რა უნდა იცოდეთ მოკლე გაყიდვებისა და Foreclosures- ის შესახებ
მოკლე გაყიდვები და foreclosures არის ორი განსხვავებული ტიპის გარიგებები, რომლებიც იზიარებენ საერთო denominator ყოფნის უბედური თვისებები, რომელიც მოიცავს იპოთეკური კრედიტორების. (ისინი არ არიან ურთიერთშემცვლელნი ტერმინები - მიუხედავად იმისა, რომ ადამიანების უმრავლესობა არ აცნობიერებს ამას, არსებობს განსხვავება ორს შორის.)
ბევრ სახლში მყიდველები დაიწყებენ მოკლე გაყიდვების ძიებას და პროგნოზს იმ იმედით, რომ მათ შეუძლიათ შეიძინონ იაფი სახლი, საინვესტიციო მიზნებისთვის ან საცხოვრებელი ადგილის დაკავება.
მათ მიაჩნიათ, რომ მათ შეუძლიათ ბევრი ფულის დაზოგვა ან შეიძინონ სახლი ბევრად ნაკლები საბაზრო ღირებულებით.
როდესაც მყიდველებს მირეკავენ, ამბობენ, რომ მათ სურთ მოკლე იყიდება ან გამოსყიდვა, მე მათ რეალობის შემოწმება. ეს სიმართლეა, ალბათ, ვერ გადაარჩენს ფულს, ვინაიდან ბანკები ტენდენციურად აფასებენ ორივე მოკლე გაყიდვას და საბაზრო ღირებულებას, ხოლო საკუთრების პირობების შემწეობას. თუმცა, არსებობს ასევე გამონაკლისები და ყველა ასე ხშირად ვითარება იქნება სწორი. უფრო მეტია, ვიდრე წესი, ვიდრე წესი.
დასაწყებად, მოდით შევამოწმოთ განსხვავებები მოკლე გაყიდვებისა და foreclosures შორის.
მოკლე იყიდება ქონების ძირითადი მახასიათებლები
- მოკლე იყიდება სახლი არის სახლი, რომელიც არ ეკუთვნის ბანკს. თუმცა, გასაყიდად გასაყიდად გასაყიდად, ბანკი უნდა დაამტკიცოს გასაყიდად.
- სათაური ჯერ კიდევ სახელით homeowners და მფლობელები ხშირად ცხოვრობენ ქონება, რადგან მათ არ შეუძლიათ წასვლა არსად სხვაგან.
- სახლის მესაკუთრეებს შეიძლება ჰქონდეთ ან არ ჰქონდეთ უკან დაბრუნება მათი იპოთეკური გადასახადებით ; დანაშაული ყოველთვის არ არის მოთხოვნა.
- უნდა არსებობდეს დოკუმენტირებული გაჭირვების წერილი . ეს გაჭირვება შეიძლება მოიცვას დასაქმების დაკარგვა ან იძულებითი პენსია, შეიძლება იყოს ჯანმრთელობის დაკავშირებული, ან გამყიდველები შეიძლება განქორწინების ან დაკავების იზოლაცია.
- ზოგიერთი მოკლე გაყიდვები ჩართავს საგადასახადო იპოთეკებს, რომლებმაც ხელი მოაწერეს გამყიდველებს, რომლებსაც აქვთ გარდაცვლილი, ან მეორე სესხი, რომელიც გაკოტრდა გათავისუფლდა, მაგრამ არასოდეს გაათავისუფლეს.
- მიუხედავად იმისა, რომ სახლი არ არის აუცილებელი წყალქვეშა, ყველაზე მოკლე გაყიდვები ითვალისწინებს კრედიტის მთლიანი თანხის ოდენობას. გამყიდველს ასევე შეუძლია ისარგებლოს მოკლე იყიდება, თუ სააქციო კაპიტალი არ არის საკმარისი იმისათვის, რომ გადაიხადოს ყველა გასაყიდი ფასი, როგორიცაა კომისიები და დახურვის ხარჯები.
საბაზისო თვისებები Foreclosure ქონების
- Foreclosures არის სახლები, რომლებიც ეკუთვნის იპოთეკური კრედიტორების ან - თუ იპოთეკური იყო დაზღვეული ან გარანტირებული - ხელისუფლების მიერ, როგორიცაა Fannie Mae, ფრედი Mac, ან HUD.
