როგორ გამოვიყენოთ CMA შედარებითი ბაზრის ანალიზი
რა არის შედარებითი ბაზრის ანალიზი?
მიუხედავად იმისა, რომ ანგარიშები შეიძლება განსხვავდებოდეს, შესადარებელი სახლის გაყიდვების ორი გვერდიდან 50 გვერდიანი გზამკვლევიდან, ანგარიშის სიგრძე და სირთულე დამოკიდებულია აგენტის ბიზნეს პრაქტიკაზე.
თუმცა, სტანდარტული შედარებითი ბაზრის ანალიზის ანგარიშები ტენდენციურად შეიცავენ შემდეგ მონაცემებს:
- აქტიური ჩამონათვალი
აქტიური განცხადების სახლები იყიდება გასაყიდად. ეს ჩამონათვალი მხოლოდ იმ შემთხვევაშიაა შესაძლებელი, რომ ისინი თქვენი კონკურენტები არიან მყიდველები. ისინი არ არიან საბაზრო ღირებულების მაჩვენებელი, რადგან გამყიდველებს შეუძლიათ სთხოვოთ, რაც მათთვის სასურველია. ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ფასები რეალისტურია. შესთავაზა გაყიდვების ფასები არ ასახავს საბაზრო ღირებულებას, სანამ არ გაიყიდება და მყიდველის ბაზრებზე , მაგალითად, ყველაზე გაყიდვადი გაცილებით ნაკლებია.
- მიმდინარე სიები
გასაყიდად გასაყიდი სახლები ყოფილი აქტიურია, რომლებიც კონტრაქტის ქვეშ არიან. ჯერ არ არის დახურული, ასე რომ, ისინი ჯერ კიდევ არ არიან შესადარებელი. თუ ჩამონათვალი არ არის გასაყიდად გაყიდვის შესახებ ინფორმაციის გაზიარება - და ბევრი არ არის - თქვენ არ იციან, რომ რეალიზებული გაყიდვის ფასი არ იცვლება გარიგების დასრულებამდე. თუმცა, გასული გაყიდვების მიუთითებს მიმართულებით ბაზარზე მოძრაობს. იმ შემთხვევაში, თუ თქვენს სახლში არის ფასიანი ზემოთ ჩამოთვლილი გაყიდვების სიის ფასი, თქვენ შეიძლება მეტი DOM- ის წინაშე აღმოჩნდეთ .
- გაყიდული ჩამონათვალი
სახლები, რომლებიც ბოლო სამი თვის განმავლობაში დაიხურა, თქვენი შესადარებელი გაყიდვებია . ეს არის გაყიდვების დამფასებელი გამოიყენებს თქვენს სახლში მყიდველისთვის შეფასებისას, ასევე გაყიდული გაყიდვების (რაც სავარაუდოდ დაიხურება იმ დროისთვის, თქვენი სახლის გაყიდვა). შეხედე ხანგრძლივი და რთული შედარებით გაყიდვების რადგან ეს არის თქვენი საბაზრო ღირებულება. თქვენ შეგიძლიათ გამოიყენოთ 6 თვე comps, თუ არ არის საკმარისი გაყიდვების კარგი ანგარიში წარმოადგინოს სამი თვის განმავლობაში.
- გამორთვა / გაუქმება / გაუქმება
ეს არის ის თვისებები, რომლებიც სხვადასხვა მიზეზების გამო ბაზრის გამოყვანაა. როგორც წესი, ბაზარიდან ამოშლის მიზეზი ის არის, რომ ფასები ძალიან მაღალი იყო. ამ ჯგუფის მედიანური ფასები თითქმის ყოველთვის მაღალია, ვიდრე შესადარებელი გაყიდვების საშუალო ფასები. თუმცა, განცხადების გაუქმება ასევე შეეხება შემდეგ მიზეზებს:
- გამყიდველის remorse . გამყიდველებმა გადაწყვიტეს, რომ მათ არ შეეძლოთ თავიანთი სახლის ნაწილი და აღარ სურთ გაყიდონ.
- ფასები ძალიან მაღალია. არავის მიუღია შეთავაზება ან მიიღეს ერთადერთი შეთავაზებები , რომლებსაც უარი ეთქვა დაბალი ბურთი .
- DOM ძალიან გრძელი იყო. აგენტები ხანდახან გაითიშებიან განცხადებით, რის გამოც მათ შეუძლიათ, როგორც ახალი ჩამონათვალი, ასევე უფრო მეტ მყიდველებს.
- შეკეთება მოითხოვს . სახლები ერთდროულად კონტრაქტის ქვეშ იმყოფებოდნენ და სახლის ინსპექციის შემდეგ მყიდველმა მოითხოვა რემონტი, რომელსაც გამყიდველი უარი უთხრა.
