განმარტება: ენა იპოთეკის ან სანდოობის შესახებ, რომელიც საშუალებას აძლევს კრედიტორს დაუყოვნებლივ გამოითხოვოს სესხი და გადაიხადოს იმ შემთხვევაში, თუ მესაკუთრე ყიდის საკუთრებას ან გადასცემს საკუთრებას საკუთრებაში. დღეს თითქმის ყველა სესხი შეიცავს გასხვისების დებულებას, რაც იმას ნიშნავს, რომ სათაურში არ შეიძლება გადარიცხოს და მყიდველს არ შეუძლია შეძლოს არსებული სესხის შეძენა გაყიდვის პუნქტში გამოწვევის გარეშე.
გაყიდვის პირობების გამო, იგივეა, რაც გასხვისების პუნქტია.
აშშ-ს ფასიანი ქაღალდებითა და გაცვლითი კომისიისგან განსხვავებული საყოველთაო-სახელის გაუქმების პუნქტი შემდეგია:
"იმ შემთხვევაში, თუ ქონება ან მისი რომელიმე ნაწილი ან მისი ინტერესი მასშია გაყიდული, გადაცემული ან გაუცხოებულია ნდობით აღჭურვილი ან ნებაყოფლობით, ნებაყოფლობით ან უნებლიედ, გარდა კანონით აკრძალული, ყველა ვალდებულება
ინსტრუმენტი, რომლის დროსაც გამოცხადების ვადის მიუხედავად, მოთხოვნის ან შეტყობინების გარეშე, მფლობელს აქვს შესაძლებლობა დაუყოვნებლივ გადაიქცეს და გადაიხადოს. "
პრაქტიკულად შეუძლებელია დღევანდელი იპოთეკის მოძებნა, რომელიც არ შეიცავს ასეთ პუნქტს. მიუხედავად იმისა, რომ ვერ მოხერხდება სიტყვიერი შენიშვნა, გასხვისება პუნქტი კრძალავს უძრავი ქონების გადაცემას არსებული იპოთეკის გადახდის გარეშე.
უკან დაბრუნებისას შემოქმედებითი დაფინანსება 1970-იანი წლების ბოლოს და 1980-იანი წლების დასაწყისში ამერიკის შეერთებულ შტატებში, განსაკუთრებით კი კალიფორნიაში, სადაც მე ლიცენზირებულია, უძრავ ქონებაში აგენტები ხშირად ლაპარაკობდნენ 1974 წლის სასამართლო საქმეზე, ტოკერ ლასეს შემნახველი და სესხი.
ეს იყო საეტაპო სასამართლო საქმე, რომელიც მოიცავს მიწის ნაკვეთების გაყიდვის ხელშეკრულებას. ეს ძირითადად აცხადებს, რომ კრედიტორს არ აქვს უფლება, დაარეგისტრიროს სესხი და გადაიხადოს, რადგან ვერ დაამტკიცებდა, რომ მისი უსაფრთხოება დაზიანდა მიწის კონტრაქტში გასაყიდად.
ამ დროის განმავლობაში ბევრი უძრავი ქონების აგენტი შემოიფარგლა შემოქმედებითი დაფინანსების ტრანზაქციებში, სადაც მყიდველმა მიწის კონტრაქტის საშუალებით თანაბარი სათაური შეიძინა და იპოთეკური სესხი გადაიხადა, გარდა იმ ფასებისა, რომელიც გამიზნულია გამყიდველის მიერ მისი კაპიტალისთვის .
ეს იყო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები, რომ აიძულა მყიდველებს დაეყრდნოს შემოქმედებითი დაფინანსება.
სწრაფი წინსვლა 1978 წლის საქმე Wellenkamp v. Bank of America. კალიფორნიის სასამართლოს გადაწყვეტილებით, კალიფორნიის სასამართლო გადაწყვეტილება გაამყარა კალიფორნიის სამოქალაქო კოდექსის 711-ე მუხლის თანახმად, რომ კრედიტორს არ შეეძლო გაეკეთებინა გასხვისება პუნქტი, რომელიც ითხოვდა სესხის გამოყოფას და გადახდაზე, თუ სესხის უსაფრთხოება გაუარესდა ან გაუარესდა. ამის შემდეგ, ბევრ სახლთან იყო გაყიდული იპოთეკის მარცხენა და მარჯვენა, როგორც არ იყო ხვალ, გვერდით სტეპინგზე 18% საპროცენტო განაკვეთები, რომ იმდენად გავრცელებული.
ეს იყო ძალიან გავრცელებული გარიგების დახურვა 7 დღის განმავლობაში. მყიდველები გაყიდვების ფასის 7% -დან 10% -მდე აყენებდნენ, საკმარისი იყო გადახდა კომისიების და დახურვის ხარჯების, იპოთეკით დაქვემდებარებული სათაურით და გამყიდველისთვის მეორე ან მესამე საიდუმლო საქმის სახით შესრულებული სესხის დაფარვა. გარკვეულწილად, ველური დასავლეთი იყო. აგენტები, რომლებმაც გაიგეს შემოქმედებითი დაფინანსება გადატანილი ბევრი ინვენტარი, და მიიღეთ მდიდარი სწრაფი სემინარი ბიზნესი დაიბადა.
უეცრად, შემოქმედებითი დაფინანსების სემინარები იყვნენ ყველგან. ეს იყო ახალი ტერიტორია მრავალი უძრავი ქონების აგენტებისა და მათი კლიენტებისთვის. ეს იყო ასევე მწვავე კლიმატი ბოროტად და თაღლითობისთვის.
1982 წლის Garn- ის შემდეგ. გერმანიის აქტი, ბევრი შემოქმედებითი დაფინანსების სქემები ნელ-ნელა შეჩერდა. თუნდაც იჯარით გაქირავების ვარიანტი , რომელიც შეიქმნა და სტრუქტურა, როგორც გასხვისების დარგში ხარვეზი, ცეცხლი გაუჩნდა.
მომდევნო წლებში, საპროცენტო განაკვეთები შემცირდა და ახალი იპოთეკის მოპოვება, პირველად სახლში მყიდველისთვის მიმზიდველი ვარიანტია. ეს ჩვეულებრივი სესხებისა და FHA სესხების დაბრუნებას ითვალისწინებს. ჯერ კიდევ იყო რამდენიმე ძველი FHA სესხი, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნეს ფორმალური ვარაუდის გარეშე, მაგრამ წლების განმავლობაში, ამ სესხების რაოდენობა ნაკლებია. დღეს არ არსებობს.
რა თქმა უნდა, ამ ნაწილმა გამოიწვია 80/20 კომბინირებული სესხი, რომელიც 2007 წელს Subprime Market Crash- ს ნაწილობრივ შეუწყო ხელი. მყიდველები, რომლებსაც შეეძლოთ სარკე, შეეძლოთ იპოთეკის დაფარვის გარეშე, მიეცათ 100% დაფინანსება.
ჩვენ ყველამ ვიცით, რა მოხდა, როდესაც 2008 წელს ბაზარი დაეჯახა. დღევანდელი იპოთეკური მოთხოვნები გაცილებით მკაცრია და ახლა უფრო იპოთეკური სესხების მიღებაა.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.