- არსებობს სხვადასხვა გზები კრედიტორების შეუძლია შეიძინოს სათაური foreclosure ქონება. ყველაზე გავრცელებული გზაა foreclosing on homeowners არასა გადახდის მათი იპოთეკური. თუმცა, ბანკს უფლება აქვს სხვა მიზეზების გამო წინასწარ განეხორციელებინა ისეთ პროცედურებს, როგორიცაა სახლის მესაკუთრე სესხის გადახდის გარეშე სხვა ინდივიდს მიყიდის. გაყიდვის ობიექტი აღარ არის დაშვებული. ბანკებს ასევე შეუძლიათ მიიღონ სათაურები საპროცენტო საკუთრებაში, საიდუმლოებით ან სასამართლო მოქმედებით.
- როდესაც ბანკებმა უარი თქვეს სამკვიდროს საკუთრებაში, ისინი გამოსახლდებიან ოკუპანტებზე და უზრუნველყონ სახლში. ზოგადად, აქტივების მართვის კომპანია წყლით გათიშავს და შესაძლოა ფანჯრები და კარები გამგე და შეცვალოს საკეტები. ამიტომაც ხშირად ყალიბდება უბედური შემთხვევები.
Foreclosures და მოკლე გაყიდვების ოპერაციების პირობები
თითქმის ყველა მოკლე იყიდება და foreclosure გაიყიდება მისი "როგორც არის" დღევანდელი მდგომარეობა.
ზოგიერთი ბანკის ინვესტირებას ჩადენილი foreclosure სახლებში, რადგან ბანკები გააცნობიერებენ, რომ მათ შეუძლიათ გაზარდონ თავიანთი მოგება მიერ rehabbing, მაგრამ ბევრი ბანკები გაყიდვას სახლში იმავე პირობით წინა ოკუპანტების დატოვა, თუმცა სავალალო.
არსებობს ზოგჯერ ექსტენციის პირობები, რომლის თანახმადაც, ბანკი საშუალებას მისცემს ფასების შემცირებას ძირითადი დეფექტი, მაგრამ ეს, როგორც წესი, იშვიათია. მაგალითად, შეიძლება ითქვას, რომ ღუმელის ან სახურავის ჩანაცვლება ან კრედიტის შემცირება, მაგრამ თუ ბაზარი ცხელია და სხვა მყიდველს ნაღდი ფული გადაიხდის, ბანკი სავარაუდოდ უარყოფს ამ მოთხოვნას.
ძირითადი განსხვავება foreclosure ქონების მდგომარეობა და მოკლე იყიდება სახლში მდგომარეობა არის foreclosure მდგომარეობა შეიძლება უცნობია. Foreclosure სახლში შეიძლება იყოს ვაკანტური თვეების, წლების განმავლობაში, რომლის დროსაც mold ან წყლის შეჭრა შეიძლება მოხდეს. ზოგჯერ მფლობელები ნაგვის სახლში ან ვერ შეინარჩუნებენ სათანადოდ, როდესაც სახლში არის foreclosure. შედარებით, მოკლე იყიდება გამყიდველები უფრო უკეთესად იზრუნებენ თავიანთ სახლებში და მათ შეუძლიათ მყიდველისთვის გამჟღავნებები.
კიდევ ერთი განსხვავება არის foreclosure ქონების ზოგადად დახურვა ფარგლებში 30 დღის განმავლობაში. მოკლე იყიდება, რომელიც მოითხოვს საბანკო თანხმობას, შეუძლია მიიღოს 30-დან 3 თვემდე, საშუალოდ, მხოლოდ მოკლე გაყიდვების დამტკიცების წერილი და შემდეგ კიდევ 30 დღით დაიხურება, რამდენჯერმე მინიმუმამდე.
სად და როგორ ვიყიდოთ Foreclosures
თუ ბანკი არ არის მცირე და ადგილობრივი, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ საზოგადოებისთვის გასაყიდად გამოცხადებული სახალხო დამცველისთვის შეთავაზება შეუძლებელია. ბანკები ზოგადად განკარგონ მათი foreclosures 5 გზები. გამონაკლისი გაყიდვის მეთოდის გარდა, ბანკების გაყიდვის უმეტესობა ბანკებში მოგებას გულისხმობს.
- აუქციონზე ან შერიფის აუქციონზე. ეს პროცედურა არის სატენდერო პროცესი, რომელიც მიმდინარეობს სასამართლოსა თუ სხვა საჯარო შენობის საფეხურებზე. როგორც წესი, შეთავაზებები უნდა იყოს ფულადი სახსრები და ბანკი ადგენს მინიმალურ სარეზერვო ფასს. იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს ზედმეტი liens, მყიდველი იკისრებს პასუხისმგებლობას იმ პირობებში. აუქციონზე მყიდველები ხშირად არ მუშაობენ უძრავი ქონების აგენტით.
- კერძო ინვესტორებისთვის ნაყარი იყიდება. ეს შეიძლება იყოს სახლები, რომლებიც არ გაიყიდა აუქციონზე ან სახლებში, რომ ბანკმა არასდროს აუქციონი გამოაცხადა. ბანკმა ამ სახლებში პაკეტები პაკეტში დააფინანსებს და მთელი პაკეტი საინვესტიციო მყიდველს ან კომპანიას გაამწვავებს.
