ყიდვის მთავარი შეიძლება იყოს ყველაზე დიდი საინვესტიციო თქვენ თქვენს ცხოვრებაში, და საბინაო ფასები ზემოთ რამდენიმე ასეული ათასი დოლარი ბევრ ბაზრებზე.
მაგრამ წარმოებული სახლებში, როგორც წესი, უფრო ხელმისაწვდომი ვიდრე საიტი აშენებულ სახლებში, რათა მათ სახლში საკუთრების ხელმისაწვდომი. განსაკუთრებით მომხმარებლებისათვის ქვედა შემოსავლებისა და მათთვის, ვინც ცხოვრობს სოფლად (სადაც კონტრაქტორები და მასალები არ არის ხელმისაწვდომი), წარმოებული საცხოვრებელი შეიძლება იყოს ერთადერთი ვარიანტი.
მობილური, წარმოებული და მოდულური
მთავარი სესხის განხილვისას, მნიშვნელოვანია კრედიტორებთან გამოყენების პირობები. რა უწოდებთ "მობილურ სახლში" სავარაუდოდ "წარმოებული სახლში" (მიუხედავად იმისა, რომ სახლში არის - ან კიდევ იყო - მობილური). არაოფიციალური გამოყენებისათვის, არც ტერმინი მუშაობს, არამედ ყველაზე კრედიტორებისგან, რათა თავიდან იქნეს აცილებული ქონება, როგორც მობილური სახლისთვის.
- მობილური სახლები 1976 წლის 15 ივნისამდე დამზადებულ ქარხანაში აშენებულ სახლებს წარმოადგენენ. ისინი ძალიან კარგი სახლებია, მაგრამ ისინი რეგულატორების წინაშე აშენებდნენ უსაფრთხოების სტანდარტებს და ყველაზე მეტად (მაგრამ არა ყველა) კრედიტორებს არ აძლევდნენ ამ თვისებებით სარგებლობას.
- წარმოებული სახლები წარმოადგენენ 1976 წლის 15 ივნისის შემდეგ აშენებულ ქარხანა-აშენებულ სახლებს. ეს სახლები ექვემდებარებიან 1974 წლის ეროვნული წარმოებულ საბინაო სამშენებლო და უსაფრთხოების სტანდარტების აქტის მოთხოვნას და საჭიროებენ აშშ-ს საბინაო და ურბანული განვითარების დეპარტამენტის უსაფრთხოების სტანდარტებს. . ეს წესები ხშირად მოიხსენიება როგორც HUD კოდექსი. წარმოებული სახლები აშენებულია მუდმივი ლითონის შასიზე და შეიძლება გადაადგილდეს ინსტალაციის შემდეგ (მაგრამ გადაადგილების შემდეგ ინსტალაცია შეიძლება ჩაერიოს დაფინანსებაზე).
- მოდულურ სახლებში ქარხანა აშენებული სახლებია, რომლებიც შეიკრიბება ადგილზე და საჭიროა ყველა იმავე ლოკალური შენობის კოდებს შეხვდეს, როგორც საიტის აშენებული სახლები (განსხვავებით HUD კოდექსისგან). ისინი, როგორც წესი, მუდმივად დამონტაჟებულია კონკრეტულ ფონდში. ისევე, როგორც საიტის აშენებული სახლები, მოდულურ სახლებში ტენდენცია გამართავს ღირებულებას და ვაფასებ უფრო მეტს, ვიდრე წარმოებული ან მობილური სახლები, ასე რომ ადვილია მიიღოს სესხების მოდულის სახლებში.
სად არის სესხება
არსებობს რამდენიმე გზა, რათა მიიღოთ დაფინანსება წარმოებისა და მობილური სახლებისათვის. როგორც ნებისმიერი სესხი, ის იხდის მაღაზია შორის სხვადასხვა კრედიტორების. შეადარეთ საპროცენტო განაკვეთი , თვისებები, დახურვის ხარჯები და სხვა საკომისიო ყველა სესხის ყურადღებით. განსაკუთრებით მთავარია მობილური სახლის სესხებით, სესხის სახე (ან კრედიტორით მუშაობა) მნიშვნელოვანია.
