ზოგადი ტენდენციები დივერსიფიკაციისთვის
C. გრანტის კონცესი, პრეზიდენტი, 1031 ალტერნატივების ჯგუფი
ხართ თუ არა დაღლილი იმ შუაღამისას ზარალი სატელეფონო ზარები და ნახმარი out of hassling თქვენი მოიჯარეებს? ალბათ თქვენ იმედგაცრუებული იმიტომ, რომ თქვენ აყვანას ქირავდება ჩეკები და repairmen? იქნებ ნეტავ მართლა მოსწონოთ თქვენი გაქირავების ან მცირე კორპუსის შენობა, მაგრამ საგადასახადო შედეგებს გეშინიათ. სინამდვილეში შეიძლება ფიქრობთ, რომ ახალი სავაჭრო ცენტრის ნაყიდი შეძენა, მაგრამ რა თქმა უნდა, ვერ ყიდულობს ფულადი სახსრების გადახდას და არასდროს, ფაქტობრივად, გადახდილი ფულადი სახლია სახლში .
თუ ეს ასე ჟღერს, აქ არის კარგი ამბავი. გამოყენებით 1031 მოვაჭრეების საერთო გაცვლითი, შეგიძლიათ გაყიდოს, რომ გაქირავების ან ბინა შენობა, თავიდან კაპიტალის მიღწევების გადასახადი და კვლავ შეინახეთ თქვენი ფული თქვენთვის მუშაობს. ერთ-ერთი საუკეთესო საშუალებაა, როგორც TIC- ის ერთ-ერთი საუკეთესო საშუალება, ინვესტორს შეუძლია მიიღოს მონაწილეობა ერთი ან მეტი მაღალი ხარისხის თვისებების მფლობელობაში, ხოლო სიმდიდრის შენარჩუნება და საკუთრების მართვის თავის ტკივილის თავიდან აცილება.
1031 სავალდებულო ქირავნობის პირობებში დენონსირება დივერსიფიკაციას იძლევა
მაგალითად, ამბობთ, რომ თქვენ გაყიდვა fourplex, რომ თქვენ კუთვნილი 15 წლის განმავლობაში, და თქვენ გაქვთ წილი $ 400,000. დამოკიდებულია ვალის ოდენობაზე დამოკიდებულია იმაზე, რომ თქვენი ახალი ინვესტიციის შეძენა ფასი დაახლოებით მილიონ დოლარს შეადგენს. მიუხედავად იმისა, რომ ბევრი ფული, თქვენ ჯერ კიდევ არ შეიძლება კვალიფიკაციას შეძენა მართლაც ყველაზე მაღალი დონის ქონება მარტო. თუმცა, თუ თქვენ გადაწყვიტეთ ნაცვლად ინვესტირებას TIC- ში, რომ $ 400,000 სააქციო კაპიტალი შეძლებდა მილიონი დოლარის ინტერესი შეიძინოს $ 30,000,000 ინსტიტუციონალური კლასის ქონება.
1031-ის საერთო სავალდებულო აუქციონები საშუალებას იძლევა დივერსიფიკაცია სხვადასხვა გეოგრაფიულ ადგილას სხვადასხვა თვისებებში. თქვენ შეგიძლიათ ინვესტიცია საწყობში ან შენახვის ერთეულში, მაღალი დონის სასტუმროში ან საოფისე კომპლექსში, საავადმყოფოში ან დახმარების მიმღებ დაწესებულებაში, ან მილიონობით ღირებულების ბინის შენობაში.
ამ დივერსიფიკაციამ შეიძლება შეამციროს თქვენი საინვესტიციო პორტფელის რისკი და პოტენციურად გაზარდოს მისი ღირებულება.
ჰკითხეთ სანდო საინვესტიციო მრჩეველს და არა თქვენს მიერ ინვესტიციის გაყიდვას.
TIP: სანამ ინვესტირებას ნებისმიერი 1031 მოვაჭრეების საერთო გაცვლითი, გთხოვთ დარწმუნდით, რომ სანდო ადვოკატი განიხილავს დოკუმენტებზე და გააკეთეთ თქვენი გულდასმით. ეს მოიცავს უსაფრთხოებას გაყიდვის ობიექტის შესაძლო გამოკვლევას, მათ შორის, დარწმუნებულია, რომ პირი სათანადოდ ლიცენზირებულია. არსებობს ბევრი თაღლითები, მიიღონ მდიდარი სწრაფი სემინარი scammers, მუშაობს ამ ბოლომდე ბიზნესი.
