მსგავსი ტიპის თვისებები შეიცვალა წლების განმავლობაში
შეიყვანეთ 1031 გადასახადის გადავადებული გაცვლა. ბევრი გადასახადის გადამხდელს, ესე იგი ფსკერზე გადადის ფულს.
1031 ბირჟებზე გადახდების გადასახადები
1031 გაცვლითი უკვე მოიხსენიება, როგორც ყველაზე ძლიერი სიმდიდრე-მშენებლობის ინსტრუმენტი კვლავ ხელმისაწვდომი გადასახადის გადამხდელებს. ეს იყო უაღრესად მნიშვნელოვანი ნაწილი წარმატების სტრატეგია უამრავი ფინანსური ოსტატები და უძრავი ქონების gurus. საგადასახადო კოდექსის 1031-ე ნაწილიდან გამომდინარე, საგადასახადო გადავადებული გაცვლა იძლევა გადასახადის გადამხდელს შემოსავლის, საინვესტიციო ან ბიზნეს ქონების გაყიდვასა და მასთან დაკავშირებული მსგავსი ტიპის ქონებით.
ამ ქონების რეალიზაციის კაპიტალური მოგება გადაიდო ან გადაიდო, სანამ IRS- ს წესები დეტალურად მოჰყვება. ეს არის ბრძენი გადასახადი და საინვესტიციო სტრატეგია, ასევე ქონების დაგეგმვის ინსტრუმენტი. თეორიულად, ინვესტორს შეუძლია გააგრძელოს საინვესტიციო ქონების კაპიტალის მოგება სიკვდილამდე , პოტენციურად თავიდან აცილება მათთან ერთად.
1984 საკანონმდებლო ცვლილებამ რამდენიმე ასპექტი შეცვალა
ადრეულ დღეებში "მსგავსი ტიპის ბირჟები", ტერმინი საკმაოდ სიტყვასიტყვით და ხშირად გამოწვეული სირთულეები.
მაგალითად, თუ სამსართულიანი აგურის ბინა შენს მფლობელს ეკუთვნოდა, რომელიც 1031 სანაცვლოდ გაიყიდა, თქვენ უნდა იპოვოთ კიდევ ერთი სამსართულიანი აგურის კორპუსი, რომელთა მფლობელს სურს სვოპ. მაშინ ორი თქვენ შეხვდა, და გაცვლა გაიმართება.
წარსულში, არ იყო დრო შეზღუდვები გაცვლაზე.
IRS- მა მოითხოვა უფრო მკაცრი კონტროლი ამ პროცესზე, რის შედეგადაც კონგრესში შევიდა 1984 სექცია 1031 (a). ეს კანონმდებლობა შეზღუდული გადავადებული ბირჟები, შემდგომი განსაზღვრული "მსგავსი ტიპის" ქონება და დადგენილი გრაფიკი დასრულდა.
შესარჩევი
საქმიანი გამოყენების ან საინვესტიციო ქონების უძრავი ქონება 1031 ბირჟაზე კვალიფიცირდება. პირადი საცხოვრებელი არ არის კვალიფიცირებული და, ზოგადად, ფიქსირებული და ფლიპური ქონება ასევე არ არის კვალიფიცირებული, რადგან იგი შეესაბამება გასაყიდი ქონების კატეგორიას. დასვენება ან მეორე სახლები, რომლებიც არ ჩატარებულა, როგორც გაქირავება არ ემსახურება 1031 მკურნალობას; თუმცა არსებობს საგადასახადო კოდექსის 280-ე მუხლით გათვალისწინებული სარგებლობის ტესტი, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას იმ თვისებებზე. ამ შემთხვევაში საგადასახადო ექსპერტი უნდა გაეცათ კონსულტაციებს.
მიწის ნაკვეთი, რომელიც განვითარებულია და რესურსით შეძენილი ქონება არ არის კვალიფიცირებული საგადასახადო გადავადებული მკურნალობისთვის. აქციები, ობლიგაციები, შენიშვნები, ინვენტარიზაცია და პარტნიორობისთვის სასარგებლო ინტერესი არ განიხილება "მსგავს ტიპის" საკუთრების სანაცვლოდ.
დღევანდელი 1031 სანაცვლოდ, გარიგებამ უნდა მიიღოს "გაცვლის" ფორმა, ვიდრე მხოლოდ ერთი ობიექტის გაყიდვა, მეორეზე შემდგომი შეძენა. პირველ რიგში, გაყიდული ქონება და ახალი ჩანაცვლებითი ქონება უნდა ჩატარდეს საინვესტიციო მიზნებისთვის ან პროდუქტიულ საქმიანობაში სავაჭრო ან ბიზნესში.
ისინი უნდა იყოს "მსგავსი ტიპის" თვისებები.
