კონსოლიდირება ორი სახლები ერთ სახლში მოითხოვს სტრატეგია
ვარიანტი 1: ყიდვის მთავარი, შემდეგ მიერ გაყიდვის 2 სახლები
ამ ტიპის გეგმის პირველი პრობლემა იპოთეკისთვის კვალიფიცირდება.
ცხადია, თუ ორი გამყიდველები თითოეული გაყიდვის სახლში ერთად აპირებს ყიდვის ერთი მთავარი ერთად წყვილი, და დაფინანსება არ არის ჩართული, ეს ბევრად უფრო ადვილია. გამყიდველები თავისუფალი და ნათელი სახლებითა და სახლების მქონე საკმარისი თანასწორობით, რათა შეიძინონ ფულადი სახსრები სახლიდან აშკარად შეიძინონ ეს შესაძლებლობა. მაგრამ სინამდვილეში ყველაზე ხალხი იპოთეკით ყიდულობს სახლში. რაც იმას ნიშნავს, რომ მხარეებმა შეიძლება იპოთეკური სესხის აღებაზე მეტი იპოთეკური გასამრჯელოდ შეძლონ ორი სხვა სახლებში.
ახალი იპოთეკის გადახდის შემდეგ არსებული იპოთეკის გადახდევინების შემდეგ, შემოსავლის პროპორციულად თანაფარდობა შესაძლოა, ორივე მხარეს ჩამოაყალიბოს სპექტრიდან. კრედიტორები იყენებენ კოეფიციენტებს, რომლებიც პროცენტული თანხები ორივე ფრონტისა და უკან დაბრუნებაა. ფრონტის ბოლოს თანაფარდობა იპოთეკური გადასახადების პროცენტული წილი შეადგენს ყოველთვიური შემოსავლის მთლიან შემოსავალს. უკუგების კოეფიციენტი არის იპოთეკური გადასახადების პროცენტული თანხა, დამატებითი სესხით, როგორიცაა საკრედიტო ბარათები კომბინირებული მთლიანი ყოველთვიური შემოსავლისგან.
იმ შემთხვევაში, თუ კოეფიციენტები ძალიან მაღალია, მხარეები არ ისარგებლებენ სამივე სახლთან ერთად ამავე დროს. აჰა, შეიძლება ითქვას, მაგრამ პარტიებს შეუძლიათ ამ სახლებში გადაიხადონ გაქირავება და გამოიყენონ იჯარით გაცემული შემოსავალი იპოთეკური გადასახადების განაღდებაზე? მიუხედავად იმისა, რომ გაზრდის შემოსავალი, რომელიც შეამცირებს თანაფარდობას, კრედიტორების სავარაუდოდ არ დაუშვებს გაქირავების შემოსავალი უნდა გამოყენებულ იქნას გაანგარიშება.
ყველაზე კრედიტორების მიყევით მკაცრი გაიდლაინები დროის ხანგრძლივობასთან დაკავშირებით, სახლში უნდა გაქირავდეს იპოთეკური გაანგარიშებით გაქირავების შემოსავლის კვალიფიკაცია და ერთი თვე ან ორი არასაკმარისია.
მეორე პრობლემა სახლში ყიდვის შემდეგ მოჰყვა ორი სახლის გაყიდვას, ის ფაქტი, რომ თუ ახალი სახლისთვის გადახდა მოხდება სხვა ორი სახლის გაყიდვისაგან, მაშინ გამყიდველები სავარაუდოდ უნდა დაწერონ კონტინგენტის შეთავაზება . კონტინგენტის შეთავაზება მათ გამოსავალს აძლევს, ყიდვის გაუქმების გზაზე და ბევრი გამყიდველები არ მოსწონთ კარგი მიზეზების გამო, რადგან ისინი ყოველთვის არ არიან დარწმუნებული.