IRS- ის წესები Tenant- ში 1031 გაცვლასთან დაკავშირებით
IRS- ს წესები 1031 ბირჟაზე უნდა იქნეს მოქცეული კაპიტალური შემოსავლების გადანაწილებასა და გადასახადის გადამხდელ გადასახადებზე. განთავისუფლებული ქონება უნდა ჩატარებულიყო საინვესტიციო ან გამოყენებული იქნეს მესაკუთრის სავაჭრო ან ბიზნესში.
პოტენციურად წარმატებული TIC 1031 ბირჟის ხუთი ძირითადი მოთხოვნაა:
- გასაყიდი შემოსავლების 100% უნდა გადანაწილდეს და კომერციულ ჩანაცვლების ქონების ღირებულება უნდა იყოს ტოლი ან მეტი, ვიდრე დანარჩენი ქონება.
- კვალიფიცირებული შუამავალი ხდება დანიშნული გამყიდველი და ატარებს ყველა დანარჩენებს გაყიდული ქონების გასაყიდად.
- არსებობს 45 დღიანი საიდენტიფიკაციო პერიოდი, რომლის დროსაც წერილობითი ფორმით უნდა განისაზღვროს მინიმუმ სამი "მსგავსი ტიპის" გამოცვლა.
- 200% წესი განსაზღვრავს, რომ ნებისმიერი რაოდენობის ჩანაცვლებითი თვისებები შეიძლება განისაზღვროს, მაგრამ მათი საერთო ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს თავისუფალ ქონების ღირებულების 200% -ს.
- თუ სამსართულიანი წესი და 200% წესი არ გამოიყენება, სანაცვლოდ შეძენილი კომერციული ქონების საერთო საბაზრო ღირებულება უნდა შეიცავდეს ყველა განსაზღვრული თვისებების საერთო სამართლიანი საბაზრო ღირებულების მინიმუმ 95% -ს.
რედაქტირებულია Elizabeth Weintraub. წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.
C. გრანტის კონცესი, პრეზიდენტი, 1031 ალტერნატივების ჯგუფი
მას შემდეგ, რაც ჩანაცვლება ქონების შერჩევა მოხდა, ინვესტორს აქვს 180 დღის ვადაში განთავისუფლებული ქონება გადაეცა მყიდველს, რათა დაიხუროს ახალი ქონება. თუ ინვესტორის საგადასახადო დეკლარაციის ვადის გასვლის თარიღს, ნებისმიერი გაგრძელება, იმ საგადასახადო წლისთვის, რომლითაც შეძენილი ქონება გაიყიდა 180 დღით ადრე, მაშინ 1031 გაცვლითი კურსი ამ თარიღით უნდა დასრულდეს.
ინვესტორებმა ასევე უნდა გვახსოვდეს, რომ 180 დღიანი პერიოდის ნაწილი უკვე გამოყენებულია 45 დღიანი საიდენტიფიკაციო პერიოდის განმავლობაში. არ არსებობს გაგრძელება და არ გამონაკლისი 45 დღიანი წესი, რომელიც მოიცავს შაბათ-კვირას და დასვენებას. თუ დროის ლიმიტი გადააჭარბებს, მთლიანი გაცვლა შეიძლება იყოს დისკვალიფიცირებული და ჯარიმები და გადასახადები მოჰყვება.
თუ ინვესტორი ერთზე მეტ საკუთრებაში ფარულ ინტერესს ყიდულობს, მიზანშეწონილია დარწმუნდეს, რომ დაგეგმილი დახურვის თარიღებია ვადამდე ადრე.
თანხების საერთო სავალუტო ოპერაცია და სათაური დაზღვევა
როგორც TIC- ის მფლობელი, თქვენ მიიღებთ ცალკე საქმეს, როგორც tenant- ს, როგორც ზოგადი და სათაურის პოლიტიკას, დააზღვიოს თქვენი პროცენტული ინტერესი საკუთრებაში. თქვენ გაქვთ იგივე უფლებები, როგორც ნებისმიერი სხვა მფლობელი.
