შეკითხვა: ვინ არის გამყიდველი მოკლე იყიდება?
მკითხველი წერს: "იმდენი დოკუმენტზე მოვაწერე ხელი, როდესაც ბაზარზე ჩემს სახლში დავყიდი, როგორც მოკლე იყიდება, რომ არ მახსოვს რას ვაკეთებ დაპირებას, ან რა სახის დოკუმენტური სამუშაოა. გაყიდვის ხარჯები, მაგრამ არ გამოიყურება ეს გზა, მან გამომიგზავნა შეთავაზება, რომ შემოგთავაზოთ "გამყიდველი, რომ გადაიხადოს სათაური და ესქრო." არის თუ არა ბანკი, ვინ იხდის ქონების გადასახადს? ვინ არის გამყიდველი მოკლე იყიდება? "
პასუხი: პირველი, ნება მომეცით ვთქვა, რომ თუ გაინტერესებთ, ვინ არის გამყიდველი მოკლე იყიდება , თქვენ არ ხართ მარტო. მაშინაც კი, გამყიდველები, რომლებმაც უნდა იცოდნენ ამ კითხვაზე პასუხის გაცემა. მაშინაც კი, აგენტები, რომლებმაც უნდა იცოდნენ პასუხი ამ კითხვაზე არ არის. ეს არის ის მიზეზი, რის გამოც თქვენი აგენტმა გითხრათ, რომ ბანკმა მოკლე იყიდება ყველა ხარჯზე იხდის. მაგრამ თქვენი აგენტი არ არის ზუსტად სწორი და შეიძლება იყოს მარტივი გამოსავალი.
ეს ასევე ჟღერს, როგორც თქვენ შეიძლება ჰქონდეს ნდობა საკითხი მიმდინარეობს თქვენი საკუთარი აგენტი. როდესაც აგენტი მოაწერს გარიგების შეთანხმებას , ეს აგენტი ქმნის ფიდუციო ურთიერთობას შენთან. ეს ნიშნავს, რომ აგენტი უნდა მოქმედებდეს თქვენს ინტერესებში. ძნელია აგენტი გააკეთოს, რომ სამუშაო თქვენთვის, თუ fiduciary არ არსებობს. თქვენ უნდა ენდოთ თქვენი აგენტი ფიდუციურად რომ აგენტი. ნდობის გარეშე, თქვენ შესაძლოა დატეხილი fiduciary ურთიერთობისათვის.
ჩემი წინადადებაა, რომ სთხოვეთ თქვენს აგენტს, რომ ახსოვდეს თქვენთვის დამაბნეველი და აუხსნას, ვინ არის გამყიდველი მოკლე გაყიდვით.
ეს არ უნდა იყოს რთული თქვენი აგენტი და, ფაქტობრივად, სავარაუდოდ იქნება მიესალმა თქვენი აგენტი.
ვინ იხდის ხარჯებს მოკლე იყიდება
მოკლე იყიდება ნამდვილად არ განსხვავდება ნებისმიერი სხვა სახის გარიგება, რამდენადაც ხარჯები შეშფოთებულია. შენი დახურვის განცხადება და გადასახადი, რომელიც ბრალად არის ძალიან მსგავსი ნებისმიერი სხვა უძრავი ქონების გარიგება.
იგი მუშაობს:
- ამბობ, რომ თქვენ ყიდულობთ თქვენს სახლში $ 100,000. თქვენ ხართ გამყიდველი.
- მყიდველი ხელფასს 100 000 დოლარს, ან კომუნალური გადასახადისა და სესხის კომბინაციით, ან იქნებ ეს მხოლოდ ფულადი სახსრებია. არ აქვს მნიშვნელობა. საბოლოო ჯამში, თქვენ მიიღებთ $ 100,000.
- პირველ რიგში, იხდით კომისიას . თუ ეს არის 7%, თქვენ ეწვევა $ 7,000 ჩამონათვალი ბროკერი. ჩამონათვალი ბროკერი შემდეგ იხდის ჩამონათვალი აგენტი, მყიდველის ბროკერი და მყიდველის ბროკერი იხდის მყიდველის აგენტი. იქ შეიძლება იყოს აგენტები, რომლებიც იღებენ $ 7,000-დან, მაგრამ ფაქტია, რომ ახლა გაქვთ 93,000 დოლარი.
- $ 93,000-დან, თქვენ ალბათ კიდევ 3000 დოლარად ხარჯავს. ეს მოსაკრებლები შეიძლება ჩაითვალოს საფასურის, სალარო საფასურის, ჩაწერის საფასურის, საგადასახადო ფასების, საგადახდო ფასების, სხვა საკომისიო გადასახადებისაგან. იმ შემთხვევაში, თუ ყველა იმ საფასურს შეადგენს 3 000 დოლარი, მაგალითად, თქვენ ახლა გაქვთ 90 000 დოლარი.
