რატომ მთავარი მყიდველები მსგავსად მიწის კონტრაქტები
სახლების ყიდვის მიზნით მიწის კონტრაქტები ძალიან პოპულარული იყო 1970-იანი წლების ბოლოს და 1980-იანი წლების დასაწყისში. მაშინ, განვადებით გაყიდვის კონტრაქტები, ზოგჯერ სახელწოდების კონტრაქტები, უფრო მიმზიდველი დაფინანსების პირობები, უფრო მაღალი ტარიფებისა და ინსტიტუციონალური კრედიტორების მკაცრი კვალიფიკაციის სტანდარტების შესახებ.
მიწის კონტრაქტები დაიწყო გაქრობისას, როდესაც სესხის მოთხოვნები შეარბილა და განაკვეთები შემცირდა ქვემოთ 8%. მაგრამ ისინი საერთოდ არ გაქრა და, ფაქტობრივად, იპოთეკური კრიზისის დროს ბაზარზე დაბრუნდნენ.
წინა homeowners ვინც დაკარგა სახლებში foreclosure ან გაიყიდა მეშვეობით მოკლე იყიდება დაიწყო lean მიწის კონტრაქტები როგორც დაფინანსების ალტერნატიული როდესაც დიდი ბანკები აღმოჩნდა მათ მოშორებით.
რა არის განვადების გაყიდვა მიწის კონტრაქტი?
განვადება გაყიდვების ხელშეკრულება არის ნებისმიერი სახის ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებს პერიოდულ გადახდებს, მაგრამ უძრავ ქონებაში, როგორც წესი, მოიხსენიება, როგორც მიწის კონტრაქტი, ხელშეკრულების ხელშეკრულება ან გაყიდვის ხელშეკრულება. ტერმინი "მიწა" შეცდომაში შედის, რადგან მიწის კონტრაქტი შეიძლება გამოყენებულ იქნას ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონების შეძენაზე ან გაუმჯობესების გარეშე.
განვადების გაყიდვის ხელშეკრულება ასახავს გაყიდვების ფასს, ანგარიშსწორების ოდენობას, საპროცენტო განაკვეთს, ყოველთვიური (ან პერიოდული) გადასახდელების ოდენობას და თითოეული მხარის მოვალეობას. იგი მოიცავს ისეთ ვალდებულებებს, როგორსაც შეინარჩუნებს სახლში, გადაიხდის დაზღვევას და ქონების გადასახადებს - რაც ზოგადად მყიდველია. ხელშეკრულებაში შედის გამყიდველისთვის რესურსი იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი შეწყვეტს შენატანების გადახდას.
სპეციფიკა:
- მიწის კონტრაქტები ან კონტრაქტები საქმეს შორის არის ხელშეკრულება გამყიდველს, რომელსაც ეწოდება გამყიდველი, და მყიდველს, რომელსაც Vendee ეწოდება.
- Vendor თანახმაა გაყიდოს ქონება მიერ დაფინანსება შეძენა Vendee.
- Vendor იტოვებს იურიდიულ სახელს და Vendee იღებს თანაბარი სათაური.
- მესაკუთრეთა დაფინანსება შეიძლება მოიცავდეს არსებულ იპოთეკურ ბალანსს (იხ. ქვემოთ) ან ქონება შეიძლება იყოს თავისუფალი და ნათელი (საუკეთესო ვარიანტი).
- სრული თანხის გადახდაზე, გამყიდველი ვალდებულია ქონებაზე საკუთრებაში გადასცეს.
ყოვლისმომცველი (გადაფარვა) მიწის კონტრაქტები
- დასაბრუნებელი კონტრაქტები შეიცავს იპოთეკას.
- Vendee ხდის ერთი გადახდის გამყიდველი.
- გადახდის მიღებისთანავე, გამყიდველი ვალდებულია გადაიხადოს ძირითადი კრედიტორების გადახდა და დანარჩენი ინახავს.