ფულადი ნაკადისა და მადლობის პოტენციალი პრეტენდენტებისგან 1031 საერთო გაცვლაში
შემოსავლის პოტენციალია თქვენი ფრაქციული საკუთრების პროპორციულად, რაც შეიძლება უფრო დიდი იყოს, ვიდრე თქვენი წარსულის ინვესტიციებიდან მიღებული ფულადი ნაკადები.
ფულადი სახსრების ნაკადი შეიძლება დაფაროთ ახალი საბაზისო ღირებულების გაუფასურებით .
თქვენ ასევე გაზიარებთ პრო-ფასის მადლიერებაში, თუ რომელიმე, იმ შემთხვევაში, თუ იგი საბოლოოდ გაიყიდა. TIC ითვლება ღირებული ქონების დაგეგმვის ინსტრუმენტი, როგორც თქვენი მემკვიდრეები უნდა მიიღოს ნაბიჯია საფუძველზე საფუძველზე თქვენი დაშლის.
რედაქტირებულია Elizabeth Weintraub. წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.
C. გრანტის კონცესი, პრეზიდენტი, 1031 ალტერნატივების ჯგუფი
1990-იანი წლების შუა რიცხვებში ინვესტორებმა მრავალი მოთხოვნა მოითხოვეს IRS- ს წინასწარი გადაწყვეტილების მისაღებად, იმის გათვალისწინებით, თუ რამდენად განზრახ (ფრაქცია), უძრავი ქონების საერთო ინტერესის მქონე ასიგნებები იყო საგადასახადო დეკლარაციისთვის 1031-ე მუხლით.
საპასუხოდ, 2000 წლის ოქტომბერში, IRS- მა გასცა შემოსავლების პროცედურა 2000-46. ეს პროცედურა გამოხატავს შეშფოთებას, რომ ზოგიერთმა მონაწილემ შეიძლება განიხილოს ფედერალურ საგადასახადო მიზნებთან დაკავშირებული პარტნიორობა და შესაბამისად 1031 განზრახ ითვლება.
IRS- მა გაამჟღავნა, რომ აღარ იქნებოდა რაიმე წინასწარი გადაწყვეტილება. ეს გადაწყვეტილება 2002 წლის მარტში გაუქმდა, რასაც მოჰყვა შემოსავლების პროცედურა 2002-22.
ცნობილია, როგორც "Rev. Proc.", შემოსავლების პროცედურა 2002-22 ჩამოყალიბდა 15 ქულა, რომელიც განიხილავს IRS- ს, როდესაც "განიხილავს თხოვნით გადაწყვეტილებას, რომ განზრახ ფრაქციურ ინტერესს გაქირავებაში უძრავი ქონება არ არის ინტერესი ბიზნეს სუბიექტი " - რაც იმას ნიშნავს, რომ პარტნიორობა, რომელსაც არ ექნება კვალიფიკაცია, შეიძლება გაცვალონ აუდიტისა და საგადასახადო შედეგების რისკი.
თუმცა, წინასწარი გადაწყვეტილების მიღება მაინც შეუძლებელია. IRS- ის განხილვისათვის საჭირო ინფორმაციის დიდი ნაწილი არ არის ხელმისაწვდომი, სანამ სპონსორი მზად არის შეიძინოს ქონება, დახუროს სესხი და გაყიდოს ინტერესები საერთო მცხოვრებთათვის. აქედან გამომდინარე, სპონსორების უმრავლესობა გასცემს "ვალდებულებას" ან "ნება" საგადასახადო შეთავაზებას, რომელიც განთავსებულია კერძო მემორანდუმში.
შემოსავლების საპროცესო ინსტრუქციები Tenants საერთო 1031 ბირჟებზე
Rev. Proc. დადგენილი მკაფიო სახელმძღვანელო პრინციპები სტრუქტურის, დაფინანსებისა და მენეჯმენტის მონაწილეთა საერთო საკუთრებაში. იგი საშუალებას აძლევს 2 დან 35 თანამფლობელებს, თუმცა სპონსორები და კრედიტორები შეიძლება შეიქმნას ქვედა ზღვარი ზოგიერთ თვისებებზე, რომლებიც ჩვეულებრივ 10 და 25 ინვესტორს შორისაა.
