუ ერთჯერად გადაიხდი , თქვენი კრედიტორი განსაზღვრავს იმ თანხას, რომელიც, მათი აზრით, დაფარავს მათ ხარჯებს. მაშინ, ისინი ყიდულობენ იპოთეკური დაზღვევის ამ ფულს. ამ შემთხვევაში, თქვენ ძირითადად წინასწარ დაფაროთ გაშუქება.
თუ დრო გაატარებთ, კრედიტორი არეგულირებს თქვენს იპოთეკურ განაკვეთს დაზღვევის ხარჯების დასაფარავად. იმის გამო, რომ უმაღლესი იპოთეკური განაკვეთი ნიშნავს უმაღლესი ყოველთვიური გადასახადები (იხ. როგორ გამოვთვალოთ სესხები ) თქვენ დასრულდება მდე გადახდის ყოველი თვის თუ წავიდეთ LPMI. რომ უმაღლესი გადახდა უნდა იყოს ნაკლები ვიდრე თქვენ გადახდა, თუ თქვენ იყენებთ ცალკე PMI დააკისროს ყოველთვიურად, მაგრამ არ არსებობს გზა "გააუქმოს" ზედმეტი ღირებულება, როგორც თქვენ იხდით ქვემოთ თქვენი სესხი .
დადებითი და Cons of LPMI
LPMI არ არის ყველასთვის. ფაქტობრივად, ყველას არ ისარგებლებს სესხი LPMI- თან. როგორც წესი, თქვენ უნდა ჰქონდეთ კარგი კრედიტი LPMI- სთვის, და ეს მხოლოდ გარკვეულ სიტუაციებში აზრია.
მოკლევადიანი სესხები: LPMI ყველაზე მიმზიდველია მოკლევადიანი სესხებისთვის. თუ თქვენ აპირებთ მიიღოთ 30 წლიანი სესხი და გადაიხადოთ ათწლეულების განმავლობაში, შეიძლება უკეთესი იყოს ცალკე PMI პოლიტიკით. რატომ? კიდევ ერთხელ, LPMI სესხების უმრავლესობამ გამოიყენოს მორგებული (უმაღლესი) იპოთეკური საპროცენტო განაკვეთი, რაც ეწინააღმდეგება ერთჯერადად გადახდაზე წინსვლას. ეს იპოთეკური განაკვეთი არასდროს არ შეიცვლება, ასე რომ თქვენ უნდა გადაიხადოთ სესხი მთლიანად, რათა თავიდან ავიცილოთ LPMI "პრემია". ამის გაკეთება შეგიძლიათ თქვენი დანაზოგისგან (უფრო ადვილია, ვიდრე გაკეთდა) რეფინანსირების სესხი , ან გაყიდვის სახლში და გადახდის off ვალის.
შედარებისთვის, შეხედეთ Standalone PMI პოლიტიკას, რომელიც შეგიძლიათ გააუქმოთ ერთხელ თქვენ აშენება საკმარისი წილი თქვენს სახლში. გაუქმების შემდეგ, თქვენ ისარგებლებთ დაბალ საპროცენტო განაკვეთზე და აღარ PMI გადასახადები- დარჩენილი თქვენი სესხის ცხოვრებაში.
მაღალი შემოსავლის მქონე პირები: ვისაც შეუძლიათ მიიღონ დამტკიცება LPMI- ისთვის, ყველაზე მიმზიდველია მსესხებლებისთვის მაღალი შემოსავლებით. იმ პირებსა და ოჯახებს შეიძლება ჰქონდეთ უფრო მეტი საგადასახადო გამოქვითვა, ვიდრე მაღალი საპროცენტო განაკვეთი (იგულისხმება ისინი იპოთეკური საპროცენტო ხარჯების დაწესება). მეორეს მხრივ, ქვედა შემოსავლების მქონე პირებმა შეიძლება შეძლონ ცალკეული PMI- ის ჩამოჭრა, ამიტომ LPMI არ მიიღებს დამატებით საგადასახადო შეღავათებს. რასაკვირველია, ყოველთვის უნდა ელაპარაკოთ თქვენი საგადასახადო მოსამზადებელზე პოტენციური გამოქვითვის შესახებ და მაშინაც კი, თუ როგორ უნდა ჩამოყალიბდეს თქვენი იპოთეკური სესხი . ამ წესების შეცვლა პერიოდულად, ასე რომ შეამოწმეთ ექსპერტი განახლებების სანამ გადაწყვიტოს არაფერი (და მომზადდება ცვლილებების შემდეგ თქვენი გადაწყვეტილება).
