კითხვა: უნდა გავაკეთოთ HARP Refinance ან მოკლე იყიდება ჩვენი წყალქვეშა მთავარი?
მკითხველს სთხოვს: "ჩემი მეუღლე და მე ვცდილობ გაერკვეს, თუ ჩვენ უნდა ვცადოთ გაყიდოს ჩვენი სახლი როგორც მოკლე იყიდება ან გათიშეთ და მიმართოს მთავრობის HARP Refinance პროგრამა, ჩვენი უძრავი ქონების აგენტი გვეუბნება, რომ გაყიდოს, მაგრამ ჩვენ გვსურს ჩვენი იპოთეკური გადასახადების შემცირების იდეა, ჩვენ 300 000 დოლარს ვიღებთ, ხოლო ჩვენი სახლის ღირებულება დაახლოებით $ 165,000 შეადგენს, ჩვენი იპოთეკური ბიჭი ამბობს, რომ ჩვენ შეგვიძლია გადარჩენა $ 635 თვეში, თუ ჩვენ კვალიფიკაციას ჰარპ რეფინანსირებისთვის. უნდა გავაკეთოთ HARP refinance ან მოკლე იყიდება ? "
პასუხი: თუ არა homeowner უნდა მოკლე გაყიდვის წინააღმდეგ HARP Refinance არ არის, რომ გაჭრა და მშრალი. რა თქმა უნდა, უმეტეს შემთხვევაში, ლოგიკა უნდა უკარნახოს, რომ homeowner ალბათ უკეთესად off ორი წლის შემდეგ მოკლე იყიდება, ვიდრე შემდეგ HARP refinance, მაგრამ ბევრი რამ განიხილოს სანამ გადაწყვეტილება.
უპირველეს ყოვლისა, არის თუ არა ისარგებლებთ რომელიმე პროგრამისთვის. ბევრი მოკლე იყიდება ბანკებმა მოკლე იყიდება მოთხოვნები და არა ყოველ კრედიტორს ფინანსური გაჭირვება, განსაკუთრებით 2012 წლის შემდეგ. თუმცა, თუ თქვენს საბანკო ფინანსურ გაჭირვებას მოითხოვს და ვერ გაატარებთ გაჭირვებას, მაშინ არ შეიძლება მოკლე იყიდება საერთოდ. რომელი იქნებოდა კითხვა საეჭვო წერტილი, არა?
ასე რომ, პირველი, რაც მე გთავაზობთ, საუბარი მოკლე იყიდება აგენტი გაერკვნენ, თუ თქვენ კვალიფიკაციას მოკლე იყიდება. განვიხილოთ მთავრობის HAFA მოკლე იყიდება პროგრამა, თუ რეგულარული მოკლე იყიდება ძალიან შეზღუდულია.
მაგრამ თუ HAFA მარშრუტი წახვალთ, დარწმუნდით, რომ ნამდვილად გსურთ მოკლე იყიდება HAFA- ს მისაღებად. ზოგიერთი კრედიტორი არ მისცემს საშუალებას, რომ მოახდინოთ რეპლიკა, რომ წინასწარ გაეცნოთ, თუ თქვენი გონება შეცვლით დამტკიცებას.
მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ თქვენ არ შეგიძლიათ ორივე. თქვენ უნდა აირჩიოთ ერთი პროგრამა. ან HARP Refinance ან მოკლე იყიდება.
შესარჩევი Harp Refinance
- Fannie Mae- სა და Freddie Mac- ის სესხების შეზღუდვა.
ჰარპ რეფინანსირების პროგრამა ვრცელდება მხოლოდ ფენი მეის ან ფრედი მკის მიერ გაცემულ სესხებზე. თუ თქვენი სესხი არ არის Fannie Mae ან Freddie Mac, თქვენ არ კვალიფიკაციას. თქვენ შეგიძლიათ გაირკვეს, თუ თქვენი სესხი არის Fannie Mae ან Freddie Mac მიერ აპირებს Fannie Mae სესხი ეძებენ ან ფრედი Mac სესხი ეძებენ. თქვენ უნდა იცოდეთ პირველადი მსესხებლის სოციალური დაცვის ნომრის ბოლო ოთხი ციფრი.
- სესხის წარმოშობა 2009 წლის 1 ივნისის ან უფრო ადრე.
2009 წლის 2 ივნისს ან მოგვიანებით, იპოთეკური სესხების აღება თუ არა, ალბათ, არ შეესაბამება ჰარფ რეფინანსირებას. მომენტში არ არსებობს გამონაკლისი, მაგრამ ეს შეიძლება შეიცვალოს.
- 80% -ზე მეტი LTV
თუ თქვენი სახლი წყალქვეშაა, თქვენი LTV ( სესხის ღირებულების თანაფარდობა) გადააჭარბებს საბაზრო ღირებულების 80% -ს, რადგან საბაზრო ღირებულება ზოგადად ნაკლებია სესხის ბალანსზე. ადამიანების უმრავლესობას არ აქვს პრობლემა ამ საკვალიფიკაციო ფაქტორთან.
