გაგაჩნიათ თუ არა განსხვავებები კო-ოქსებს შორის კონდომების შესახებ? შენ არ ხარ მარტო. მიუხედავად იმისა, რომ შეიძლება გაგიკვირდეთ, რომ 1960-იან წლებში ქოდოები პოპულარული არ გახლდათ. როდესაც FHA- ს სახელმძღვანელო პრინციპები საბოლოოდ დაშვებულ იქნა condos- ის დაფინანსებით, condo კომპლექსური კონცეფცია ჩამოინგრა. მანამდე, თითქმის ყველა შენობა, რომელიც მრავალ მრავალ მფლობელს აძლევდა, თანახმა იყო. დღეს, თქვენ იპოვით უმრავლესობას თანამშრომლობის ან კოოპერატივის საბინაო შენობების დიდ მეტროპოლიტენ ქალაქებში.
ნიუ-იორკის შტატებთან თანამშრომლობენ ადამიანები, მაგრამ ასევე შეგიძლიათ მოიძიოთ თანამშრომლობის ძირითადი ქალაქები როგორიცაა სან ფრანცისკო, მინეაპოლისი, ვაშინგტონი, ვაშინგტონი, ატლანტა, ბოსტონი, სიეტლი, ინდოპოპოლისი, დეტროიტი და ჩიკაგო, ტოსონი და ფენიქსი, მათ შორის რამდენიმე Florida და სხვები sprinkled მთელს აღმოსავლეთ სანაპიროზე.
რა არის კო-ო?
თანადაფინანსება ნამდვილად არ არის უძრავი ქონება. უძრავი ქონება მიწაა, რომელსაც გააჩნია ნებისმიერი სტრუქტურული გაუმჯობესება, მათ შორის მიწისქვეშა და საჰაერო უფლებები. ამის ნაცვლად, კორპორაცია არის კორპორაცია. როდესაც მყიდველი ყიდულობს თანადაფინანსებას, მყიდველს ყიდულობს კორპორაციაში და უფლება აქვს დაიკავოს კონკრეტული ერთეული. კოოპერატივის მყიდველი არ ყიდულობს შენობის ერთეულს ან ნაწილს.
ამასთანავე, თანადამფუძნებელს შეუძლია ან ვერ შეძლებს თანადაფინანსების შეძენის დაფინანსება. არა ყველა ბანკი გახდის თანადაფინანსების სესხი. ბანკებს შორის, რომლებიც თანადაფინანსებას მიიღებენ, ყველა თანამშრომელს კვალიფიციურ შენობაში არ შეესაბამება.
მყიდველებმა უნდა შეამოწმონ თავიანთი კრედიტორი, რათა გაირკვეს, თუ თანახმაა მისი დამტკიცებული სიაში.
თანადაფინანსებაზე მყიდველმა ყოველთვიურად გადაიხდის თანადაფინანსებას. ამ საფასურში შედის შენობის იპოთეკის პრიორიტეტული წილი, ასეთის არსებობის შემთხვევაში; დოქტორანტის ხელფასები, შენახვის პერსონალი, შესაძლოა შენობის ზედამხედველი; სადაზღვევო სტრუქტურა; საერთო ტერიტორიების რეგულარული მოვლა, შენახვა და გაწმენდა, მათ შორის უძრავი ქონების გადასახადები.
ერთ-ერთი შესაძლო ნაკლოვანება თანახმაა, ამბობს კრიტიკოსები, ფაქტია, რომ მესაკუთრე ხშირად ორ იპოთეკას გადაუხდის. იგი გადაიხდის საკუთარი იპოთეკის თანადაფინანსებასა და შენობის იპოთეკას თანადაფინანსებისათვის, რომელიც ასევე შეიძლება რეფინანსირებული სესხი გადაიხადოს შენობაში კაპიტალური გაუმჯობესებისათვის.
რა არის კონდო?
განსხვავებით CO-OP, როდესაც მყიდველი ყიდულობს კონდომს, მყიდველი ყიდულობს უძრავი ქონებას. მყიდველს ფლობს სივრცე კედლებს, იატაკებსა და ჭერებს შორის, ზოგადად შუაშია. ერთეულია საგადასახადო მიზნებისათვის ცალ-ცალკე შეფასებული და მყიდველი იხდის გადასახადებს უშუალოდ ქვეყნის შემფასებელს (ან კრედიტორების ანგარიშზე ).
კონდო შეიძლება დაფინანსდეს ცალკე და ქონება დაცულია ნდობით აღჭურვილი ან იპოთეკით, რაც დამოკიდებულია სახელმწიფო კანონებზე. Condo- ს სტრუქტურული დიზაინი ინდივიდუალური ერთეულია, რომელიც შეიძლება იყოს ერთი ამბავი, მრავალრიცხოვანი ისტორიები ან თუნდაც დაშორებული. მაგალითად, მე ფლობდა ერთ საოჯახო სახლს ჰავაიში, რომელიც დანიშნულია როგორც კონდო, მაგრამ ეს არის თავისუფალი შენობა, საკუთარი ეზოთი.
