საფუძვლები, რომელიც შეადგენს 1031 საგადასახადო გადავადებულ გაცვლას
ბევრმა ინვესტორს ჰკითხა, რა არის 1031 გაცვლითი , რა არის გაიდლაინები და ვადები, და შეგიძლიათ იურიდიულად გადააჭარბოთ თქვენი კაპიტალი მოგების გადასახადებს? ვფიქრობდი, რომ სასარგებლო იქნებოდა ამ სტატიაში თქვენს ყველაზე ზოგად შეკითხვებს უპასუხოს.
რა არის §1031 გაცვლა?
§ l031 გაცვლითი არის გარიგება, რომელშიც გადასახადის გადამხდელს უფლება აქვს გადააყენოს ერთი საინვესტიციო ქონების გადატანა საგადასახადო შედეგების დეკლარირების გზით.
გარიგება უფლებამოსილია IRS კოდექსის §1031-ით.
IRS კოდექსი რეალურად იკითხება: "არც მოგების ან ზარალის აღიარება არ არის აღიარებული სავაჭრო ან საქმიანი ან საინვესტიციო მიზნით ნაყოფიერი გამოყენებისათვის საკუთრების გაცვლაზე, თუ ასეთი ქონება იცვლება მხოლოდ მსგავსი ტიპის ქონებისათვის, პროდუქტიული გამოყენებისათვის სავაჭრო ან საქმიანი ან საინვესტიციო. "
მოთხოვნები 1031 ბირჟაზე
- ვადები 1031 ბირჟაზე
ინვესტორს (ან გამშვებ პუნქტს) ვალდებულია დაიცვას მკაცრი 45- / 180-დღიანი გაცვლითი გაცვლითი კურსი. მას შემდეგ, რაც გამრჩეველი ყიდის თავის ქონებას (თავისუფლდება ქონება) მას აქვს 45 დღე, რათა განისაზღვროს თანაბარი ან უფრო მაღალი ღირებულების ქონების (ებ) ი. ერთხელ განისაზღვრა, გამშვებიდან 180 დღის განმავლობაში მან თავისი ქონება გაყიდა ქონების (ებ) ის იდენტიფიცირებისათვის (ან 45 დღიანი პერიოდის 135 დღე).
- მსგავს საკუთრებაზე 1031 გაცვლა
ინვესტორმა უნდა შეიძინოს "მსგავსი ტიპის" ქონება. ეს ნიშნავს, რომ ეს უნდა იყოს უძრავი ქონების სხვა საკვალიფიკაციო ფორმები. მაგალითად, გამანაწილებელმა შეიძინა დუპლექსი და შეიძინა კომერციულ საკუთრებაში, ან მას შეეძლო გაყიდოს მიწის ნაკვეთი და შეიძინოს ბინა. ქონება უბრალოდ უნდა იყოს "მსგავსი ტიპის".
- ინვესტიციისათვის გაცვლითი ქონება
საინვესტიციო ან საქმიანი მიზნებისათვის უნდა გაიყიდოს ქონება (განთავისუფლებული ქონება) და ახლად შეძენილი ქონება (ჩანაცვლება ქონება). აქედან გამომდინარე, ვერ გაიყიდება თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი და საინვესტიციო ქონების შეძენა, ვერც გაყიდვა და საინვესტიციო ქონება და შეიძინეთ პირველადი სახლი.
- თანაბარი ან დიდი ვალის და კაპიტალი 1031 ბირჟაზე
თუ ექსჩანკი 1 მილიონ დოლარად ყიდის ქონებას, რომელშიც $ 500k იყო სააქციო კაპიტალი და $ 500k იყო დავალიანება, მაშინ გამშვებმა უნდა შეიძინოს 1 მილიონი დოლარი ან მეტი ქონება. გარდა ამისა, გამანაწილებელმა უნდა გამოიყენოს ყველა სააქციო კაპიტალი და შეცვალოს ყველა დავალიანება კაპიტალური შემოსავლის 100% -იანი გადასახადის დასაფარავად.
გამყიდველს შეუძლია დამატებითი თანხის დამატება ახალი შეძენის შემთხვევაში, თუ მას სურს და გამყიდველს შეუძლია მიიღოს დამატებითი დავალიანება, თუ სასურველია. თუ გამყიდველმა არ უნდა გამოიყენოს გაყიდვების მთელი შემოსავალი, მას შეუძლია გააკეთოს ნაწილობრივი გაცვლა და გადაიხადოს შესაბამისი კაპიტალი მოგების გადასახადები განსხვავებაზე. ეს არის მოხსენიებული, როგორც "ჩატვირთვა".
