კლიენტები მეუბნებიან იმდენი ჯერჯერობით Zillow- ის ღირებულების შეფასების შესახებ, რომ მე ვფიქრობ, რომ ყველა გაინტერესებს თუ არა Zillow- ი მისი ზესტატის ზუსტი. ვფიქრობ, პირველია გასაგებია რა არის Zillow არ არის. Zillow არ არის უძრავი ქონება. არ ვიცი არც ერთი უძრავი ქონების აგენტები, რომლებიც მუშაობენ Zillow (ჯერ არ არის მაინც). ეს არ არის საჯარო სამსახური, როგორც ბიბლიოთეკა. Zillow არის ბიზნეს საიტი, დადგენილია შესაძენად eyeballs ვისაც სურს მზერა სახლებში და, თავის მხრივ, გაყიდოს რეკლამის უძრავი ქონების პროფესიონალები.
Zillow ბევრ დასკვნას საფუძვლად უდევს სხვადასხვა წყაროებიდან შეგროვებული მონაცემების დაკვირვებით. ყველას აქვს აზრი რაღაცზე. თქვენ ეთანხმებით ან არ ეთანხმებით. მოსაზრებები არ არის ფაქტები. თუ Zillow ჰქონდა საკუთარი თითის ბაზარზე პულსი საკუთარი სპეციალური ბროლის ბურთი, Zillow იქნებოდა წინასწარმეტყველებს დაშლის საბინაო ბაზარზე , და რომ არ მოხდა. სინამდვილეში, Zillow უბრალოდ დაიწყო, როდესაც ბაზარზე დაიწყო crumble.
ეს იგივეა, როგორიც 1984 წლის ედი მერფი ფილმში სავაჭრო ადგილებიდან , რომელიც ჰერცოგის ხასიათს ატარებს, თუ არა ბაზარი მიდის თუ ბაზარი მიდის ქვემოთ, სასაქონლო ბროკერებს (და, დიახ, კი კომპანიები, როგორიცაა Zillow) ფულის შოვნა.
გაცნობა Zillow- ის Zestimate
Zillow შეძენილი მონაცემების amalgamating ყველა ინფორმაცია საბინაო მას შეუძლია იპოვოს. ამალგამატი არის უნიკალური სიტყვა სხვადასხვა წყაროს მონაცემების შერევით და შერწყმის ერთ წყაროდ.
სწორად შესრულებული, მორგება შეუძლია მონოპოლიას შექმნას. მაგრამ მოდი არ მივიდეთ წინ. ბევრი კომპიუტერიზებული პროგრამა არსებობს, რომელსაც შეუძლია შეაფასოს სახლის ღირებულება. მაშინაც კი, უძრავი ქონების აგენტები კომპიუტერულ პროგრამებს იყენებენ, მაგრამ განსხვავებაა უძრავი ქონების აგენტები, რომლებიც ამ პროგრამებზე არ არიან დამოკიდებული, ვთქვათ, შეიძლება ხელოვნური ინტელექტის დანახვა.
ჩვენ ჯერ კიდევ არ ვართ.
მინიმუმ არ ახლა, Zillow ვერ პროგნოზირება როგორ მყიდველი იგრძნობს, როდესაც იგი შემოდის სახლში. Zillow ვერ გეტყვით თუ არა ინტერიერი განახლდა, თუ მუშახელის არის უმაღლესი, თუ გამოყენებული მასალები არის inferior, ან თუ სკოლა გარშემო კუთხეში შემცირდა სახლების სახლებში მხარდაჭერა საფეხბურთო სფეროში, ან სხვა ფაქტორები უძრავი ქონების აგენტები და შემფასებლები იყენებენ, როდესაც მათ იცნობენ სამეზობლოში და დაათვალიერეს სახლში პირადად.
