Მთავარი დანაკარგები პერსონალური რეზიდენციის შესახებ

ჩართვის შენი მთავარი შევიდა გაქირავების შეიძლება ნება საგადასახადო დაკარგვა

ავტორი ჯულიან ბლოკი, ადვოკატი

ადამიანების უმრავლესობას გეტყვით, რომ პირადი ცხოვრების რეალიზაციისთვის სახლის დაკარგვის წერა შეუძლებელია ან არ არის ნებადართული, მაგრამ არასწორი იქნებოდა. ზოგადად, IRS საგადასახადო კოდექსი კრძალავს ნებისმიერი გამოქვითვას დაკარგვის შესახებ ძირითადი საცხოვრებელი რეზიდენციის გაყიდვის შესახებ. თუმცა, მას უფლება აქვს რამდენიმე გამონაკლისი, წაიღოს პირადი დანაკარგის გამოწერა.

მაგალითად, კანონი საშუალებას იძლევა გამოქვითვა დაკარგოს გაყიდვის პირადი რეზიდენციის, რომ გადაიქცა გაქირავების ქონება.

მაგრამ ეს ზღუდავს თანხის ჩაწერის. არ იბეგრება ნებისმიერი წვეთი ღირებულებით, სანამ იწყებთ ქირავნობას.

ამოსავალი წერტილი არის კონვერსიის დროს (1) მორგებული კონვერტაციის დროს ან (2) სამართლიანი საბაზრო ღირებულების კონვერტაციის დროს, რომელი არის ქვედა. (1) ან (2) ქვედა წყობის განსაზღვრის შემდეგ გაზრდის ამ თანხას, რომელიც ასახავს გაქირავების პერიოდის კაპიტალის გაუმჯობესებას, რაც გაზრდის მის ღირებულებას. შემდეგი, გამონაკლისი საანგარიშო პერიოდის გამოქვითვა. რაც თქვენ საბოლოოდ მიხვალთ არის გაყიდვის დროს საკუთრების მორგებული ბაზა. გაყიდვისას, თქვენს დაკარგვაზე გამოქვითვის საფასურია ის თანხა, რომლის დროსაც გაყიდვის ფასი აღემატება გაყიდვების ფასს.

მდიდარი უძრავი ქონების ბაზარზე, გაყიდვის დროს ქონების დაზუსტებული ბაზა შესაძლოა არსებითად დაბალია, ვიდრე მისი თავდაპირველი ღირებულება. როგორც ზოგადი წესი, საფუძველი იწყება თავდაპირველი ღირებულება, მათ შორის ნებისმიერი დავალიანება , როგორიცაა პირველი ან მეორე იპოთეკური , პლუს კორექტირებას ან ქვემოთ.

შეცვალეთ ზედნადები, რათა განისაზღვროს გარკვეული ანგარიშსწორების ან დახურვის ხარჯები შეძენა, როგორიცაა იურიდიული საფასური ან / და გაუმჯობესება. 1997 წლის 7 მაისამდე გაყიდვის საწყისი მოგების ოდენობის დასაფარად ქვემოთ მოქცეული ქონება, რომლის დროსაც გადასახადი გადაიდო. ყველა ამ კორექტირების თქვენი ორიგინალური ღირებულება შედეგად თქვენს მორგებული საფუძველზე.

მაგალითად: 2001 წელს, თქვენ შეიძინოთ თქვენი პირველი რეზიდენცია $ 200,000. 2003 წელს, შენ სახლიდან გადმოდიხარ და ვაქირავებ. ამ დროს, თქვენ განსაზღვრავთ, რომ მისი სამართლიანი საბაზრო ღირებულება $ 180,000. მოგვიანებით, თქვენ იღებთ ამორტიზაციის გამოქვითვას 20,000 აშშ დოლარის ოდენობით და გადააყიდე ქონების 150,000 დოლარად.

თქვენ ფიქრობთ, რომ თქვენი დანაკარგი 50,000 დოლარია - ორიგინალური ღირებულება $ 200,000 და გაყიდვის ფასი 150,000 დოლარი. მაგრამ IRS ზღუდავს თქვენს დანაკარგს მხოლოდ 10,000 აშშ დოლარამდე - თანხა, რომლის მიხედვითაც $ 160,000-მდე გაყიდვის დროის მორგება ($ 20,000 დოლარის ღირებულების საბაზრო ღირებულება, 20,000 აშშ დოლარის ოდენობის საანგარიშო პერიოდში), აღემატება $ 150,000 გაყიდვას ფასი.

როდესაც გაქირავების პერიოდი ერთ წელზე ნაკლებია, IRS- ს შეუძლია დაამტკიცოს, რომ დაკარგვა არ უნდა იქნას დაშვებული იმის საფუძველზე, რომ გამყიდველის მიერ გაქირავების ქონების რეზიდენციის გარდაქმნა მხოლოდ დროებითია და არა მუდმივი. მისი სახელმძღვანელო მითითებები სახლში გამყიდველები გააფრთხილა, რომ "თქვენ არ შეცვლით თქვენს სახლში გაქირავების ქონების თუ დროებით ქირავდება თქვენი ძველი სახლში გაყიდვის ადრე." თუმცა, მითითებები, თუ რა არის დროებითი და რა არის მუდმივი, არ ნიშნავს ბოლო სიტყვას. ისინი უბრალოდ ასახავს ოფიციალურ IRS- ს პოზიციას საკითხის შესახებ და არ არის სავალდებულო სასამართლოში.

არც სახელმძღვანელო პრინციპების თანახმად, IRS განიხილავს პირად საცხოვრებელს , რომ გადაიხადოს გაქირავების ქონებაზე "თუ შენს სახლში აყვანა უძრავი ქონების აგენტი ქირავდება ან გაყიდვაზე და არ გაქირავებულია". თარგმანი: თქვენ უნდა რეალურად გაქირავება გარეთ სახლში სანამ შეუძლია დაკარგვა გამოქვითვა. ეს შეზღუდვა სასამართლომ დააკმაყოფილა.

თუ ეჭვი, ყოველთვის შეამოწმეთ პროფესიონალი საგადასახადო ბუღალტრის ან CPA- ს წინაშე, სანამ არ დაემორჩილებიან საკუთარ საცხოვრებელ სახლს. ასევე, შეამოწმეთ IRS რათა დარწმუნდეთ, რომ შეასრულოთ ახალი საგადასახადო კანონმდებლობა, რომელიც ყოველ წელს შეიცვლება. ზოგიერთ ქვეყანაში ქონების გადასახადები, როგორიცაა კალიფორნია, ახლა შემოიფარგლება ტრამპის 2018 წლის საგადასახადო კანონმდებლობის ფარგლებში.

ჯულიან ბლოკი ნიუ-იორკის, ლარშმონტის საგადასახადო ექსპერტია.

რედაქტირებულია Elizabeth Weintraub, მთავარი შესყიდვის ექსპერტი.

წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.