მაღალი LTV: თუ თქვენი სესხის ღირებულება თანაფარდობა (LTV) ახლოს არის 80%, LPMI ალბათ არ არის თქვენი საუკეთესო ვარიანტი თუ არ აპირებთ მოშორებას სესხის მალე (რეფინანსირების ან prepaying). ახლოს 80 პროცენტი, თქვენ თითქმის გაკეთდეს იპოთეკური დაზღვევა საერთოდ. თუ ცალკე იპოთეკური სადაზღვევო პოლისის ნაცვლად იყენებთ, ყოველთვიურად შეგიძლიათ გადაიხადოთ ცალკე ანაზღაურება. თქვენ შეძლებთ სადაზღვევო დაზღვევის გაუქმებას მალე, და არ იქნება უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთი. გახსოვდეთ, რომ არსებობს 80 გზაზე მეტი რამოდენიმე გზა LTV:
- გადასახადების გადახდა, გაზრდის საკუთარ სახლში წილს და შეამცირებს თქვენს LTV- ს.
- თუ თქვენი სახლის ღირებულება იზრდება ძლიერი საბინაო ბაზრის ან სახლის გაუმჯობესების გამო, თქვენი LTV აუმჯობესებს.
მიღება თქვენი PMI გაუქმდა დასაწყისში შეიძლება მხოლოდ ჩართვა ხარჯები რამდენიმე ასეული დოლარი ( მიიღოს შეფასება ). მაგრამ LPMI სესხის რეფინანსირება ბევრად მეტია.
ალპანია LPMI- სთვის
თუ LPMI არ ჟღერს, როგორც სრულყოფილი fit თქვენთვის, შეგიძლიათ ცდილობენ სხვადასხვა მიდგომები.
უფრო დიდი თანხის გადახდა: სულ ცოტა 20% -ით შემცირება, თქვენ აღმოიფხვრას PMI- ის გადახდა. თუმცა, ბევრი მყიდველისთვის ეს ვარიანტი არ არის.
შეიძინეთ თქვენი საკუთარი PMI: თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ გადაიხადოთ საკუთარი PMI (ხანდახან მოუწოდა მსესხებლის გადახდილი იპოთეკური დაზღვევა ან BPMI) ყოველთვიურად. თქვენ უკვე ნახეთ რამდენიმე მაგალითი სიტუაციებში, სადაც ჩვეულებრივი PMI უკეთესია, ვიდრე LPMI ზემოთ.
Piggyback: ასევე შეგიძლიათ სცადოთ სესხების კომბინაცია, რათა თავიდან იქნას აცილებული PMI, თუმცა საჭიროა ნომრის გადახედვა. Piggyback სტრატეგია, ასევე ცნობილია, როგორც 80/20 სესხი, არის მხოლოდ ერთი ვარიანტი. ეს სესხები არ არის ისეთი საერთო, როგორც ისინი იყვნენ, მაგრამ ისინი ხელმისაწვდომია. გირაო იძლევა იპოთეკური დაზღვევის თავიდან აცილების საშუალებას, მაგრამ თქვენი მეორე იპოთეკური სესხი უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთით მოვა. თუ იპოთეკური სესხის სწრაფად გადახდა შეძლებთ, მოგვიანებით სარგებლობენ დაბალი იპოთეკური განაკვეთით (რომელიც არ არის გაზრდილი LPMI- ით) წლების განმავლობაში.
დაბალი დავალიანების გადახდა სესხი: რამდენიმე სესხის პროგრამა საშუალებას იძლევა მცირე თანხის გადახდა. მაგალითად, FHA სესხების ხელმისაწვდომია როგორც პატარა, როგორც 3.5 პროცენტით ქვემოთ. თქვენ უნდა გადაიხადოთ იპოთეკური დაზღვევა, მაგრამ ეს სესხების შეიძლება იყოს უკეთესი fit ზოგიერთი მსესხებლები. VA სესხების ნება ნულის ქვემოთ , და მათ არ საჭიროებს რაიმე იპოთეკური დაზღვევა.