ქმარი და ცოლი ხანდახან განიხილება როგორც ერთეული (სახელმწიფო სამართლის მიხედვით) და არცერთ თანამფლობელს უფლება არ აქვს საგადასახადო დეკლარაციის შედგენა პარტნიორად. თითოეულ თანამფლობელს აქვს უფლება, გაყიდოს ან გაყოს თავისი ფრაქციული საკუთრება, მაგრამ მას მხოლოდ სხვისთვის მიყიდვის შემდეგ გადასცემს. არსებობს მოგების პროპორციული და ასევე ვალი (იპოთეკა).
ამ მკაფიო სახელმძღვანელო მითითებებით, TIC ინდუსტრიაში დაიწყო დაინტერესებული და მოზიდული დიდი რაოდენობით ახალი სპონსორები, ბროკერები / დილერები და რეგისტრირებული reps ბაზარზე. 90-იანი წლებიდან, 1031 ბირჟებზე საერთო ფართის უპირატესობა იყო. ფაქტობრივად, კაპიტალის ზრდა 2002 წლიდან 2004 წლამდე TIC- ებში 550% -ით გაიზარდა. 2007 წელს დახურული TIC- ის ინვესტიციების საერთო ღირებულება 8.5 მილიარდ დოლარზე მეტია. ზოგიერთი ამბობს, რომ ეს რიცხვი კიდევ უფრო მაღალია - 10 მილიარდი დოლარი (როდესაც მათ შორის ბერკეტი).
ტურისტები საერთო შეთავაზებებში აკრედიტებულ ინვესტორებს
TIC- ის დიდი უმრავლესობა მხოლოდ "აკრედიტებულ ინვესტორებს" გადაეცემა, რაც იმას ნიშნავს, რომ გარკვეული ფინანსური კრიტერიუმები უნდა დაკმაყოფილდეს.
- ერთ ინვესტორს (ან მეუღლესთან ერთად) უნდა ჰქონდეს წმინდა ღირებულება 1 მილიონ დოლარზე მეტი.
- წლიური შემოსავალი $ 200,000 უკანასკნელი 2 წლის განმავლობაში მოლოდინით, რომ ეს გაგრძელდება.
- ბოლო ორი წლის განმავლობაში ერთობლივი შემოსავალი 300 000 აშშ დოლარის მეუღლესთან ერთად არ შეცვლილა.
- ისეთი კომპანია, როგორიცაა შპს, პარტნიორობა ან კორპორაცია, უნდა ჰქონდეს აქტივები მინიმუმ $ 5 მილიონი ან, თუ აქტივები ნაკლებია $ 5 მილიონი, თითოეული ინვესტორი უნდა იყოს ინდივიდუალური.
რედაქტირებულია Elizabeth Weintraub. წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.
C. გრანტის კონცესი, პრეზიდენტი, 1031 ალტერნატივების ჯგუფი
ინვესტორს შეუძლია მოიპოვოს ძვირფასი დახმარება ერთ-ერთი მრავალი კომპანიისგან, რომელიც სპეციალიზირებულია 1031 გაცვლითი და tenants- ში საერთო 1031 ბირჟებზე. ამ TIC სპეციალისტებს აქვთ დიდი რაოდენობით საინვესტიციო თვისებები და ხშირად შეასრულებენ სხვადასხვა სახის სათანადო შრომისმოყვარეობას, მათ შორის ფასების შედარებას, გამჟღავნებას, წმინდა შემოსავალს, ვაკანსიას და ა.შ.
როგორც წესი, სპონსორი ფირმების მიერ დახარჯული უზარმაზარი თანხები დახარჯული ამ უძრავი ქონების შეთავაზება, რათა უზრუნველყოს, რომ ისინი აკმაყოფილებენ IRS მოთხოვნებს TIC 1031 გაცვლითი. ხანდახან სპონსორი შეძლებს შეძენის ხელშეკრულებით საკუთრებას და შემდეგ ამზადებს შეთავაზებულ დოკუმენტებს, ხშირად უწოდებენ კერძო მოთავსების მემორანდუმს (PPM), რომელიც შემდგომში ხდება საბროკერო-დილერებთან ბაზარზე. რამოდენიმე სპონსორი, რომელიც ახლოსაა საკუთრებაში მარკეტინგის წინ, მაგრამ ეს შეიძლება იყოს უფრო ძვირი ხარჯების გამო.