- არ არის გვიან გადასახადები.
მიუხედავად იმისა, რომ HARP Refinance პროგრამა საშუალებას აძლევს ერთი გვიან გადახდის წინა 12 თვეში, ბევრი კრედიტორების არ მიიღოს სესხი მსესხებლის, რომელიც უკვე delinquent, მიუხედავად იმისა, HARP გაიდლაინები. ეს დამატებითი კრედიტორების მოთხოვნები, რომლებიც შეიძლება განსხვავდებოდეს პროგრამით დასახელებულნი, ემატება გადაფარვას.
- პირველი HARP Refinance.
თუ წესები არ შეიცვლება და ერთი პატარა გამონაკლისით შეგიძლიათ გააკეთოთ მხოლოდ ერთი HARP Refinance და, ერთხელ მინიჭებული, არ შეიძლება ჰარპზე რეფინანსირება. თუმცა, თუ HARP Refinance- ის შემდეგ, თქვენ გაქვთ გადახდის გადახდები, თქვენ ყოველთვის შეგიძლიათ მოგვიანებით, მოკლე იყიდება.
HARP Refinance Vs. მოკლე იყიდება
მოკლე გაყიდვის სახელმძღვანელო პრინციპები მოკლე გაყიდვის შემდეგ სხვა სახლში ყიდვისას ჩვეულებრივ სესხად 5 წელია და FHA სესხებისთვის 3 წელია. ვთქვათ, გააკეთე მოკლე იყიდება ნაცვლად და გაიყიდე შენი სახლი. მოკლე იყიდება ნაკლოვანებები:
- თქვენ აღარ ფლობდეთ სახლში.
- თქვენ უნდა გადაადგილდეთ სხვაგან და გაარემონტოთ.
- შესაძლოა, შენს სამეზობლოში გადაადგილება დაგჭირდეთ.
- თქვენ დაკარგავთ თქვენს საგადასახადო გამოქვითვას ფლობს სახლში.
- არ არსებობს გარანტია, რომ კიდევ 3 წელიწადში ისარგებლე სხვა სახლში, რადგან პირადი სიტუაციები შეიცვლება და კანონები შეიცვლება.
თუ თქვენ აირჩია ჰარპ რეფინანსირების ვარიანტი, 2 წელიწადში, თქვენ შენახავთ $ 15,240 ($ 635 გადახდის სხვაობა x 24 თვე). 3 წელიწადში, თქვენ გადაარჩინე კიდევ უფრო მეტი, $ 22,860. იქნება თქვენი სახლის საბაზრო ღირებულება გაზრდის იმ ფაქტს, რომ თქვენ ჯერ კიდევ 300 000 დოლარზე მეტია იმ სახლში, რომელიც ღირს 165,000 აშშ დოლარის ღირებულებას?
ეს არ არის მნიშვნელოვანი. მიზეზი შეიძლება არ იყოს მნიშვნელობა იმიტომ, რომ შეიძლება არ ოდესმე გაყიდოს. ეს იმას ნიშნავს, რომ თქვენ გააგრძელებთ გადაიხდით სახლში, სანამ არ მიგიღებ $ 300,000 იპოთეკას.
თუ მოკლე იყიდება, თუმცა, 3 წლის ბოლოს, თქვენ შეიძლება ისარგებლოს შეძენა სხვა სახლში. თუ სჯერა, რომ მთავარი ფასები ამ პერიოდის განმავლობაში სტაბილურად რჩება, ეს იმას ნიშნავს, რომ შეძენილი სახლის შეძენა შეძლო, როგორც სახლში გაყიდი, დღევანდელ საბაზრო ღირებულებაზე $ 165,000. მაშინაც კი, თუ საპროცენტო განაკვეთები გაორმაგდა, თქვენი გადახდა კვლავაც დაბალია, ვიდრე გადაიხდით გადახდის დღეს.
მაგრამ ზოგიერთი ადამიანი, ეს არ არის ლოგიკური ან ფინანსური მიზეზის საკითხი. და ეს მართლაც კარგია. ადამიანები ხშირად ყიდულობენ უძრავი ქონებას ემოციებზე და ისინი დარჩებიან ამ სახლში. არასდროს არასდროს გრძნობ, ცუდი თუ არჩეული ჰარპ რეფინანსირება მოკლე იყიდება. რომელი გადაწყვეტილების მიღებაა თქვენთვის სწორი გადაწყვეტილება.
წერის დროს, ელიზაბეტ ვაინტრარა, CalBRE # 00697006, არის საბროკერო-ასოცირებული Lyon უძრავი ქონების Sacramento, კალიფორნია.