როგორ აფასებენ აგენტები ღირებულების შეფასებისას
მე არ ვსაუბრობ ყველა უძრავი ქონების აგენტისთვის, მაგრამ მე ბიზნესში 40 წელზე მეტხანს ვცხოვრობ და ადეკვატური ვარ, თუ არა კონკურენტუნარიანობის საშუალო დონე. როდესაც მე დავიწყებ ქონების შეფასებას, პირველ რიგში, ჩემი კომპიუტერიდან ვიღებ ინტერნეტს სატელიტიდან Google- ში. აღვნიშნავ, არის თუ არა იგი დაკავებული ქუჩისკენ, კომერციული საკუთრების ან თავისუფლების სიახლოვეს, სიახლოვის სხვა სახლების ზომას, მცენარეულობასა და ლანდშაფტს, მზისადმი ორიენტირებას და თუ გაუმართლა, შეიძლება იყოს ფოტო ექსტერიერის პლუს ქუჩის სცენა.
მე ასევე აწარმოებს ორი კომპლექტი ავტომატური შეფასების. ერთი არის Realist- ი, რომელიც ეკუთვნის CoreLogic- ს, რომელიც ყველა გაყიდვებისაგან, მათ შორის არასამთავრობო MLS- ისაა, რომელიც ითვალისწინებს სახლის გაყიდვების გარშემო 25% -ით ან ნაკლები კონფიგურაციისა და ტიპის მიხედვით, მათ შორის, სხვა პარამეტრების მე ხელით დამყარებას.
სხვა ავტომატური შეფასებები ეფუძნება ასევე გაყიდვების გაყიდვის პირდაპირ MLS და computed საფუძველზე კვადრატული კადრები , მათ შორის მაღალი, დაბალი, საშუალო და საშუალო ღირებულებები ყველა გაიყიდა, შექმნილა და აქტიური განცხადების. ამ ორი ღირებულების მარტო ხშირად განსხვავდება ერთმანეთისაგან, მაგრამ ერთად გამოიყენება, შემიძლია მივიღო მთელი რიგი ღირებულებით, ზოგადად არაუმეტეს 5% განსხვავებით. მაგრამ ეს არ არის საკმარისი იმისათვის, რომ დაამყაროს ღირებულება.
ამ ინფორმაციას შეიარაღებული ვიყავი, შეამოწმებს სახლში და შევხედავ მას თვალში მყიდველის თვალში, როგორ შეაფასებს დამფასებელს, და სად უნდა დავდგეთ კონკურენციის წინააღმდეგ, რათა გადაადგილდეთ სახლში . ეს არ არის უჩვეულო ჩემთვის შესვლის სახლში მომზადებული ჩამონათვალი შეთანხმებით ხელში და დასრულდება მდე ხელით შეცვლის ჩამონათვალი ფასი შემდეგ ნახვის სახლში. ავტომატიკა არ იღებს პირადი შეფასების ადგილს.
Zillow Zestimate ღირებულების სიზუსტე
Zillow არასოდეს აცხადებს, რომ 100% ზუსტი ყველა დროის ან თუნდაც 80% ზუსტი ყველაზე მეტი დრო ყველა სფეროში. თუ ექვსივე ბლოკის რადიუსში არსებული ყველა სახლი ერთმანეთის მსგავსია, ვთქვათ, საგარეუბნო ქვედანაყოფი, რომელიც იმავე წლის განმავლობაში აშენდა სახლებში, იმავე ზომით და იდენტური კეთილმოწყობით, Zillow- ის შეფასება ბევრად უფრო ზუსტი იქნება, ალბათ 10% -ის ფარგლებში, რადგან ეს არ არის საკმარისი კონკრეტული ვარიანტები იმისათვის, რომ ეს გამორთოთ. სხვა ჯერ, ეს არ იქნება, რომ ყველა ახლოს.
მე ჩამოვედი ოთხი ტიპიური სახლები, რომ მე პირადად გაიყიდა შედარება Zestimate თქვენთვის. ერთი ქონება ორსართულიანი სახლებია Midtown Sacramento- ში, რომელიც მდებარეობს უკიდურეს ქუჩაზე რკინიგზის ტრასებთან ახლოს და ახლოსაა შეტყობინების ხმაურით, კომერციული საკუთრებისგან. Zillow შეაფასა, რომ სახლში $ 380,733, მაგრამ ეს გაიყიდა $ 349,000, შემდეგ თითქმის 6 თვის განმავლობაში ბაზარზე, უამრავი ექსპოზიციის. Zillow ხარჯთაღრიცხვა იყო დაახლოებით 9% ძალიან მაღალია.
