შესყიდვების შეთავაზებებზე მკვეთრი წინადადებები შეიძლება დაუბრუნდეს
თქვენ იცით, ვინ ნამდვილად უყვარს შეთავაზების შეთავაზების ესკალაციის მუხლით? უძრავი ქონების აგენტები. განსაკუთრებით მყიდველის აგენტები, როგორც ჩანს, ძალიან გაბრაზებული ამ პრაქტიკაზე. მაგრამ აგენტები არ არის დამნაშავე ინტერესისთვის ესკალაციის დებულებების გამო, რადგან ხშირად ეს სახლის მყიდველები თვითონ არიან, რომლებსაც ის მოჰყვება, რომ ესკალაციის მუხლი, რომელსაც ასევე უწოდებენ მწვავე წინადადებას, შეიძლება კარგი იდეა იყოს.
რა არის ესკალაციის მუხლი?
ესკალაციის წესი, როგორც წესი, გამოყენებული პოტენციური მრავალჯერადი შეთავაზების შემთხვევაში.
ეს არის სინონიმი ფრაზა: მკვეთრი წინადადების. იგი გამოიყენება ცდილობენ შეისწავლონ ყველა კონკურენციის კონკურენტული სატენდერო პროცესი. ძირითადად, ის ამბობს, რომ მყიდველი გადაიხდის X თანხას, რომელიც შეიძლება იყოს ნებისმიერი რიცხვი 100 დოლარიდან ასობით ათასიდან, ზემოთ და მის ფარგლებს გარეთ, რომელსაც უშვებს გამყიდველს, და ზოგადად შეიცავს ჭერის კარს.
ტიპიური ტიპის ესკალაციის მუხლი შეიძლება შემდეგნაირად იკითხებოდეს: მყიდველი ვალდებულია, გადაიხადოს 1000 დოლარზე მეტი, ვიდრე გამყიდველი, რომელიც მიიღებს გამყიდველს, არ უნდა აღემატებოდეს გაყიდვების ფასი $ 315,000. მყიდველს სურს, გამოიყენოს ეს პუნქტი შეძენის შეთავაზებაში, თუ სხვა მყიდველებს, როგორც ჩანს, დააყენებს ფასი ზემოთ ჩამოთვლილი ფასის ზემოთ.
ამბობენ, რომ ქონება არის $ 295,000. მას აქვს ყველა ზარები და სასტვენები მყიდველი სურს, და მდებარეობს მაღალი მოთხოვნილ სამეზობლოში წყნარ cul-de-sac. ზოგჯერ, ჩამონათვალი აგენტი ვურჩევ მყიდველებს, რომ ყველა შეთავაზება იქნება წარმოდგენილი გარკვეულ დროს გარკვეული დროით, და ეს შეიძლება იყოს თქვენი პირველი ნახავ, რომ გამყიდველი ელოდება მიიღოს ერთზე მეტი შეთავაზება.
ამ ჰიპოთეტური მაგალითით ცხელი გამყიდველი ბაზარი და ლამაზი სახლში ჩამოთვლილი $ 295,000, გამყიდველი შეეძლო შეთავაზებები, როგორიცაა:
- $ 290,000 (იმიტომ, რომ ყოველთვის არის ვინმე, ვისაც სჯერა, რომ არავინ სთქვა)
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
თუ მეოთხე მყიდველმა წინადადება წარადგინა ესკალაციის დებულებას, როგორც ზემოთ აღინიშნა, ეს ნიშნავს, რომ მყიდველი დათანხმდება გამყიდველი 311 000 დოლარის გადახდას.
მყიდველი ბედნიერია, რადგან ფასი 4,000 დოლარით მაქსიმალური ღირებულებით მყიდველს სურს გადაიხადოს და გამყიდველი მაქსიმალურ შეთავაზებას მიიღებს. ეს ყველაფერი კარგად ჩანს და კარგად არის, მაგრამ არის ეს?
ხარვეზები ესკალაციისთვის
გამყიდველის თვალსაზრისით, ესკალაცია შესაძლოა არ იყოს საუკეთესო ვარიანტი გამყიდველისთვის. მიღება შეთავაზება ესკალაციის პუნქტით ნიშნავს იმას, რომ გამყიდველმა ვეღარ გაასაჩივროს სხვა კონტრაქტები სხვა მხარეებს და არ გააგრძელებს მოლაპარაკებას. ზემოთ მოყვანილ მაგალითში მყიდველი აიღო ფული მაგიდაზე. გამყიდველი 4,000 დოლარად დაკარგა.