- თუ არსებული იპოთეკური სესხი უფრო დაბალი საპროცენტო განაკვეთია, ვიდრე ხელშეკრულების საპროცენტო განაკვეთი, გამყიდველი ვალდებულია დამატებითი ინტერესი ფულადი სახსრებით, რომელიც არ ეკუთვნის გამყიდველი. ეს ცნობილია როგორც override.
შემდეგნაირად მუშაობს.
- ამბობენ, რომ გაყიდვის ფასი არის $ 100,000.
- Vendee აყენებს ქვემოთ $ 10,000.
- Vendee თანახმაა გადაიხადოს გადასახადები $ 90,000, ეკისრება ინტერესი 6.5%, გადასახდელი $ 567.
- არსებული ფუძემდებლური სესხი არის $ 50,000, რომელიც გადაიხდება 5% -იანი საპროცენტო განაკვეთით 268 $.
- Vendor- მა 6.5% -იანი წილი 40 000 აშშ დოლარის ოდენობით, PLUS 1.5% -იანი $ 50,000-იანი იპოთეკით და ჯიბეების $ 299 თვეში.
- Vendee ასევე იხდის გადასახადებს, სადაზღვევო და საკუთრების სხვა ხარჯებს.
პირდაპირი კონტრაქტები
პირდაპირი კონტრაქტი არ არის დაინტერესებული. Vendee- ს შეუძლია დათანხმდეს არსებულ კრედიტორს პირდაპირ და გადაიხადოს მეორე გამყიდველი, ან Vendee- ს შეუძლია გააგზავნოს ერთი გადახდა Vendor- ზე და გამყიდველი ვალდებულია გადაიხადოს გადახდაზე დაფუძნებულ კრედიტორზე.
მოდით შევხედოთ წინა მაგალითს პირდაპირ კონტრაქტზე:
- გაყიდვის ფასი $ 100,000.
- Vendee აყენებს ქვემოთ $ 10,000.
- Vendee ხდის ერთი გადახდის $ 268 არსებული სესხის ბალანსი $ 50,000, ეკისრება ინტერესი 5%.
- Vendee- ი მეორე მფლობელს გადასცემს 40,000 აშშ დოლარის ოდენობის მფლობელ დაფინანსებას, ატარებს საპროცენტო სარგებელს 6.5% და თვეში $ 253.
- ორივე გადახდა შეადგენს $ 521, რომელიც დაზოგავს Vendee $ 46 თვეში თვეზე მეტი გადატანა გარშემო.
იყიდება ძალა
- ზოგიერთი სათაური კომპანიები ქმნიან მიწის კონტრაქტებს, რომლებიც შეიცავენ გამყიდველი, გამყიდველი და რწმუნებული. თქვენ უნდა მოვუწოდებთ გარშემო ასეთი სათაური კომპანია.
- რწმუნებულის მსგავსად, ნდობით აღჭურვილი პირი, გამყიდველი და ვაჭარი უფლებას ანიჭებს უფლებას, მეურვეზე დაინტერესებულს, როგორც გამყიდველი, ასევე ვენდრის ვალდებულებების უზრუნველყოფის მიზნით.
- იმ შემთხვევაში, თუ Vendee შეწყვეტს მიღების გადასახადები, მეურვე აქვს ძალა foreclose ქვეშ ძალა რეალიზაციის.
- განაცხადის წარდგენის პროცესი მკვეთრად განსხვავდება სახელმწიფოსგან.
დაჩქარება დებულებები სესხების დაფარვაში
ყველა სესხის დღეს შეიცავდეს დაჩქარება და გასხვისება დებულებები . კრედიტორებს ჰქონდათ დიდი ხნის ისტორია სესხების დაუყოვნებლივ გამოსაყენებლად და გადასახდელი, თუ მყიდველმა მიიღო არსებული სესხების სათაური "ექვემდებარება". ეს იმიტომ, რომ კრედიტორების სურდა მყიდველები კვალიფიკაციას, გადაიხადოს სესხის რაოდენობა და მაღალი საპროცენტო განაკვეთები .
