სამწუხაროდ, ეს არ არის ისეთი მარტივი როგორც ჩანს. სათანადო დაგეგმვა და ტექნიკური ცოდნა აუცილებელია, მაგრამ ყველაზე დიდი საავტომობილო გზა დაფინანსებაა - ფული გამოიმუშავებს ფულს.
ასე რომ, როგორ მიიღებთ ფულს?
კერძო ინვესტორები, მათ შორის, ვისაც იცნობ და ფული კრედიტორების უმეტესობა, არის საუკეთესო სესხი სესხების სახლებისთვის. ეს კრედიტორები არ ითხოვენ იმავე დროს და დოკუმენტებს, როგორც ტრადიციულ ბანკებს. ნაცვლად ამისა, ისინი თავად აფასებენ საკუთრებას (როგორც ადრე, ასევე შემდეგ გაუმჯობესებას) და თქვენი წარმატებით დასრულების პროექტი.
იპოთეკური სესხები სახლის დასაფარად?
ტრადიციული მთავარი სესხები სავარაუდოდ არ იქნება საინვესტიციო ქონების ყიდვის შესაძლებლობა - სულ მცირე, როდესაც თქვენ იწყებთ.
კარგი ამბავია ის, რომ ბანკებისა და ტრადიციული კრედიტორების სესხები შედარებით იაფია: საპროცენტო განაკვეთები ყველაზე დაბალია თქვენ საინვესტიციო თვისებების მოძებნაში (მაგრამ მაინც უნდა გადაიხადოთ დახურვის ხარჯები ). სამწუხაროდ, ეს სესხები ყოველთვის პრაქტიკული არ არის.
ნელ-ნელა დახურვა: ტრადიციული კრედიტორების გამოყენების ერთ-ერთი ძირითადი გამოწვევა არის ის, რომ დრო სჭირდება სესხის დახურვას.
კრედიტორები მოითხოვს, რომ შეავსოთ ვრცელი განაცხადი, და ისინი გადიან თქვენი ფინანსების ჯარიმა- toothed სავარცხელი . თუ რამე ხედავენ კითხვებს, რომლებიც კითხვებს ბადებს, ისინი დამატებით დოკუმენტაციას ითხოვენ და კიდევ უფრო მეტი დრო დასჭირდებიან თქვენს აპლიკაციას. პროცესი იშვიათად იღებს 30 დღეზე ნაკლები (45 ან 90 დღე შეიძლება უფრო რეალისტური იყოს), ხოლო საინვესტიციო შესაძლებლობები ხშირად სწრაფად გადადის ამ ვადის განმავლობაში.
მით უმეტეს, თუ Foreclosures ან მოკლე გაყიდვები ნაწილია თქვენი სტრატეგია, თქვენ სავარაუდოდ იმედგაცრუებული მიერ სიჩქარე ტრადიციული კრედიტორების.
შემოსავლის შეფასება: ტრადიციული კრედიტორების დაფუძნება მათი დაკრედიტების გადაწყვეტილებები თქვენი უნარი დაფარვა სესხი. ისინი შეისწავლიან რამდენად ყოველ თვე მიიღებთ ყოველთვიურად სესხის გადასახადს, რათა გაითვალისწინოთ შემოსავლის თანაფარდობა . თუ თქვენ ხართ უძრავი ქონების ინვესტორი ან სხვაგვარად თვითდასაქმებული, შეიძლება არ ჰქონდეს "შემოსავლის" ტიპი, რომელიც მათ ეძებენ (კრედიტორების მსგავსად W-2 ფორმების სანახავად და ქვების გადახდას).
რამდენად ღირს ქონება? კრედიტორების ასევე შევადარებთ ღირებულების ქონება თქვენ ყიდულობენ სესხის თქვენ ითხოვენ. ცნობილია, როგორც სესხის ღირებულება თანაფარდობა , ჩვეულებრივი კრედიტორების ხშირად ურჩევნია შენარჩუნება ეს რიცხვი ქვემოთ 80 პროცენტით, თუმცა შესაძლებელია FHA სესხების, როგორც პატარა, როგორც 3.5 პროცენტით ქვემოთ. როდესაც თქვენ ყიდულობთ სახლს, მისი ამჟამინდელი მდგომარეობისთვის ალბათ არ ღირს - მაგრამ საჭიროა საკმარისი ფული, რომ შეიძინოს ქონება და გადაიხადოს გაუმჯობესება, რაც შეიძლება მეტია, ვიდრე სახლი ღირს. სახლის შემდეგ სარემონტო ღირებულება (ARV) შეიძლება იყოს უკეთესი ღონისძიება, მაგრამ ტრადიციული კრედიტორების მხოლოდ განიხილავს ქონების ამჟამინდელი შეაფასა ღირებულება.
კლასიკური კრედიტი: ყველაზე ბანკები და იპოთეკური კრედიტორები მოითხოვენ, რომ თქვენ გაქვთ ძლიერი კრედიტი სესხის მისაღებად.