ეს დაფუძნებულია თუ არა მყიდველის ნამდვილი დაბრუნება $ 315,000. ეს შეიძლება იყოს უფრო მაღალი, მაგრამ გამყიდველი, რომელიც იღებს კონტრაქტს ესკალაციის პუნქტი არასოდეს არ იცის, რამდენად მაღალია ასეთი მყიდველი შეიძლება თქვან.
უფრო მეტიც, ამ ტიპის მრავალფეროვანი შეთავაზების პირობებში, შეიძლება იყოს გამყიდველის საუკეთესო ინტერესი გამოწერის შეთავაზების გასაკეთებლად. ზოგიერთ ქვეყანაში, მაგალითად, კალიფორნია, მაგალითად, გამყიდველს შეუძლია სხვადასხვა კონტრაქტის შეთავაზება თითოეულ მყიდველს, თუ გამყიდველი ასე სურვილებს, ან მხოლოდ ერთი ან ორი მყიდველისთვის. (ჩვენ ვახსენებთ კალიფორნიას, რადგან სახელმწიფო ერს უხელმძღვანელებს). გამყიდველს ზოგადად გააჩნია დამატებითი პარამეტრები მრავალჯერადი კონტრაქტის პირობებში. თითოეული კონტრაქტის შეთავაზება ცალკე შეიძლება იწონიდეს და გაანალიზდეს.
მაგალითად, ამბობენ, რომ გამყიდველი გადაწყვეტს ბაზრის მოთხოვნა იმდენად ძლიერია, რომ გამყიდველმა შეიძლება აირჩეს არ შეიძინოს ნებისმიერი შეთავაზება და არც შეთავაზებების შეთავაზება. ეს ყოველთვის არის შესაძლებლობა. ამ ტიპის სიტუაციაში, გამყიდველი შეეძლო შეცვალოს გაყიდვების ფასი სახლში, ამბობდა, $ 315,000, და დაიწყოს ტენდერი კიდევ ერთხელ. ამ სცენარის ნაკლოვანება, შესაძლოა, არ იყოს არცერთი დაუყოვნებლივი შემსრულებელი და არც დღის განმავლობაში, შესაძლოა, აღარ იყოს დაღლილი და ეს ყოველთვის რისკია, როდესაც გამყიდველი ფასის ზრდას აყენებს. მიუხედავად ამისა, ეს შეიძლება იყოს ეფექტური გადაწყვეტა, და კიდევ ერთი გათვალისწინებით ნაცვლად მიიღოს ესკალაციის შეთანხმების კონტრაქტი.
რატომ მყიდველები გრავიტაციას ესკალაციის დებულების მიმართ
არა ყველა მთავარი მყიდველი სარგებლობს შეშფოთება და დაძაბულობა, რომელიც მოდის მოლაპარაკებების ტერიტორიაზე, რათა შეიძინოს სახლი .
მყიდველები ასევე შეშფოთებულია კონკურენციასთან დაკავშირებით და ზოგიერთს უარს განაცხადებს შეთავაზება მრავალჯერადი შეთავაზების პირობებში. ესკალაციის დებულების შემოღებით, მას შეუძლია გაზარდოს მყიდველის შანსი შემოთავაზების მიღების შანსი და ის განსაზღვრავს კონკრეტულ პარამეტრებს, რომლებიც განსაზღვრავენ მყიდველის კომფორტს.
თუ არა ესკალაციის მუხლი არის "სამართლებრივი" ყველა სახელმწიფოში, დამოკიდებულია სამართლებრივ ინტერპრეტაციაზე. ეს არ შეაჩერებს აგენტებს იმისგან, რომ მას ან მყიდველს სურს ამის გაკეთება. ყველა პრაქტიკული მიზნის მისაღწევად, შესაძლოა, როგორც ჩანს, ბევრად უფრო ადვილია მყიდველისთვის, რათა მაქსიმალურად მიაღწიოს მაქსიმალურ შეთავაზებას და გაკეთდეს მასთან.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.