მყიდველის მყიდველი ასევე, ისევე, როგორც თანადაფინანსების მყიდველი, იხდის ყოველთვიური გადასახადი. ეს მოსაკრებელი გადახდილია სახლის მფლობელთა ასოციაციაში . საფასური HOA- ს გადაიხდის საერთო ტერიტორიების შენარჩუნებას, შენობაში, სახურავის, სადაზღვევო, ასოციაციის მენეჯმენტს და შეიძლება ხშირად მოიცავდეს ზოგიერთ კომუნალურ მომსახურებას, როგორიცაა წყალი და ნაგავი პიკაპი.
ზოგიერთი HOA მოსაკრებლების მოიცავს საკომისიო clubhouse, სავარჯიშო ობიექტების და საცურაო აუზი / სპა.
მეტი განსხვავებები შორის კო-op წინააღმდეგ Condo
ზოგადად რომ ვთქვათ, თანადაფინანსება ხშირად იაფია, ვიდრე კონდო, რაც იმას ნიშნავს, რომ მას შეუძლია შეიძინოს მეტი ყიდვა condo. თუმცა, ვაჭრობა არის კოოპერატივისთვის გადახდილი გადასახადი, რაც შეიძლება მაღალი იყოს კონოსის HOA მოსაკრებლებისა.
ძირითადი განსხვავება co- op წინააღმდეგ condo არის ფაქტი, რომ არც ერთი თბილი სხეულის ნაღდი შეგიძლიათ შეიძინოთ co-op. Co-ops რეგულირდება დირექტორთა საბჭოს მიერ, რომელიც განსაზღვრავს CO-OP- ის აქციონერებს. კონდოსი ხელმძღვანელობს დირექტორთა საბჭოს მიერ, მაგრამ ამ დაფები არ იზიარებენ მყიდველებს. თანადაფინანსების საბჭოს აქვს უფლება, დაამტკიცოს პერსპექტიული შემძენი. მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველს არ შეიძლება უარი ეთქვა სამართლიანი საბინაო სამართლის მიერ განსაზღვრული დისკრიმინაციის გამო, მყიდველმა უნდა გაიაროს მკაცრი სკრინინგი.
ზოგიერთი თანადაფინანსება უცხოელ მყიდველებს არ აძლევს საშუალებას შეიძინონ ერთეული. ბევრი თანადაფინანსება არ იძლევა ინვესტორებს ან მეორე სახლის მყიდველებს, რადგან მათ სურთ ოკუპანტების მფლობელი. Co-op დაფები ამოწმებს პოტენციურ მყიდველის განცხადებას, ფინანსურ ანგარიშგებას, აქტივებისა და ვალდებულებების ჩამონათვალს, საკრედიტო ანგარიშს, საბანკო ბალანსებს, მათ შორის მეგობრებისა და ბიზნესმენების რეკომენდაციების წერილებს, მათ შორის პირადი ინტერვიუდან.
მიუხედავად იმისა, რომ ეს პროცედურა შეიძლება ჩანდეს, როგორც უკიდურესი შეჭრა კონფიდენციალურობის, მფლობელები co-op ამ პროცესის დამტკიცება, რადგან ისინი შეიძლება იყოს ძალიან შერჩევითი იმ ადამიანების, რომლებიც ცხოვრობენ შენობაში. როდესაც ადამიანი ყიდულობს კონდოს, მეზობლების შერჩევის პროცესი არ არის, არ არის გამორიცხული ხმამაღალი სიკვდილის ლითონის ჯგუფის აღსაკვეთად მეოთხე კვარტლის აღება.
მეორეს მხრივ, თანადაფინანსების საბჭო ასევე ამტკიცებს შესყიდვის ფასს. იმ შემთხვევაში, თუ ფასი იმდენად დაბალია, რომ გავლენას მოახდენს სხვა აქციონერთა ღირებულებები, კოოპერატივის საბჭო შეიძლება უარყოს გაყიდვის დამტკიცება. Condo HOA- ს არ აქვს მსგავსი უფლებამოსილება გაყიდვის თავიდან ასაცილებლად.
ბევრი condo კომპლექსი შეზღუდულია რაოდენობის გაქირავება, როგორც პროცენტული შეადგენს. პროცენტული მაჩვენებელი ზოგადად 80 პროცენტიდან 50 პროცენტით არის დაკავებული. ეს მიზნად ისახავს კომპლექსის თავიდან აცილებას კომპლექსის გადაკეთებისა და ღირებულებების შემცირებისგან. უმრავლესობა თანადაფინანსებას არ აძლევს სუბელიზებს და არც გაქირავებას.
ერთ წელიწადში შეიძლება ცხოვრობდეს კონდო კომპლექსი და არასოდეს იცნობს მეზობლებს. ეს ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მოხდეს თანაორგანიზმში, სადაც მფლობელები იცნობენ ყველას და თქვენს შესახებ.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.