საცალო: მშენებარეები, რომლებიც გაყიდონ წარმოებული სახლები, როგორც წესი, მოწყობა დაფინანსებას გაუადვილებს მომხმარებელს შეიძინონ სახლებში. ზოგიერთ შემთხვევაში, თქვენი მშენებლის ურთიერთობები შეიძლება იყოს თქვენი ერთადერთი ვარიანტი დაფინანსებისთვის ახალი სახლის შეძენისას. თუმცა, გონივრული ვთხოვო თქვენი მშენებელი რამდენიმე სხვა (არასამთავრობო შვილობილი) კრედიტორების სიაში.
სპეციალიზებული კრედიტორები: რამდენიმე იპოთეკური სესხი სპეციალიზირდება მობილური და წარმოებული სახლების სესხებში (და საჭიროების შემთხვევაში მიწა). მიუხედავად იმისა, რომ ნებისმიერ კრედიტორს შეუძლია დააფინანსოს თქვენი შეძენა, სპეციალიზებული კრედიტორების უფრო იცნობს ასპექტების წარმოებული სახლში შეძენა - ასე რომ ისინი უფრო სურვილი მიიღოს განაცხადების იმ სესხებს. თქვენ სავარაუდოდ უნდა ვიმუშაოთ კრედიტორთან ფოკუსირებული წარმოების მთავარი ბაზარი შემდეგ სიტუაციებში:
- თქვენ არ ფლობენ მიწას.
- თქვენ მუდმივად არ დაგიმთავრებთ სახლში საძირკველ სისტემას.
- თქვენ ყიდულობთ სახლში, რომელიც არ არის ახალი ან ერთი, რომ ჰქონდა მოდიფიკაციების გაკეთდეს.
- თქვენ გინდათ Refinance არსებული წარმოებული საშემოსავლო გადასახადი და ნებისმიერი ზემოთ ვრცელდება.
სტანდარტული იპოთეკური კრედიტორების: თუ თქვენ ყიდულობთ სახლში და მიწის იგი ზის, და სახლში მუდმივად დაინსტალირებული საფუძველი სისტემა, თქვენ უფრო ადვილი დრო სესხების. ბევრი ადგილობრივი ბანკი, საკრედიტო კავშირები და იპოთეკური ბროკერებს შეუძლიათ ამ სესხების განთავსება.
მიიღეთ რეკომენდაციები კარგი კრედიტორებისათვის, ვისაც ენდობით. თუ არ ხართ დარწმუნებული, რომ ვინმეს ვთხოვო, დაიწყოს თქვენი უძრავი ქონების აგენტი, თანამშრომლები და მაცხოვრებლები მობილური სახლის პარკები და ადამიანები, რომლებმაც იციან, ვისაც ნასესხები ფული ყიდვა წარმოებული საცხოვრებელი.
Chattel სესხები
Chattel სესხების ხშირად გამოიყენება მობილური და წარმოებული სახლებში, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც სახლში აპირებს პარკში ან წარმოებული სახლის თანამეგობრობას. საარტილერიო სესხი არის მხოლოდ ერთადერთი სესხი (როგორც ეს ეწინააღმდეგება სესხებს სახლისა და მიწისთვის).
ეს სესხები ტექნიკურად პირადი სესხია - არა უძრავი ქონების სესხები.
რომ განაცხადა, chattel სესხების ასევე ხელმისაწვდომია, როდესაც თქვენ ფლობდეს მიწის ნაკვეთი და სესხება სახლში ცალკე.
როდესაც სავაჭრო ერთად კრედიტორების, გაირკვეს, თუ თქვენ მიღების quotes ამისთვის chattel სესხი ან უძრავი ქონების სესხი. საპროცენტო განაკვეთი საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია, ვიდრე განაკვეთები უძრავი ქონების ვალი, მაგრამ არსებობს დადებითი და cons თითოეული ვარიანტი. სამომხმარებლო ფინანსური დაცვის ბიუროს (CFPB) მიერ ჩატარებული კვლევის თანახმად, იპოთეკური სესხების შედარებით, სესხების რაოდენობა და გადამუშავების საფასური 40-დან 50 პროცენტამდე შემცირდა, მაგრამ წლიური სესხების წლიური განაკვეთი ( 1.5%) უფრო მაღალი იყო.