უძრავი ქონების სვოპების შემდეგი სახეები შეესაბამება "მსგავსი ტიპის" კვალიფიციური გაცვლის მოთხოვნას:
- ოფისი სავაჭრო ცენტრის სანაცვლოდ
- სავაჭრო ცენტრი მიწის სანაცვლოდ
- მიწა სამრეწველო შენობის სანაცვლოდ
- კორპუსის შენობა სამრეწველო შენობის სანაცვლოდ
- ერთი ოჯახი გაქირავების სანაცვლოდ მცხოვრებთათვის საერთო (TIC) საკუთრებაში
დღეს, თქვენ შეგიძლიათ გაცვლა, რომ აგურის ბინა შენობა ნედლეული მიწის, საწყობი, ან პატარა ოფისში შენობა. თუმცა, არსებობს მკაცრი დრო შეზღუდვები, რომლებიც უნდა დაკმაყოფილდეს, ან 1031 გაცვლითი ნებადართული არ იქნება და საგადასახადო შედეგები დაწესდება.
1984 წლამდე პრაქტიკულად ყველა ბირჟა ერთდროულად განხორციელდა გაყიდული ქონების დახურვისა და გადაცემით, (უძრავი ქონება) და ახალი უძრავი ქონების შეძენა (რეპუტაცია ქონება).
გარდა იმ პრობლემებისა, რომლებიც შეექმნათ შესაფერისი ქონების მოძიებაზე, იყო სირთულეები, როგორც ერთდროულად ტიტული, ასევე სახსრები. ასე არ არის დღეს.
დაგვიანებული 1031 გაცვლითი თავს არიდებს 1984 წლამდე პრობლემებს, მაგრამ ახლა უფრო მკაცრი ვადებია დაწესებული. გადასახადის გადამხდელს, რომელსაც სურს შეავსოს გაცვლა, ჩამოთვლა და ბაზრის ქონება ჩვეულ რეჟიმში. როდესაც მყიდველი გადადგამს ნაბიჯებს და შესყიდვის ხელშეკრულება ხორციელდება, გამყიდველი შედის გაცვლითი ხელშეკრულებით კვალიფიციური შუამავლით, რომელიც, თავის მხრივ, გახდება შემცვლელი გამყიდველი. სავალუტო შეთანხმება, როგორც წესი, ითხოვს გამყიდველის კონტრაქტის მინიჭებას შუამავლისთვის. დახურვა ხდება და რადგან გამყიდველი ვერ შეეხება ფულს, შუამავალი იღებს გაყიდვას გაყიდვის შედეგად.
გაცვლითი დრო შეზღუდვები
ამ ეტაპზე, პირველი დრო შეზღუდვა, 45 დღიანი წესი იდენტიფიკაციისთვის, იწყება. გადასახადის გადამხდელი უნდა იყოს დახურული ან იდენტიფიცირება ორიგინალური ქონების დახურვისა და გადაცემის დღიდან 45 დღის განმავლობაში პოტენციური ჩანაცვლების ქონების წერილობითი ფორმით. დროის ხანგრძლივობა არ არის შეთანხმებული, მოიცავს შაბათ-კვირას და დღესასწაულებს და IRS- ს გამონაკლისი არ გააკეთებს. თუ გადააჭარბებთ დროის ლიმიტს, თქვენი გაცვლითი კურსი შეიძლება დისკვალიფიცირებული იყოს და გადასახადები დარწმუნებული უნდა იყოს.
შეცვლის სახეობების სახეები იდენტიფიცირება:
- სამი თვისება, მათი სამართლიანი საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით.
- საიდენტიფიკაციო პერიოდის დასასრულს ნებისმიერი რაოდენობის ქონება, რომელთა საერთო სამართლიანი საბაზრო ღირებულება არ აღემატება გადაანგარიშების თარიღისთვის, ქონების თავისუფალ საბაზრო ღირებულების 200 პროცენტს არ აღემატება.
- თუ სამთვიანი წესი და 200% წესი გადააჭარბებს, გაცვლა არ დაიკარგება, თუ გადასახადის გადამხდელი ყველა იდენტიფიცირებული ქონების საერთო საბაზრო ღირებულების 95% -ს ყიდულობს.
რა არის Boot?
რეალურად, ყველაზე ინვესტორებს მიჰყვებიან სამი საკუთრების წესი, რათა მათ შეძლონ გულმოდგინება და შეარჩიონ ის, ვინც საუკეთესოდ მუშაობს მათთვის, ვინც დაიხურება. ზოგადად, მიზანი არის ვაჭრობა, რათა თავიდან იქნას აცილებული "ჩატვირთვის" გადაცემის და გაცვლითი გადასახადის გარეშე.