- ონლაინ აუქციონის კომპანიის მეშვეობით. ბევრი ონლაინ სახლის აუქციონი განათავსებს დაცულ სატენდერო წინადადებას, სადაც სახლი არ გაიყიდება, თუ რეზერვი არ დაკმაყოფილდება. ისინი ხშირად ითხოვენ მყიდველს პრემიის პრემიის გადახდა, როგორიცაა აუქციონის კომპანიაში საფასურის სახით შემოთავაზებული ფასის 5 პროცენტი. ორიგინალური გაყიდვების ფასები ხშირად დაცულია სატენდერო წინადადების ფასზე და შეიძლება მოტყუებით გამოცხადდეს. ამ საიტების უმრავლესობამ თქვენი აგენტი მოგცათ.
- სახლთან ერთად REO- ს აგენტი და MLS- ში გასაყიდი სახლის გაყიდვა. REO აგენტი მუშაობს ბანკის აქტივების მენეჯერთან და ამზადებს BPO- ს. აგენტი აფასებს პირობას და იძლევა გამოქვითვას მისი მდგომარეობის გამო, ამიტომ სახლში ძირითადად ბაზრის ღირებულებაა. შენი აგენტი მოგეხსენებათ.
- საკუთარი ვებპორტალის პორტალში გასაყიდად და ელექტრონული შეთავაზების წარდგენის საშუალებით. ეს უფრო მეტად საერთოა სამთავრობო უწყებებთან. ბანკები ასევე ავალდებულებენ თქვენს აგენტს წარმოგიდგინოთ.
სად და როგორ ვიყიდოთ მოკლე გაყიდვები
მყიდველი ან ინვესტორი არ არის ნებადართული მოკლე გაყიდვის შეძენა პირდაპირ homeowner- დან. სინამდვილეში, ბევრმა მოკლე გაყიდვებმა მყიდველს ხელი უნდა მოაწეროს ხელმოწერის სიგრძეზე, რომელიც აცხადებს, რომ არ არსებობს წინასწარ არსებული ურთიერთობები გამყიდველებსა და მყიდველებს შორის. მე მქონდა ბანკები მოკლე იყიდება, რადგან მყიდველი იყო მეზობელი, რომელიც ახლომდებარეობდა.
(ზოგიერთმა მხარემ შეიძლება გააპროტესტოს ეს პრაქტიკა და ისინი ბანკისგან გაათავისუფლებენ ინფორმაციას, მაგრამ შესაძლოა ხელი შეეშალა ხელით, მაგრამ საიდუმლო არ არის გამყიდველთან ურთიერთობის გამჟღავნება, მაგალითად, კალიფორნიის შტატში, რომ ეს ქმედება შეიძლება იყოს მოკლე იყიდება იპოთეკური თაღლითობა, რომელიც საშუალებას აძლევს ბანკს, გააუქმოს გამყიდველთან დაკავშირებული ვალდებულების გათავისუფლება.
თქვენ უნდა აყვანის თქვენი უძრავი ქონების აგენტი წარმოგიდგენთ როდესაც ყიდულობენ მოკლე იყიდება. ეს აგენტი არ უნდა იყოს ჩამონათვალი აგენტი. თქვენ იმსახურებთ საკუთარ წარმომადგენლობას. გარდა ამისა, ბანკი ტენდენციურად შეამცირებს კომისიას, რომელიც აგენტირებს აგენტები, რომლებიც ორმაგი სააგენტოს რეალიზაციას ახორციელებენ.
შენი აგენტი უნდა განსაზღვროთ, თუ რამდენი ბანკები და liens არიან ჩართული იმისათვის, რომ თქვენ ადეკვატურად მომზადება დაველოდოთ მოკლე იყიდება დამტკიცების. შენი აგენტი ასევე სურს შეამოწმოს გამყიდველი ფასდება მოკლე იყიდება. მიუხედავად იმისა, რომ ყველა მოკლე გაყიდვების მოითხოვს გამყიდველი გაჭირვების, ყველაზე გავაკეთოთ.
საბოლოოდ, წვერი: ბანკები შეიძლება წარმოგიდგინოთ საკონტროლო შეთავაზებით და მოითხოვოთ უფრო მაღალი ფასი. თუ ქონება მოითხოვს რემონტს, შეიძლება წარმატებული იყოს თქვენი მიღებული გაყიდვების ფასის დახურვით, თუ ბანკს წარუდგენს რამდენიმე დოკუმენტირებული შეფასებით და ფოტოსურათებით.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.