შეიძლება არ ჰქონდეს სესხის ისტორიის ისტორია, ან საკრედიტო ანგარიშებში გარკვეული არახელსაყრელი ელემენტი შეიძლება ჰქონდეს - მაგრამ ეს არ ნიშნავს იმას, რომ წარმატებით ვერ შეძლებთ სახლების გადაფარვას. ალტერნატიული კრედიტორების უფრო დაინტერესებული თქვენი წინა პროექტები, ვიდრე თქვენი საკრედიტო ანგარიშით.
პრობლემები სახლში: ტრადიციული კრედიტორების ურჩევნია სესხების სახლებში, რომლებიც გონივრულად კარგ მდგომარეობაშია. თუ არსებობს ჯანმრთელობის ან უსაფრთხოების საკითხები, სესხი არ არის. თქვენ აპირებთ ამ პრობლემების მოგვარებას, საოცრად იზრდება სახლისთვის მოგების ღირებულება, მაგრამ კრედიტორების უმრავლესობა ყველაზე მეტად არის დაინტერესებული სახლებში დაკრედიტებისთვის.
შეუძლებელია? შესაძლებელია ტრადიციული სახლის სესხების გამოყენება სახლიდან, განსაკუთრებით შემდეგ შემთხვევებში:
- თქვენ გაქვთ მნიშვნელოვანი აქტივები , რომლებიც დაგეხმარებათ ისარგებლოთ - იყენებენ თუ არა ისინი, როგორც გირაოს ან ნაწილის გადახდის ნაწილად.
- სახლი არ არის მკაცრად "გადანაწილება" . პირველადი რეზიდენციის ყიდვისას (სადაც შენ მფლობელი / ოკუპანტი) ყიდულობთ, შეძლებთ ფულადი სახსრების შეძენასა და გაუმჯობესებას FHA 203k სესხის გამოყენებით . თუმცა, პროცესი ნელია და მრავალი შეზღუდვა გააჩნია.
- თქვენ გაქვთ მნიშვნელოვანი ქონება სხვა ქონებაში, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას საკრედიტო სახაზო ხაზისთვის (ან სხვა აქტივები, მათ შორის უძრავი ქონება, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც გირაოს). გაითვალისწინეთ, რომ თქვენ შეიძლება დაკარგოთ ეს ქონება წინასწარ, თუ თქვენ არ შეინარჩუნებთ გადასახადებს, ამიტომ ეს ვარიანტი სარისკოა (განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენი ოჯახი ცხოვრობს ამ ქონებაზე).
- წარმატებული პროექტების გამოცდილება გაქვთ წარსულში. თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ უძრავი ქონების საინვესტიციო სესხები ბანკებისა და საკრედიტო კავშირებისგან, თუ დაარწმუნებთ, რომ თქვენ ხართ ნამდვილი ბიზნესი მცოდნე პარტნიორებთან, მყარი პროცესით და ფინანსური რესურსებით.
- შეგიძლიათ მიიღოთ არაუზრუნველყოფილი სესხები. თუ თქვენ შეძლებთ სესხის აღება გირაოს გარეშე, თქვენ შეძლებთ სესხების საკრედიტო ბარათების გამოყენებას, როგორც გაუმჯობესების დაფინანსების მიზნით. თქვენ ჯერ კიდევ ფული უნდა შეიძინოთ ქონების შეძენა, მაგრამ დამატებითი თანხა შეიძლება მოვიდეს არაუზრუნველყოფილი სესხი . ეს სტრატეგია საშიშია, რადგან საკრედიტო ბარათები უცნაურად ძვირია და თქვენი პროექტი მოვახერხებთ შეჩერებას, თუ თქვენი საკრედიტო ხაზი გაჭრა ან გაყინულია მოულოდნელად (პლუს საჭიროა ძალიან მაღალი საკრედიტო ლიმიტები).
კერძო სესხი თვისებების Flipping
სესხები კერძო კრედიტორებისგან განისაზღვრება ზემოთ მოყვანილ გამოწვევებზე. ძირითადი ნაკლი არის ღირებულება, მაგრამ მიზანი ამ სესხების სტრატეგიულად გამოყენებაა. პირადი სესხი შეიძლება თითქმის ყველგან მოდის, მაგრამ ყველაზე მეტად დაფარული სესხები ორ კატეგორიად შეესაბამება:
- სესხები თქვენ იცით
- მყარი ფულის სესხები
როდესაც იწყება, ძნელია იპოვოთ ვინმე ფული რომ მოგცეთ - ადამიანები, რომლებმაც იციან (და ვინ შეიძლება არ ჰქონდეს ფული ან ტოლერანტობა რისკისთვის) შეიძლება იყოს თქვენი ერთადერთი ვარიანტი. გარდა ამისა, თქვენ შეიძლება დაგჭირდეთ დააფინანსოს თქვენი პირველი რამდენიმე გარიგება საკუთარი.