საკრედიტო სესხების უპირატესობებია:
- თქვენ არ უნდა ფლობდეთ უძრავი ქონებას, რომელსაც შეუძლია შეინარჩუნოთ სესხი უფრო მცირე (თუმცა თქვენ სავარაუდოდ გადაიხდი ყოველთვიური საფასურის გადახდას).
- გადამუშავების ხარჯები უნდა იყოს დაბალი, ვიდრე უძრავი ქონების დავალიანების დაფარვა.
- დახურვის პროცესი, როგორც წესი, უფრო სწრაფი და ნაკლებად არის ჩართული, ვიდრე დახურვის უძრავი ქონების სესხი.
საპროცენტო განაკვეთების ნაკლოვანებები მოიცავს:
- საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია, ამიტომ თქვენი გადახდა და საპროცენტო ხარჯები უფრო მაღალი იქნება, ვიდრე იყიდოთ უძრავი ქონების სესხის ექვივალენტი.
- დაფარვის პერიოდები შეიძლება მოკლედ (15-დან 20 წლამდე დაფარვის ვადით, მაგალითად - ზოგიერთი კრედიტორი უფრო მეტ სესხებს იძლევა). მოკლევადიანი ვადა უფრო მაღალია ყოველთვიური გადასახადებით , მაგრამ ვალის დაფარვა უფრო სწრაფად ინარჩუნებს საპროცენტო ხარჯებს.
წარმოებული დილერები და სპეციალიზებული კრედიტორების საყოველთაოდ გთავაზობთ chattel სესხების, და აშშ აღწერის ბიუროს აღმოაჩინა, რომ 80 პროცენტი ახალი წარმოებული სახლებში 2015 წელს სახელწოდებით, როგორც პირადი ქონება. მაგრამ ზოგიერთი კრედიტორების გთავაზობთ როგორც პირადი ქონების სესხების და უძრავი ქონების სესხებს. საუბარი რამდენიმე კრედიტორების, და ვკითხოთ დადებითი და cons of titling სახლში, როგორც უძრავი ქონების ნაცვლად პირადი ქონება.
მთავრობის სესხის პროგრამები
რამდენიმე მთავრობის მიერ დაფინანსებული სესხის პროგრამების განხორციელება შესაძლებელია წარმოების სახლში უფრო ხელმისაწვდომი. თუ თქვენ აკმაყოფილებთ კრიტერიუმებს, ისარგებლოთ ამ პროგრამებისთვის, შეგიძლიათ სესხის აღება იპოთეკური კრედიტორებისგან, რომლებიც აშშ-ის მთავრობის დაფარვის გარანტიას მიიღებენ - თუ სესხის დაფარვა არ მოხდება, მთავრობა გადაიხდის და კრედიტორს გადაუხდის.
მთავრობის მხარდაჭერით სესხის პროგრამები, ალბათ, თქვენი საუკეთესო ვარიანტია სესხების მისაღებად, მაგრამ ზოგიერთი მობილური და წარმოებული სახლები არ ისარგებლებენ.
FHA სესხები დაზღვეულია ფედერალური საბინაო ადმინისტრაციის მიერ (FHA) . ეს სესხები განსაკუთრებით პოპულარულია, რადგან მათ აქვთ დაბალი გადასახადები, ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთები და სამომხმარებლო მეგობრული წესები. FHA სესხის მისაღებად საჭიროა რამდენიმე კრიტერიუმი:
- სახლი 1976 წლის 15 ივნისის შემდეგ უნდა აშენებულიყო.
- სახლი უნდა შეესაბამებოდეს HUD კოდს და შეხვდეს სხვა ადგილობრივ მოთხოვნებს. სახლში მოდიფიცირება შეუძლია მასთან შესაბამისობას.
- სახლის თითოეულ მონაკვეთს უნდა ჰქონდეს წითელი სერტიფიკაციის ლეიბლი (ან HUD Label). მაგალითად, ორმაგ ფართო სახლებში, საჭიროა ორი ეტიკეტი.