"ჩატვირთვა" არის გადასახადის გადამხდელის მიერ გაცემული ნებისმიერი დამატებითი ქონების ფული ან სამართლიანი საბაზრო ღირებულება. ფულადი თანხა მოიცავს ყველა ფულადი სახსრების ექვივალენტს, ვალს, ვალდებულებებს, რომელთა გაცვლაც განპირობებულია. ეს არის "არა-მსგავსი ტიპის" ქონება და მისი გაცვლის წესები კომპლექსურია. საკმარისია იმის თქმა, რომ სათანადო რჩევის გარეშე, "ჩატვირთვის" მიღება გამოიწვევს გადასახადებს.
180-დღიანი წესი
ჩანაცვლებული ქონების შერჩევისთანავე, გადასახადის გადამხდელმა 180 დღის ვადაში გადასცა მყიდველს გადაეცა ახალი ჩანაცვლების ქონების დახურვა. თუმცა, ინვესტორის საგადასახადო დეკლარაციის ვადის გასვლის თარიღისთვის, ნებისმიერი ვადის გასვლის თარიღისთვის, საგადასახადო წლისთვის, რომლის მიხედვითაც განისაზღვრა ქონება 180 დღით ადრე, მაშინ გაცვლითი კურსი უნდა დასრულდეს იმ თარიღით. გახსოვდეთ, ამ პერიოდის ნაწილი უკვე გამოყენებულია იდენტიფიკაციის პერიოდში. არ არსებობს გაფართოება და გამონაკლისი ამ წესის გამო, ამიტომ მიზანშეწონილია, რომ დანიშნოს ვადის გასვლამდე.
იმის გამო, რომ კანონი მოითხოვს, რომ გადასახადის გადამხდელი არ არის პირველი გარიგების შემოსავლის გადახდა, კვალიფიცირებული შუამავალი იძენს გამყიდველისგან განთავისუფლების ობიექტს დახურვისას და გარიგების დასრულების შემდეგ, მას გადასცემს გადასახადის გადამხდელს.
არ იყენებთ ინვესტორებს
ეს არის ძირითადი აღწერა, თუ როგორ წარმატებული 1031 გაცვლითი სამუშაოები. გადასახადის გადამხდელის სიტუაციაზე დამოკიდებული, ქონების განკარგვისა და გადაადგილების მახასიათებლების მახასიათებლები შეიძლება იყოს ჩართული გაცვლით სხვა ასპექტებზე. მისი დასრულება შეიძლება გახდეს რთული და ექსპერტები ყოველთვის უნდა კონსულტაციები. ეს არ არის ამოცანა "გააკეთე ის" ინვესტორი.
1031 წლის ძალაუფლების გამოყენებით, სიმდიდრე და აქტივების აშენება და შენახვა, ინვესტიციების, რესტრუქტურიზაციის, დეველოპერული, დივერსიფიკაციისა და კონსოლიდაცია უძრავი ქონების მფლობელების შექმნის გზით, წარმოადგენს ამერიკის შეერთებულ შტატებში საინვესტიციო ქონების ყველა მფლობელს. ამერიკელი გადასახადის გადამხდელები არასდროს არ უნდა გადაიხადონ კაპიტალური მოგების გადასახადი მათი საინვესტიციო ქონების გაყიდვის შემთხვევაში, თუ ისინი აპირებენ ინვესტიციების განაღდებას უფრო მეტი საინვესტიციო ქონებიდან. ფასიანი ქაღალდები შემოთავაზებულია Pacific West Securities, Inc. წევრი FINRA / SIPC.
ეს მასალა არ არის არც გაყიდვის შეთავაზება და არც რაიმე უსაფრთხოება. ინფორმაცია მხოლოდ დისკუსიისა და ინფორმაციის მიზნებისთვისაა განკუთვნილი. არ არის გათვალისწინებული კომპეტენტური იურიდიული, საგადასახადო და ფინანსური დაგეგმვის რჩევების შეცვლა. მოქმედი საგადასახადო კოდები ვრცელდება და უკავშირდება მხოლოდ ფედერალური კანონმდებლობას. ინდივიდუალურ სახელმწიფოებს შეიძლება ჰქონდეთ საკუთარი დამატებითი საგადასახადო კოდექსი. გთხოვთ, დაუკავშირდეთ სათანადო საგადასახადო და იურიდიულ პროფესიას თქვენს ქვეყანაში. ეს ინფორმაცია მოწოდებულია წყაროებისგან, რომლებიც დარწმუნებულნი არიან, რომ იყვნენ საიმედო, მაგრამ უნდა იყენებდნენ პროფესიონალურ რჩევებს, რაც შეესაბამება თქვენს პირად სიტუაციას.
C. გრანტის კონცესი, პრეზიდენტი, 1031 ალტერნატივების ჯგუფი
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.