ქსელის შექმნა: ჩაერთეთ ადგილობრივ უძრავი ქონების საინვესტიციო საზოგადოებაში. დროთა განმავლობაში, თქვენ შეხვდებით ხალხს, და თქვენ ვისწავლოთ ვინ პოტენციურად გასცეს ფული. უფრო მეტიც, ხალხი გაეცნობა თქვენ. სხვა ინვესტორები, უძრავი ქონების აგენტები და კერძო კრედიტორები დაინახავთ, რომ თქვენ მზად ხართ წარმატებული ბიზნესის გაშვება (არ უნდა აღინიშნოს კომპეტენტური) და სესხის მიღების თქვენი შანსები გაუმჯობესდება.
საბოლოოდ, თქვენ უნდა შეძლოთ სესხის აღება რთული ფულის კრედიტორებისგან . ეს კრედიტორები სპეციალიზდებიან სესხების გადანაწილებაზე და სხვა ინვესტიციებზე და ისინი განსხვავდებიან ტრადიციული ბანკებისგან.
სწრაფი დახურვა: კერძო კრედიტორების, პროცესი განსხვავებულია და თქვენი სესხის დაფინანსება შეიძლება ბევრად უფრო სწრაფად (კვირა ან ასე გონივრული, როდესაც თქვენ გაქვთ კარგი ურთიერთობა პროფესიონალი კრედიტორების). მოძრავი სწრაფად შეიძლება იყოს კონკურენტული უპირატესობა, როდესაც ვინმე ეძებს საკუთრების ხელებს.
აქტივების დაფინანსება სესხი: იმის ნაცვლად, რომ გაეცნოს საკრედიტო ანგარიშებს და გაანგარიშება შემოსავლის კოეფიციენტები, კერძო კრედიტორები ტენდენციაზე ფოკუსირებულნი არიან აქტივის ღირებულებით. თუ თქვენ სახლებს გადაეყარებით, კრედიტორს სურს იცოდეს, რომ მათ შეძლებენ სახლის გაყიდვას სწრაფად ფულის აღდგენა (სხვა კრედიტორების მსგავსად, კერძო კრედიტორებს ექნებათ ქონებაზე საკუთრების უფლება , რომელიც მათ საკუთრებაში აქვთ და გაყიდონ, თქვენ არ გადაიხდით სესხს).
შეძენა და გაუმჯობესება: კერძო კრედიტორები არიან ბიზნესში ინვესტორთა ჩასატარებლად და პროექტის ARV- ზე განთავსებული თანხების დაფუძნება. მაგრამ მათ არ მოგცემთ ყველაფერი ერთდროულად - თქვენ შეიძლება დაგჭირდეთ ესქრო ანგარიშიდან, რადგან თქვენი პროექტი პროგრესირებს.
ფლიპინგი არ ფულით? სანამ არ გაქვთ წარმატებული პროექტები თქვენი ქამით, კრედიტორები დასჭირდებათ, რომ თქვენ გაქვთ წილი პროექტში. რაღაც მომენტში, თქვენ შეიძლება შეძლოთ სესხის აღება 100 პროცენტით პროექტისთვის და მრავალჯერადი პროექტების გაშვება ამავე დროს.
სესხის ხარჯები
სესხების გადატვირთვის სესხები უფრო ძვირია, ვიდრე სახლის შეძენის სესხები. საპროცენტო განაკვეთი უფრო მაღალია და თქვენ ხშირად უნდა გადაიხადოთ რამდენიმე ქულა ან წარმოშობის გადასახადი (ერთი წერტილი თქვენი სესხის ერთი პროცენტია ).
Flipping პროექტები მოკლევადიანი პროექტები. თქვენ არ აპირებთ საცხოვრებლად სახლში ათწლეულების განმავლობაში, ამიტომ სტანდარტული 15 წლიანი ან 30 წლიანი იპოთეკური არ არის სწორი სესხი სამუშაო. ინვესტორები ხშირად ურჩევნიათ შეიძინონ, გააუმჯობესონ და გაყიდონ ქონება ერთ წელზე მეტხანს და ასეც ხდება კერძო სესხების უმრავლესობა. ეს სესხები ძვირია, თუ დიდი ხნის განმავლობაში ფლობენ ქონებას და ეს აზრია, რადგან კრედიტორების რისკი იზრდება, როგორც თქვენ გადაუხდიან დაფარვას.
რამდენად ღირს დანახარჯები სესხის მისაღებად? ხარჯები მთელს ფორუმშია და ყველაფერი შეთანხმებით. საპროცენტო განაკვეთები შეიძლება იყოს სადმე 8-დან 20 პროცენტამდე წელიწადში, და თქვენ უნდა გადაიხადოთ 1-დან 10 პროცენტამდე. აღარ თქვენ ბიზნესში, და უკეთესი თქვენი ურთიერთობები კრედიტორების, ნაკლებად თქვენ გადაიხადოს.
თქვენს პროექტში არსებული თანხის მაქსიმალურად გაზრდის მიზნით, კრედიტორები ხშირად სარგებლობენ მხოლოდ საპროცენტო გადასახადებით და არ უნდა იქნეს გადახდილი ჯარიმა ისე, რომ შეძლოთ სესხის აღება და გადახდა.