არსებობს ორი FHA პროგრამები ხელმისაწვდომია წარმოებული სახლის მფლობელები.
FHA Title II სესხების მოიცავს პოპულარული 203 (ბ) სესხი - ასევე გამოიყენება საიტი აშენებულ სახლებში - რომელიც საშუალებას აძლევს მყიდველებს, რათა განვადებით, როგორც მცირე, როგორც 3.5 პროცენტით. მთავრობის გარანტიის ღირებულების დასაფარავად, თქვენ გადაიხდით უახლესი იპოთეკის დაზღვევის პრემიას, ასევე იპოთეკური დაზღვევის ყოველთვიური გადასახადის გადახდას. თქვენ გჭირდებათ ღირსეული საკრედიტო ქულები, რათა შეიძინონ FHA სესხი, მაგრამ თქვენი საკრედიტო არ უნდა იყოს სრულყოფილი. გარდა ამისა, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ნიჭიერი ფული, დააფინანსოს თქვენი დაფარვა და დახურვის ხარჯები, და თქვენც კი გამყიდველს დაეხმარება იმ ხარჯებთან ერთად.
სათაური II სესხები არის უძრავი ქონების სესხები, ასე რომ თქვენ უნდა შეიძინოს ქონება და სახლში ერთად, და სახლში უნდა მუდმივად დაინსტალირებული დამტკიცებული საძირკველი სისტემა. სესხები 15-დან 30 წლამდე გაგრძელდება.
FHA სათაური მე სესხების ხელმისაწვდომია პირადი ქონების სესხების - სასარგებლო, როდესაც თქვენ არ ფლობენ მიწის. თუმცა, თუ თქვენ გაქირავებით სახლში გაქირავებით, თქვენი იჯარის ხელშეკრულება უნდა აკმაყოფილებდეს FHA სახელმძღვანელოს. მაგალითად, თქვენ დაგჭირდებათ სამი წლის თავდაპირველი იჯარა ვადა, და უნდა გაეცნოთ ნებისმიერ საიჯარო შეწყვეტას მინიმუმ ექვსი თვით ადრე. საჭირო გადასახადები შეიძლება იყოს მინიმუმ 5-დან 20 პროცენტამდე, მაგრამ ეს მოთხოვნა მერყეობს კრედიტორების მიმართ და საკრედიტო ქულაზეა დამოკიდებული. დამატებითი მოთხოვნები სათაური I სესხის მოიცავს:
- მთავარი უნდა იყოს მსესხებლის პირველადი საცხოვრებელი.
- სამონტაჟო ობიექტში უნდა შეიცავდეს კანალიზაციას და წყალს.
- ახალი საწარმოო სახლები უნდა შეიცავდეს ერთწლიანი გარანტიას.
- HUD- დამტკიცებული შემფასებელი უნდა შეამოწმოს ბევრი.
სათაური მე სესხების შეიძლება იყოს სახლში მხოლოდ სესხების მოსწონს chattel სესხების, მაგრამ ისინი ასევე შეიძლება გამოყენებული იქნას ყიდვა ბევრი და სახლში ერთად. კრედიტის მაქსიმალური ოდენობა უფრო მეტად დაბალია, ვიდრე მე -2 ტიტულის ტიპზე მაქსიმალური თანხა და სესხის პირობები მოკლეა: ერთიანი ფართისთვის და ლოტისათვის, მაქსიმალური დაფარვის ვადა 20 წელია.
VA სესხების ხელმისაწვდომია servicemembers და ვეტერანები, და ისინი შეიძლება გამოყენებულ იქნას წარმოებული და მოდულის სახლები. VA სესხების განსაკუთრებით მიმზიდველია იმის გამო, რომ შეძენა არ ფული ქვემოთ და არ ყოველთვიური იპოთეკური დაზღვევა (ვივარაუდოთ კრედიტორების საშუალებას იძლევა, და შეხვდებით საკრედიტო და შემოსავლის მოთხოვნებს). გამოტოვებით გადახდა ნიშნავს იმას, რომ უფრო მაღალი გადასახადები გექნებათ - და უფრო მეტად გადაიხდი, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში აზრი აქვს. იყიდება VA კრედიტი წარმოებული სახლში:
- სახლი მუდმივად უნდა დაერთოს ფონდს.