მეორე სახლი იყო საბაჟო ჩანჩქერი ჯიბეში Sacramento- ს ჯიბეში. Zillow შეაფასა, რომ სახლში $ 983,097. ეს გაიყიდა $ 1,085,000, რაც 10% -ით მეტია, ვიდრე Zillow- ის შეფასება. თუ გამყიდველებმა Zillow- ს შეფასებით დაეყრდნო, მათ 100,000 დოლარზე მეტი დაკარგა, რაც მცირე ცვლილება არ არის.
მესამე სახლი რეკონსტრუირებული სახლი იყო დევისი, კალიფორნიის დევისის ექსკლუზიურ ტერიტორიაზე. Zillow შეაფასა, რომ სახლში 1,230,563, მაგრამ გაიყიდა $ 1,495,000, და ნაღდი, არ დაფინანსება იყო ჩართული. ეს ზესტაზია 20% -ზე მეტად დაბალი იყო.
მეოთხე სახლი იყო კურორტი ელკ გროვში, კალიფორნიაში. კიდევ ერთხელ, Zillow- ის შეფასება ძალიან დაბალი იყო, 488,711 აშშ დოლარით და 16% -ით გაიყიდა, რაც მყიდველის კრედიტორების შეფასება 565,500 დოლარად.
Zestimate არის ჩამოყალიბებული მისცეს ნახვა სია სპექტრი ღირებულება. ეს არ ნიშნავს იმას, რომ შეცვალოს შეფასება და არც უძრავი ქონების პროფესიონალური აზრი. მე ყოველთვის მივიღებ gill ზე Zillow ღირებულებების სანამ მე გამყიდველად რადგან ვიცი, გამყიდველი ეძებს იმ ღირებულებებს. არა იმიტომ, რომ არსებობს ღირებულება ჩემთვის, როგორც პროფესიონალი შეფასებით. უძრავი ქონების აგენტები არ იყენებენ Zillow- ს ფასის ფასად.
მე აცნობიერებენ, რომ ზოგიერთი აგენტი გეტყვით მათ კლიენტებს, რომ გაეცნონ Zillow- ს ფასს, რათა გაამართლონ ის, თუ რა კარგი გარიგება აქვთ მათ სახლში ყიდვისას, რაც ზესტატისთვის გაცილებით მაღალია, ვიდრე რეალური გაყიდვების ფასი. ეს არის აგენტის შერჩევითი გამოყენება. როდესაც ფასი მათი უპირატესობაა, მათ შეიძლება გამოიყენონ იგი. მაშინაც კი, ბანკებს არ იციან რაიმე უკეთესი, ასე რომ მოკლე იყიდება სიტუაცია მაგალითად, როდესაც შეთავაზება უფრო მეტია, ვიდრე Zestimate, მოკლე იყიდება აგენტი შეიძლება მიუთითოს Zestimate მოკლე იყიდება ბანკი.
მიუხედავად ამისა, Zillow სთავაზობს იმდენად უფრო მომხმარებლისთვის, ვიდრე Zestimate ასპექტი. მე მჯერა, რომ ხალხი იმდენად ჩამოიხრჩო ზესტატზე, რომ მათ უგულებელყოფენ ამ ვებ-გვერდის შესახებ ინფორმაციის უხვად სიმდიდრეს, რომელიც შეიცავს მძიმე ფაქტორებს, შესაბამის მონაცემებს, შესადარებელ გაყიდვებს და სამეზობლო დემოგრაფიას, რაც შეიძლება იყოს ნებისმიერი პირველად სახლში მყიდველისთვის ან სახლისთვის ფასდაუდებელი გამყიდველი უძრავი ქონების გარიგებაში.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.
სრული გამჟღავნება: ელიზაბეტ ვაინტრარა ასევე პრემიერი ზილოვის აგენტია