შეაფასეთ რეგისტრირებული საინვესტიციო წარმომადგენელი
- აირჩიეთ რეგისტრირებული საინვესტიციო წარმომადგენელი, რომელიც სპეციალიზირებულია TIC- ის ინვესტიციებში. ეს უნდა გაკეთდეს თქვენს საინვესტიციო ქონების გაყიდვისას.
- შეაფასეთ ზოგიერთი შესაძლო ჩანაცვლება თვისებები. როგორც ამას აკეთებთ თქვენს რეგისტრირებულ საინვესტიციო წარმომადგენელთან, თქვენ უნდა გაეცნოთ სპონსორებს თითოეულ შეთავაზებას. რა არის მათი სიმღერა? არის თუ არა მათი ბიზნეს ორგანიზაციის ინფრასტრუქტურა ადეკვატური? არიან მათი დირექტორები, თანამშრომლები და მენეჯმენტი?
- დარწმუნდით, რომ თქვენი საინვესტიციო წარმომადგენელი ფლობს სერიას 7 ან სერიის 22 ლიცენზიას, სერიის 63 ან სერიის 66 ლიცენზიასთან ერთად. იგი ასევე უნდა იყოს კომერციული კომერციული უძრავი ქონების გამოცდილება, და აქვს წარმატებული TIC ბირჟების აპრობირებული გამოცდილება.
კითხვები ჰკითხეთ სპონსორ კომპანიებს
- სპონსორის პროგრამა კარგად არის სტრუქტურირებული და ინვესტორებისთვის?
- არის თუ არა შეთავაზება ფრთხილად, სამართლებრივად და მექანიკურად, სათანადო გამჟღავნებით?
- არის თუ არა დოკუმენტებში აღწერილი მიზნები?
- არის თუ არა რისკებთან დაკავშირებული ინვესტიციები მკაფიოდ?
- არის თუ არა პროგრამა, თავისი აქტივებით, რომელიც მიზნად ისახავს მიზნების მისაღწევად?
- რამდენად მიზანშეწონილია მიზანშეწონილი მიზნები?
- რა გარანტიები და რეზერვები არსებობს?
ჩვეულებრივი 1031 ბირჟაზე მოვაჭრეები საშუალებას აძლევს ინვესტორს ბევრი არჩევანი გააკეთონ ჩანაცვლებითი თვისებების ძიებისას.
როგორც წესი, საჭიროა მინიმუმ $ 100,000 კაპიტალის ინვესტიცია, მაგრამ თითოეული ქონების შეთავაზება ექნება მინიმუმს, რომელიც განისაზღვრა TIC- ის ინტერესების შესაძლო რაოდენობის მიხედვით მთლიანი კაპიტალის გამყოფი გზით.
თითოეული PPM შეთავაზება უნდა შეფასდეს, გაანალიზდეს და შევადაროთ სხვა კონკურენტულ წინადადებებს. წარსული, აწმყო და სამომავლო მოსალოდნელი ხარჯები, ქირავნობის ფინანსური ინფორმაცია, ადგილმდებარეობა და გარემოსდაცვითი საკითხები უნდა გამოიკვლიოს და მოიცავს უძრავი ქონების ქონების ბაზრის შესწავლას.
რედაქტირებულია Elizabeth Weintraub. წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.
C. გრანტის კონცესი, პრეზიდენტი, 1031 ალტერნატივების ჯგუფი
ზოგიერთ კომპანიას, რომელიც ახორციელებს TIC- ებს, დაასრუებს გულდასმით სხვადასხვა საინვესტიციო თვისებების შესახებ. ამისათვის რეგისტრირებული საინვესტიციო წარმომადგენლები შეასრულებენ სათანადო შრომისმოყვარეობას მათი კომპანიის ფარგლებში, როგორც წესი, მათი სათანადო შრომისუნარიანობის განყოფილების მეშვეობით; ხოლო სხვები ეძებენ გარე მომსახურებას "სათანადო შრომის კონსულტანტებისა" და ადვოკატები.