Sue Heimbichner, ესქრო ოფიცერი ჩიკაგოში სათაური Sacramento, უკვე ბიზნესში 1976 წლიდან და უყურებს პოპულარობის მიწის კონტრაქტები მოდის და წავიდეთ. ამ პერიოდის ერთ-ერთი ყველაზე დიდი სარჩელი წარმოიშვა მყიდველებისგან, რომლებიც ფედერალური შენაერთებისა და სესხის ასოციაციების მიერ დაფუძნებულ იპოთეკებს ექვემდებარებიან. კონგრესმა მიიღო 1982 წლის სადეპოზიტო დაწესებულებების აქტი, რაც ეფექტურად წაშლის არსებულ სესხებს.
Heimbichner აცხადებს კრედიტორების დღეს ტენდენცია გამოიყურება სხვა გზა. "ზოგიერთი კრედიტორების მოხარულია, რომ მათი გადახდები გააკეთა," განაცხადა მან. მაგრამ არ ცდილობენ მთავრობის მიერ დაფინანსებულ სესხებს. "თქვენ არ გვინდა, რომ არეულობას მთავრობასთან," ჰემიბრინი აფრთხილებს: "იმიტომ, რომ თქვენ აპირებთ წასვლას. თუ თქვენი მიწის კონტრაქტი შეიცავს იპოთეკას, უნდა ეძებოთ უძრავი ქონების იურისტი.
მთავრობის მხარდაჭერილი სესხების ნიმუშებია ფანი მეი ან ფრედი მქ, და მთავრობის სესხები FHA ან VA.
Vendee- ს Bundle of Rights
ყველა პრაქტიკული მიზნისათვის, Vendee ფლობს ქონებას და აქვს უფლება:
- ფლობა.
- მშვიდი სიამოვნება და ქონების გამოყენება.
- გამორიცხვა, აიძულა სხვები შენობაში დატოვონ.
- Resale.
სარგებელი ვაჭრისთვის
- არ არის საკვალიფიკაციო, თუმცა გამყიდველი შეიძლება მოითხოვოს მყიდველის საკრედიტო ანგარიშის ასლი.
- გადახდის მოქნილობა. თანხა შეთანხმებით.
- ხელშეკრულების ვადის ხანგრძლივობა, საპროცენტო განაკვეთი და გადასახადები შეთანხმებით.
- დაბალი დახურვის ხარჯები . არ არის კრედიტორების გადახდა.
- სწრაფი დახურვა. ტრანზაქციები შეიძლება დახურულ იქნას 7 დღის განმავლობაში.
უპირატესობები გამყიდველისთვის
- როგორც წესი, უფრო მაღალი გაყიდვების ფასია და არ არის შეფასებული. მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველებს ურჩევენ მიიღონ შეფასება.
- თუ დაბეგვრას, შესაძლოა გადაეცემა გადავადებული მოგება.
- თვიური შემოსავალი.
- ხშირად ფულის ბაზარზე ანგარიშების დაბრუნების უკეთესი მაჩვენებელია.
- თუ ქონება არ შეესაბამება, ეს არის მარტივი გზა გაყიდვა.
- სწრაფი დახურვა.
მყიდველის რჩევები
- მიიღეთ შეფასება.
- მიიღოს სადაზღვევო დაზღვევა.
- განახორციელოს ჰოლდინგური კომპანიების მომსახურება, შეინარჩუნოს შესრულებული სიგელი და ორიგინალი დოკუმენტები.
- დაელაპარაკეთ უძრავი ქონების იურისტს .
გამყიდველი რჩევები
- გაიგეთ მყიდველის საკრედიტო ანგარიში.
- მოიცავს სადაზღვევო პოლისის, როგორც გამყიდველი, ასევე Vendee- ს სახელს.
- აყვანის განმახორციელებელი კომპანია ხელშეკრულების შეგროვების მიზნით.
- დაელაპარაკეთ უძრავი ქონების იურისტს.
ეს მუხლი არ უნდა იყოს მცდარი, როგორც იურიდიული კონსულტაცია. მხოლოდ ადვოკატებს შეუძლიათ იურიდიული კონსულტაცია.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, Cal BRE # 00697006, არის ბროკერი-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.