- გამყიდველი გაათავისუფლეს აგენტი . ეს არ არის იშვიათია უბედური გამყიდველები აგენტის გათავისუფლებაზე და აგენტი აიყვანოს.
- ვადაგასული ჩამონათვალი
ეს ჯგუფი აისახება უმაღლესი საშუალო გაყიდვების ფასზე, რადგან არ გაყიდულა და სავარაუდოდ ფასიანი იქნებოდა. ზოგიერთი ვადაგამოდებული კატალოგი შეიძლება ასევე გამოჩნდეს როგორც აქტიური ჩამონათვალი, ახალი აგენტის მიერ ახალი ფასის მიხედვით. ჩამონათვალი ასევე იწურება, რადგან ისინი არ იყვნენ აგრესიულად ბაზარი ან იმიტომ, რომ სახლში იყო რემონტი.
შეამოწმეთ შედარებადი გაყიდვები
შედარებითი გაყიდვები არის ის, რაც ყველაზე მეტად ჰგავს თქვენს სახლში. ძნელია შეადაროთ სამჯერადი სახლი ერთსართულიან სახლში. აირჩიე სახლები ამ სიიდან, რომლებიც ძირითადად იდენტურია თქვენი სახლის ზომაში, ფორმასა და მდგომარეობაში, როგორიცაა:
- მსგავსი კვადრატული კადრები
დამფუძნებლები შეადარებენ კვადრატულ კადრებს. უფრო ფართო კვადრატული ფეხით სახლები ღირს ნაკლები კვადრატული ფეხით ვიდრე პატარა მოედანზე ფეხით სახლებში. მედიანური ფასიანი სახლების ჯგუფში განსხვავებული იდეები არ უნდა აღემატებოდეს 10% -დან 20% -მდე კვადრატულ ფუტს, პლუს ან მინუსს.
- მსგავსი ასაკის მშენებლობა
იდეალურია, სახლის ასაკი - წელი აშენდა - უნდა იყოს რამდენიმე წლის განმავლობაში სხვა შედარებით გაყიდული სახლებში. შერეული ასაკის ქვედანაყოფები საერთოა. მაგალითად, Sacramento- ის ერთ სივრცეში, ქვედანაყოფი შედგება 1950-იან წლებში აშენებულ სახლებში, შემდეგ კი 1970-იან წლებში ისინი რამდენიმე ათწლეულისკენ მიდიან. მიუხედავად იმისა, რომ სახლები ერთმანეთის გვერდით არის განთავსებული, 1950-იანი წლებიდან დატვირთული სახლები, უფრო მეტია, ვიდრე მათი ახალი ბედი ბუნაის კოლეგებს. თუ თქვენს სახლში აშენდა 1980 წელს, ამბობენ, და ახალი სახლები ქუჩაში ყიდიან მეტი, ვერ შეასრულეთ იგივე ფასი, როგორც ახალი სახლი.
- მსგავსი კეთილმოწყობა, განახლება და მდგომარეობა
დამფასებლებს დაეფარავთ ღირებულებას თქვენს სახლში, თუ სხვა სახლებში განახლებები და თქვენი არ. სახლში საცურაო აუზით განსხვავებული ღირებულება იქნება სახლში, ვიდრე აუზი. აუზები არ ღირს, რამდენიც ფიქრობთ. მთლიანად გადაკეთებული სახლი ღირს უფრო მეტია, ვიდრე ფიქსატორი. სახლები ერთი აბანო ღირს ნაკლები ვიდრე სახლებში ორი ან მეტი აბაზანები. გადავადებული შენარჩუნება ითვლიან თქვენს წინააღმდეგ.
- მდებარეობა
ყველამ იცის, რომ უძრავი ქონება ფასდება "მდებარეობა, მდებარეობა, მდებარეობა", მაგრამ განიხილეთ რას ნიშნავს ეს? სახლის თვალსაზრისით, მაგალითად, ღირს მეტი ცემენტის კედლის წინაშე. საცხოვრებელი სახლები მდებარეობს დაკავებული გზები ღირს უფრო ნაკლებია, ვიდრე სახლებში მშვიდი ქუჩები. შეადარეთ თქვენი სახლი იმ მსგავს ადგილებში. თუ თქვენს სახლში დგას ქუჩაში ელექტროსადგურიდან, გამოიყურება სხვა სახლებში ელექტროსადგურის ექსპოზიციის ან რკინიგზის ტრასების გასწვრივ მდებარე სხვა სახლებში, სხვა არასასურველ ადგილებში.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.