სახეები მოიჯარეები საერთო 1031 ბირჟებზე
1031 ჩვეულებრივი ბირჟებზე მოვაჭრეები შეიძლება სხვადასხვა სტრუქტურებში იყოს სტრუქტურა და ეს შესაძლებლობები ხშირად შეფუთულია მენეჯმენტსა და დაფინანსებაზე.
ხანდახან შემოთავაზებული სესხი არასავალდებულოა , რაც ხელს უშლის კრედიტორს მსესხებლის სხვა აქტივების მიღების შემდეგ. კრედიტორების უსაფრთხოება შემოიფარგლება ქონების ღირებულებით.
თუმცა, ზოგიერთ კრედიტორს ცოტა ხნის წინ დაიწყო ვალდებულება, ხელი მოაწეროს პასუხისმგებლობას იმ შემთხვევაში, როდესაც საკუთრებისგან მიღებული იჯარით არ გამოიყენება სესხის დაფარვა, არამედ ნაცვლად რემონტისთვის გადავადებული და ა.შ. სხვა კრედიტორებმა განაცხადეს, რომ TIC და, ზოგჯერ თითოეული მყიდველი, უნდა უზრუნველყოს კრედიტორების ნებისმიერი მომავალი გარემოსდაცვითი საკითხები. ინვესტორებს მოუწოდებენ მჭიდროდ შეამოწმონ საკრედიტო დოკუმენტები და PPM თავიანთი თავდაპირველი ინვესტიციების გადაჭარბების თავიდან ასაცილებლად.
TIC პროგრამებზე სათანადო შრომისუნარიანობისას ინვესტორებმა უნდა შეათანხმონ სტრუქტურა და შესაბამისობა 15 Rev. Proc. სახელმძღვანელო მითითებები. გარიგება, რომელიც არსებითად deviates შეიძლება გამოიწვიოს IRS არ იძლევა საშუალებას, რითაც ექვემდებარება ინვესტორებს მომავალი საგადასახადო შედეგების.
შეთავაზება აგებულია თითოეული მფლობელის მიერ ხელმოწერილი დოკუმენტით, რომელიც უზრუნველყოფს სპონსორს უფლებამოსილებაში, რათა უზრუნველყოს ქონების მართვის ყოველდღიური მართვა. შეიძლება არსებობდეს სამაგისტრო იჯარა ან მართვის შეთანხმება, რომელიც შეიცავს იდენტიფიცირებულ ვარიანტებს, რომლებიც იკრიბებიან გადასახადებისა და სახსრების შეგროვებაში.
შეთავაზებებში ასევე შეიძლება შეიცავდეს მოიჯარეებს საერთო შეთანხმებაში, სადაც აღწერილია ურთიერთობა ინდივიდუალურ ინვესტორსა და სხვა TIC- ის თანამფლობელების შორის. TIC შეიძლება იყოს სტრუქტურა, როგორც სპეციალური დანიშნულების პირი (SPE), სადაც არ არის ჩამოთვლილი პირები. SPE- ს ფარგლებში, ერთი შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება ყიდულობს და ფლობს TIC ინტერესს. ეს სტრუქტურა თანაბარ მფლობელებს და კრედიტორების პასუხისმგებლობის დაცვის დამატებით ფენებს უზრუნველყოფს. როგორც წესი, TIC სპონსორი არ იქნება პასუხისმგებელი საინვესტიციო მენეჯმენტისა და დამოუკიდებელი მენეჯმენტის დასაქმებაზე.
ტურისტები არიან საერთო გაცვლითი ფასიანი ქაღალდები ან უძრავი ქონება?
ყველაზე სპონსორები თიკ ინვესტიციებს, როგორც ფასიანი ქაღალდების მკურნალობას ითვალისწინებენ, რადგანაც ისინი აკმაყოფილებენ უსაფრთხოების ან სახელმწიფოში არსებულ მდგომარეობას, სადაც ქონება ან სხვადასხვა სახელმწიფოში, სადაც სპონსორი აპირებს გაყიდვას. ეს იმას ნიშნავს, რომ მხოლოდ ლიცენზირებული ფასიანი ქაღალდების დილერებს შეუძლია ამ ინვესტიციების განხორციელება, SEC- ის ზედამხედველობით. თუმცა, ყველა TIC- ის ინტერესები, მათ შორის, ფასიანი ქაღალდები, გადაცემულია საქმით და უმეტეს სახელმწიფოები მათ საკუთრებად ასახელებენ.
