Შესყიდვის საგანი არსებული სესხი

გაყიდვების სუბიექტი არ არის სესხის ვარაუდები

როდესაც საპროცენტო განაკვეთები იზრდება, "ყიდულობს ექვემდებარება" მოულოდნელად იწყებს გამოიყურებოდეს ძალიან მიმზიდველი დაფინანსების ვარიანტი სახლის მყიდველებს. როდესაც საპროცენტო განაკვეთები დაბალია, სახლში მყიდველებს ტენდენცია არ ექვემდებარება ტრანზაქციებს. მაგრამ საპროცენტო განაკვეთები არ არის ერთადერთი ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს თუ არა მყიდველმა შეძლოს შესყიდვის შეთავაზება დაფინანსების საგანი.

რა არის შესყიდვის საგანი?

"შესყიდვის სუბიექტი" ნიშნავს იპოთეკური სესხების ყიდვას სახლში.

ეს იმას ნიშნავს, რომ გამყიდველი არ იბეგრება არსებული იპოთეკით და მყიდველს გადაიხდის გადახდაზე. არსებული იპოთეკის გადაუხდელი ნაშთი შემდგომში გამოითვლება მყიდველის შესყიდვის ფასის ნაწილად.

რატომ მყიდველმა შეიძინა მთავარი იპოთეკა?

პირველადი მიზეზი, რომელიც ექვემდებარება ყიდვას, უნდა აწარმოოს გამყიდველის არსებული საპროცენტო განაკვეთი. თუ დღევანდელი საპროცენტო განაკვეთი 7% -ს შეადგენს და გამყიდველს აქვს 5% ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი, რომ 2% ვარიანტს შეუძლია შეცვალოს მყიდველის ყოველთვიური გადასახადი.

• $ 200,000 იპოთეკა 5% საპროცენტო განაკვეთზე ამორტიზებულია $ 1,073.64 თვეში.
• $ 200,000 იპოთეკა 7% საპროცენტო განაკვეთით არის ამორტიზებული გადასახადთან დაკავშირებით $ 1,330.60 თვეში.
• ყოველთვიური დანაზოგების მყიდველს ამ პირობებში $ 256.96 ან $ 3,083.52 წელიწადში.

მეორე მიზეზი: ზოგადად მყიდველები არ ყიდულობენ სახლში ყიდვისას დაფინანსების გამოყენებისას, თუ გამყიდველი გადაწყვეტს მყიდველის საკრედიტო ანგარიშის გასვლას.

თუ გამყიდველი მზად არის, მაშინაც კი, მყიდველს ცუდი კრედიტით შეუძლია სახლის შეძენა.

სამი სახის თემატიკაზე პარამეტრები

გაყიდვის ობიექტი აუცილებლად არ ითვალისწინებს მფლობელობის დაფინანსებას, მაგრამ ეს შეიძლება. თუ გამყიდველი ვალდებულია დაფინანსების ნებისმიერი სახეობა დამოკიდებულია იმაზე, აქვს თუ არა გამყიდველს იპოთეკური და / ან თანხის გადახდის ოდენობის დადგენის შემთხვევაში.

• უშუალოდ ნაღდი ფულით სესხი: ყველაზე გავრცელებული ტიპის საგანია, როდესაც მყიდველი იხდის ფულადი სახსრების განსხვავებულ ფასსა და გამყიდველს არსებული სასესხო ბალანსს შორის. მაგალითად, თუ გამყიდველის არსებული სესხი 150,000 აშშ დოლარს შეადგენს და გაყიდვების ფასი 200 000 აშშ დოლარს შეადგენს, მყიდველი ვალდებულია ნაღდი ფულის სანაცვლოდ 50 ათასი დოლარი მისცეს.
• სწორი სუბიექტი გამყიდველთან ერთად: გამყიდველი ვალდებულებები , ასევე ცნობილია, როგორც გამყიდველი ან მფლობელი დაფინანსება, ყველაზე ხშირად იდენტიფიცირებული სახით მეორე იპოთეკური სახით . გამყიდველის განრიგი შეიძლება იყოს მიწის კონტრაქტი ან საიჯარო ვარიანტის გაყიდვა.