თუ ბაზარი არ არის ხელშემწყობი შეთავაზებებისთვის, ეს კიდევ უფრო გაართულებს ამ სტრატეგიას. In გამყიდველი ბაზარზე , მაგალითად, კონტინგენტის შეთავაზებანი შეიძლება იყოს საკმაოდ რთული მიღება. თუ დაგეგმილი შეძენა ძალიან სასურველია, შესაძლებელია მრავალჯერადი შეთავაზება და კონტინგენტის შეთავაზება თითქმის არ გაიმარჯვებს მრავალჯერადი შეთავაზებაზე.
ვარიანტი 2: გაყიდვა სახლები სანამ ყიდულობენ ახალ სახლში
თუ არა წყვილი უნდა გაყიდოს ორივე სახლი ან უბრალოდ ერთი სახლი კომბინირება ოჯახი ახალ სახლში დამოკიდებულია ისევ იპოთეკური კოეფიციენტები. ეს შეიძლება იყოს შესაძლებელი გაყიდოს მხოლოდ ერთი სახლი ადრე ყიდულობენ ახალ სახლში.
იპოთეკური კრედიტორების დახმარების საუკეთესო პირობები შეგიძლიათ.
თუმცა, თუ საჭიროა ახალი სახლების შეძენამდე ორივე სახლის გაყიდვა, მაშინ სამი ძირითადი ქვე-არჩევანია:
- გაყიდოს არსებული სახლები კონტრაქტის ხელშეკრულებით, რომელიც საშუალებას აძლევს გამყიდველებს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში შეიძინონ ახალი სახლი და შევიდეს კონტრაქტი, ან
- გასაყიდად არსებული სახლების გაყიდვა ქირავდება უკან დაბრუნების შემდეგ, რათა მიყიდოთ გამყიდველებს დროულად შეიძინონ და შეიძინონ ახალი სახლი.
- გაყიდვა ორივე სახლებში, გადაადგილება სხვაგან და შემდეგ ნადირობის ახალი სახლი, რომელიც მოიცავს მოძრავი ორჯერ. ეს უკანასკნელი ვარიანტი ფინანსური თვალსაზრისით საუკეთესოა, რადგან გამყიდველს არ ექნება რაიმე კონტინგენტი და უფრო ძლიერი პოზიცია ექნება ახალი სახლის შეძენის მოლაპარაკებას. მაგრამ რეალურად, ადამიანების უმრავლესობას არ სურს გადაადგილება ორჯერ. მოძრავი ერთხელ ხშირად რთულია.
თუ გამყიდველებმა აირჩიონ კონტინგენტის შეთავაზება, თუ ისინი გაყიდული არიან გამყიდველის ბაზარზე, უფრო ადვილად შეძლებენ მყიდველს, ვიდრე მყიდველის ბაზარზე გაყიდვის პირობები .
გამყიდველის ბაზარზე, მყიდველები ხშირად ბევრად უფრო მზადაა, რომ დაველოდოთ გამყიდველს, რომ შეიძინოს სახლის ყიდვა, ვიდრე სხვა გზით. ეს არის უსაფრთხო გზა გამყიდველები, რათა შეიძინონ ახალი სახლი, რადგან არ არსებობს რისკი გამყიდველები თუ ვერ პოულობენ ახალ სახლს.
Downside, რა თქმა უნდა, არის გამყიდველები იპოვა მათი ოცნება სახლში და შემდეგ ვერ - სხვადასხვა მიზეზების გამო, რომ შეიძლება მერყეობს ფასიდან მდგომარეობაში საიდან - გაყიდოს მათი არსებული სახლები. ოცნების სახლში დაკარგვა შეიძლება მტკივნეული იყოს. გამოცდილი უძრავი ქონების აგენტი, რომელიც ახორციელებს ამ ტიპის ოპერაციებს, უნდა შეეძლოს ხელი შეუწყოს და პროცესი ჩაირთოს.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარაბი, BRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.