კითხვაზე, არის თუ არა უძრავი ქონების საინვესტიციო უსაფრთხოება, შეიძლება რთული იყოს და ეს საკითხი მნიშვნელოვან ზეწოლას იწვევს.
მიუხედავად იმისა, რომ TIC ინტერესი შეიძინა უძრავი ქონების გარიგება 1031 მიზნებისთვის, ყველაზე მეტად ფასიანი ქაღალდებია გაყიდული. თუმცა, გასაკვირი არ არის, რომ ზოგიერთი სპონსორი განაგრძობს TIC- ის ინტერესებს უძრავი ქონების გაყიდვაზე და არ ატარებს მათ ფასიანი ქაღალდებით.
მას შემდეგ, რაც უძრავი ქონების ბროკერებს, როგორც წესი, ჩართული გაყიდვის დატოვებული ქონება, მარკეტინგის TIC შეთავაზება მეშვეობით იგივე ბროკერებს მხოლოდ ჩანს ლოგიკური, რადგან ისინი პოზიცია იდენტიფიცირება პერსპექტიული ინვესტორები. კონფლიქტი მდგომარეობს ფინრას (ფინანსური ინდუსტრიის მარეგულირებელი ორგანო) წესები და ფასიანი ქაღალდების კომისია, რომელიც აკრძალავს საფასურის ან კომისიის გადახდას, ვინც არ ფლობს ფასიანი ქაღალდების ლიცენზიას.
ეს ეფექტურად გამორიცხავს რეფერალური საფასურის გადახდის ან საკომისიოს გადაცემას უძრავი ქონების ბროკერებზე. სამწუხაროა, რომ ეს წესები, ინვესტორების დასაცავად განკუთვნილია, არ უბიძგებს უძრავი ქონების პროფესიონალებს, წარმოადგინონ თავიანთი ტრანზაქციების უპირატესობა 1031 სანაცვლოდ.
1031 ბირჟებზე გამქირავებლის მოთხოვნები ძლიერია
ინვესტორმა უნდა იხილოს TIC, როგორც საკუთრება, რომელიც ჩატარდება ზომიერ-გრძელვადიან ინვესტიციად. თუ ლიკვიდურობა მნიშვნელოვანია, მაშინ ალტერნატიული პარამეტრები უნდა ჩაითვალოს.
ტურისტების მოთხოვნა საერთო თვისებებში განაგრძობს ყოველწლიურად იზრდება. საკმარისია იმის თქმა, რომ TIC ბაზრის მკვეთრი სიჩქარე და 1031 გაცვლითი პროცესი შეიძლება ინტენსიური იყოს ინვესტორებისთვის TIC- თან, მაგრამ მოგება და საგადასახადო დანაზოგის შესაძლებლობები უზარმაზარია.
ნებისმიერი ფასიანი ქაღალდების კომპანიის მიერ შემოთავაზებული ფასიანი ქაღალდები უნდა წარმოადგინონ მსგავსი განცხადება, რომლითაც ვერ დააკმაყოფილებთ:
ეს მასალა არ არის არც გაყიდვის შეთავაზება და არც რაიმე უსაფრთხოება. ინფორმაცია მხოლოდ დისკუსიისა და ინფორმაციის მიზნებისთვისაა განკუთვნილი. არ არის გათვალისწინებული კომპეტენტური იურიდიული, საგადასახადო და ფინანსური დაგეგმვის რჩევების შეცვლა. მოქმედი საგადასახადო კოდები ვრცელდება და უკავშირდება მხოლოდ ფედერალური კანონმდებლობას. ინდივიდუალურ სახელმწიფოებს შეიძლება ჰქონდეთ საკუთარი დამატებითი საგადასახადო კოდექსი. გთხოვთ, დაუკავშირდეთ სათანადო საგადასახადო და იურიდიულ პროფესიას თქვენს ქვეყანაში. ეს ინფორმაცია მოწოდებულია წყაროებისგან, რომლებიც დარწმუნებულნი არიან, რომ იყვნენ საიმედო, მაგრამ უნდა იყენებდნენ პროფესიონალურ რჩევებს, რაც შეესაბამება თქვენს პირად სიტუაციას.
რედაქტირებულია Elizabeth Weintraub. წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.