  მაგალითად, თუ გაყიდვის ფასი 200 000 აშშ დოლარს შეადგენს, არსებული სესხი 150 ათასი დოლარია და მყიდველი 20,000 აშშ დოლარის ოდენობის გადახდას აკისრებს, გამყიდველმა ცალკე საპროცენტო განაკვეთის და პარტიებს შორის მოლაპარაკებების ვადის განმავლობაში 30 000 აშშ დოლარი შეასრულებს. მყიდველი დამეთანხმება გამყიდველის კრედიტორს და გადაიხადოს ცალკე გადახდა სხვადასხვა საპროცენტო განაკვეთზე გამყიდველი.

• დავბრუნდეთ გარშემო : გადაბრუნება ექვემდებარება გაყიდვას გამყიდველის მიერ დაკისრებული ინტერესის გამო, რადგან გამყიდველი იძენს ფულს არსებული იპოთეკური ბალანსის შესახებ. ვთქვათ, იპოთეკური სესხი 5% -ის საპროცენტო განაკვეთს ახორციელებს. თუ გაყიდვის ფასი $ 200,000 და მყიდველი აყენებს $ 20,000, გამყიდველი უკანასკნელს იქნება $ 180,000. 6% -იანი განაკვეთით, გამყიდველი 1% -ით იპოთეკური სესხი 150,000 აშშ დოლარითა და $ 30,000 ბალანსზე 6% -ს შეადგენს. მყიდველი ექნება 6% $ 180,000 დოლარს.

სხვაობა და სესხის ვარაუდი

გარიგების ექვემდებარება, არც გამყიდველი და არც მყიდველი არ უხსნის არსებულ კრედიტორს, რომ გამყიდველი გაყიდა ქონებას და მყიდველს ახლა გადახდა მოუწევს. მყიდველმა არ მიიღო ბანკის ნებართვა სესხის აღებაზე. კრედიტორებმა განსაკუთრებული იპოთეკა მოაგეს თავიანთ იპოთეკებსა და ნდობას, რომელიც კრედიტორს გასცემს სესხის დასაფარად გასხვისების შემთხვევაში .

ნუ ბანკებს უწოდებენ ამ სესხებს და გადაცემას გადაუხდიან? დამოკიდებულია. გარკვეულ სიტუაციებში, ზოგიერთი ბანკი უბრალოდ ბედნიერია, რომ ვინმეს - ვინმეს - იხდის გადასახადებს. მაგრამ ბანკებს უფლება აქვთ იპოთეკური ან სანდოობის დროს დაჩქარებული დებულების გამო. ეს არის ის მავნე გარემოში მყიდველისთვის. თუ მყიდველმა ვერ დააბრუნოს სესხი ბანკის მოთხოვნის საფუძველზე, ბანკს შეუძლია დაიწყოს გამოსყიდვა .

თუ მყიდველს სესხის ვარაუდი აკეთებს , მყიდველმა სესხის თანხა ოფიციალურად მოიზიდავს ბანკის ნებართვას. ეს იმას ნიშნავს, რომ გამყიდველის სახელი ამოღებულია სესხიდან და მყიდველი კვალიფიცირდება სესხის სახით, ისევე როგორც ნებისმიერი სხვა შეძენის ფულის სესხი . ზოგადად, ბანკებმა დააკისროს მყიდველს სესხის ვარაუდის დამუშავების სავარაუდო საფასური, მაგრამ საფასური გაცილებით ნაკლებია ვიდრე ჩვეულებრივი სესხის მოსაპოვებლად. FHA სესხების იძლევა სესხის ვარაუდი, მაგრამ ყველაზე ჩვეულებრივი სესხების არ.