- $ 90,000 არის შენი წმინდა შემოსავალი . ამ ფულს ვერ შეინარჩუნებ, რადგან ბანკს ვაპირებ. სავარაუდოდ, ბანკზე მეტი 90 000 დოლარზე მეტი იქნებოდა, მაგრამ თუ ბანკი თქვენს სახლში საბანკო საკუთრებად გაყიდვაში შეიძლებოდა, მაქსიმალურად ბანკს შეეძლო, რომ 100 000 დოლარი ყოფილიყო მოკლე გაყიდვაზე.
აქედან გამომდინარე, რომ ბანკს ვეღარ მიიღებს, რადგან $ 100,000 არის საბაზრო ღირებულება, ბანკი მიიღებს 90,000 აშშ დოლარს. ერთადერთი განსხვავება მოკლე გაყიდვასა და რეგულარულ გარიგებას შორის, როგორც ხედავთ, არის ის ფაქტი, რომ ჯიბეში არავითარი ფული არ გაქვთ. რეგულარულ გარიგებაში, ბანკის გასტუმრების შემდეგ, გქონდათ წმინდა შემოსავალი, რის შედეგადაც თქვენ ეწოდებათ კაპიტალი. მოკლე იყიდება, არ გაქვთ სააქციო კაპიტალი, რადგან შენ დაკარგე შენი წილი .
ეს ნიშნავს, რომ თქვენ ხართ გამყიდველი. ბანკი არ არის გამყიდველი. მესაკუთრე არის გამყიდველი და მფლობელი გაყიდვის ხარჯებისგან გაყიდვის ხარჯებს იხდის.
არის ბანკი ნამდვილად მოკლე გაყიდვების გამყიდველი?
ზოგიერთი ადამიანი ამტკიცებს, რომ ბანკი მართლაც იყიდება მოკლე გაყიდვის გამყიდველი, რადგან ბანკი უფრო მეტ ფულს ფლობს, ვიდრე სახლში იყიდება, მაგრამ ეს ასე არ არის. ეს იმიტომ, რომ სათაური რჩება გამყიდველი ერთად, სანამ გამყიდველი აწარმოებს სახლში მყიდველის. გამყიდველი არის მფლობელი.
სინამდვილეში ეს რეალობაა. ამბობ, რომ თქვენ 200 000 დოლარი ბანკში გადაგიხდიათ, მაგრამ თქვენს სახლში მხოლოდ 100 000 დოლარი ღირს. იმ შემთხვევაში, თუ ბანკი 10 000 დოლარის დაკარგვას აპირებს, რადგან გაყიდვის წმინდა შემოსავალი შეადგენს მხოლოდ 90 000 აშშ დოლარს, რაც ბანკს ძალიან აინტერესებს და გაყიდვის ხარჯები.
მიუხედავად იმისა, რომ ბანკი ნამდვილად არ გადაიხდის გაყიდვის ხარჯებს, ყოველ ჯერზე ბანკი ვერ შეაჩერებს გამყიდველს გადამხდელი ბანკის ჯიბეში. იმის გამო, რომ ბანკი იღებს ფულს, რომელიც დარჩა. ამიტომ ბანკი აინტერესებს, რამდენად გამყიდველი იხდის დახურვის ხარჯებს .
მაგრამ გამყიდველი კვლავ გამყიდველია და ბანკი კვლავ ბანკია.
კითხვა რჩება, თუ ბანკი არ აძლევს გარკვეულ საფასურს ან ხარჯებს მოკლე გაყიდვებში, რომელიც იხდის მას? თუ საფასური არასანქცირებულია, ეს იმას ნიშნავს, რომ ბანკი არ მისცემს მას მთლიანი თანხიდან გამოქვითვას. მაგრამ საფასური მაინც უნდა გადაიხადოს. ჩემი მოკლე გაყიდვების უმრავლესობაში ვთხოვ მყიდველს, რომ არ გადაიხადოს რაიმე არასანქცირებული გადასახადი.
ჩვეულებრივ, არასანქცირებული საფასურის გადახდა შეთანხმებით. თუმცა, HAFA მოკლე იყიდება , გამყიდველი არ მიეცათ გადახდა არაფერი დამატებითი. HAFA მოკლე გაყიდვები აღარ გამოიყენება. კალიფორნიაში, SB 458 კრძალავს California მოკლე იყიდება გამყიდველები გადახდის ნებისმიერი გადასახადი ყველა out-of- ჯიბეში, რაც დასტურდება კალიფორნიის სამოქალაქო კოდექსის 580e.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, DRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.