- თქვენ უნდა შეიძინეთ სახლში ერთად მიწის იგი ზის და სათაური მთავარი როგორც უძრავი ქონება.
- სახლი უნდა იყოს პირველადი საცხოვრებელი (არ არის მეორე სახლი ან საინვესტიციო ქონება).
- სახლი უნდა აკმაყოფილებდეს HUD- ს კოდს და აქვს HUD- ის ლეიბლები.
FNMA სესხების სულ უფრო ხელმისაწვდომია წარმოებული სახლები, როგორც ეს სააგენტო გეგმავს დაფინანსების დაფინანსებას ხელმისაწვდომი საბინაო ვარიანტებისთვის. სთხოვეთ თქვენს კრედიტორს, თუ რაიმე ახალი პროგრამა ხელმისაწვდომია თქვენი მომავალი შესყიდვისთვის.
სხვადასხვა კრედიტორების, სხვადასხვა წესები
მიუხედავად იმისა, რომ ზემოთ აღწერილი ზოგიერთი სესხი აშშ-ს მთავრობას უჭერს მხარს, კრედიტორებს უფლება აქვთ შექმნან წესები, რომლებიც უფრო მკაცრია, ვიდრე მთავრობის მითითებები. ეს "გადაფარვა" შეიძლება თავიდან აიცილოს სესხებისგან, მაგრამ სხვა ბანკებმა შეიძლება გამოიყენონ განსხვავებული წესები. ეს კიდევ ერთი მიზეზი ის იხდის მაღაზიის გარშემო - თქვენ უნდა მოვძებნოთ კრედიტორების კონკურენტუნარიანი ხარჯები, და თქვენ უნდა მოვძებნოთ კრედიტორების ვინც განთავსდება თქვენი საჭიროებების.
განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება სახლების დამზადებას, კრედიტორებს შეუძლიათ გითხრათ, რომ თქვენ არ ისარგებლებთ სახელმწიფო დაზღვეული პროგრამებისთვის. ეს შეიძლება იყოს ჭეშმარიტი, მაგრამ ეს საუკეთესოა, რათა შეამოწმოს რამდენიმე FHA ან VA კრედიტორების სანამ უარი თქვას იმ ვარიანტი.
რამდენიმე მაგალითი, სადაც სხვადასხვა კრედიტორები განსხვავებულ წესებს ადგენენ:
- სესხის ღირებულება თანაფარდობა: თქვენ შეიძლება ჩაითვალოს როგორც პატარა, როგორც 3.5 პროცენტით, ან შეიძლება საჭირო, რათა 20 პროცენტიანი გადახდის .
- საკრედიტო ქულა: დამოკიდებულია საკრედიტო ქულაზე, ზოგიერთი კრედიტორი შესაძლოა არ გაგიგდოთ მუშაობა, ზოგი კი სხვა საპროცენტო განაკვეთებს ან საკრედიტო მოთხოვნებზე დაფუძნებული გადახდის მოთხოვნებს აყენებს.
- სახლის ტიპი: ზოგიერთი VA და FHA კრედიტორების არ სურთ სარგებლის შესახებ წარმოებული სახლებში, მაგრამ ისინი შეიძლება უფრო ღია მოდულური სახლები. ზოგიერთები თავს იკავებენ ერთსქესიანი დაფინანსებისთვის, მაგრამ ისინი დააფინანსებენ ორჯერ უფრო დიდ სახლებს.
- ქირავნობის ოკუპაცია: თუ თქვენ აპირებთ იცხოვრონ პარკში ან საზოგადოებაში, კრედიტორებმა შეიძლება იცოდნენ, რამდენი მაცხოვრებელი იჯარით რამდენი საკუთარი სახლით.
- Chattel წინააღმდეგ იპოთეკური: ზოგიერთი კრედიტორების მხოლოდ გთავაზობთ Chattel სესხების, ასე რომ ერთადერთი პროდუქტი ისინი გთავაზობთ. ანალოგიურად, ზოგიერთი კრედიტორების არ აკეთებენ პირადი ქონების სესხებს.