- კონსტრუქციული მიღება და კვალიფიციური შუამავალი 1031 ბირჟაზე
გამანაწილებელმა შეიძლება არ მიიღოს ფულადი სახსრები. ეს ცნობილია როგორც "კონსტრუქციული ქვითარი" და გამოიღებს დაბეგვრას ამ თანხების შესახებ. IRS- ის უსაფრთხო დარბაზის დებულების თანახმად, გამანაწილებელმა უნდა გამოიყენოს კვალიფიციური შუამავალი ან QI, რათა ხელი შეუწყოს 1031 გარიგებას.
QI დამოუკიდებელი მე -3 მხარეა (არა თქვენი ადვოკატი, აგენტი, საბროკერო ან CPA), რომელიც ატარებს გაყიდვების შემოსავალს და ყიდულობს თქვენი სახელით შეცვლის ქონებას. დღევანდელ გარემოში ძალიან მნიშვნელოვანია ურთიერთობა მხოლოდ რეპუტაციის, დაზღვეული და დადებული კადრების შუამავლებთან.
- 1031 გაცვლითი რისკი
როგორც უძრავი ქონების ნებისმიერ ინვესტიციასთან ერთად, არსებობს რისკები, რომლებიც დაკავშირებულია დელავერის ნდობით აღჭურვებულ ან / და მოიჯარეებს საერთო საკუთრებაში. ამ ფორუმში შეუძლებელია ყველა შესაბამისი რისკ-ფაქტორების მოგვარება. რისკის ფაქტორები გამოხატულია თითოეულ შეთავაზებასთან დაკავშირებით კერძო მოთავსების მემორანდუმში. ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ ყველა რისკ-ფაქტორები და განიხილონ ისინი თავიანთ ფინანსურ წარმომადგენელთან დელავერის სავალდებულო ნდობითა და ანაზღაურების სახით ინვესტირების დაწყებამდე.
ერთ პრობლემას შევხვდი, როდესაც შევთავაზებდი გამყიდველებს, რომლებიც 1031 სანაცვლოდ ინვესტორს სთავაზობს, არ ვიცით, თუ ისინი აპირებენ დახუროს ესკო. ისინი შეიძლება დასახელდნენ 3 სხვადასხვა თვისებებით ან წერილობით შეთავაზებებზე, რომლებიც სხვადასხვა სახლებში იყვნენ. შემდეგ, მას შემდეგ, რაც მათ აქვთ რამოდენიმე შემოთავაზებული წინადადება, აირჩევენ მათ ყიდვას, რაც ნიშნავს სხვების გაუქმებას.
იურისტები აცხადებენ, რომ ასეთი პრაქტიკა არღვევს კონტრაქტებში არსებულ კარგ რწმენას, მაგრამ ეს არ შეჩერდება. სთხოვეთ აგენტს, თუ ეს არის ერთადერთი შეთავაზება.
ეს მასალა არ არის არც გაყიდვის შეთავაზება და არც რაიმე უსაფრთხოება. ინფორმაცია მხოლოდ დისკუსიისა და ინფორმაციის მიზნებისთვისაა განკუთვნილი. არ არის გათვალისწინებული კომპეტენტური იურიდიული, საგადასახადო და ფინანსური დაგეგმვის რჩევების შეცვლა. მოქმედი საგადასახადო კოდები ვრცელდება და უკავშირდება მხოლოდ ფედერალური კანონმდებლობას. ინდივიდუალურ სახელმწიფოებს შეიძლება ჰქონდეთ საკუთარი დამატებითი საგადასახადო კოდექსი. გთხოვთ, დაუკავშირდეთ სათანადო საგადასახადო და იურიდიულ პროფესიას თქვენს ქვეყანაში. ეს ინფორმაცია მოწოდებულია წყაროებისგან, რომლებიც დარწმუნებულნი არიან, რომ იყვნენ საიმედო, მაგრამ უნდა იყენებდნენ პროფესიონალურ რჩევებს, რაც შეესაბამება თქვენს პირად სიტუაციას.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.