რა უნდა გააკეთოს, თუ თქვენ იპოვით საკუთარ ფინანსურ პრობლემას თქვენს სახლში
მე არ ვგულისხმობ თქვენს პარტიაში ცივ წყალს, მაგრამ მინდა სიფრთხილე შევაგრძელო.
რეალობა ის არის, რომ მილიონობით homeowners არ ჭრილობა წელს foreclosure . ბევრი მათგანი ერთხელ იგრძნო, როგორც ბედნიერი და ოპტიმისტური მათი შეძენის შესახებ, როგორც თქვენ აკეთებთ.
ყოველივე ამის შემდეგ, როდესაც თქვენ შეიძინოთ სახლი, იდეა, რომ სახლი შეიძლება ერთ დღეში ექვემდებარება foreclosure, ალბათ ბოლო რამ თქვენი გონება.
როგორ შეგიძლია თავიდან ავიცილოთ ეს რისკი? წაიკითხე.
რატომ არიან სახლები დაკარგონ საკუთარ სახლებში?
ყველაზე სახლებში დაეცემა შევიდა foreclosure შემდეგ მფლობელი დეფოლტის - ან აჩერებს მიღების სრული გადასახადები - მათი იპოთეკური სესხი. როგორ ხდება ეს?
ზოგჯერ, ეს ხდება, რადგან მფლობელი overextended , ყიდულობენ მეტი სახლში, ვიდრე მათ შეეძლოთ გონივრულად აქვთ. გარდა ამისა, კრედიტორების ასევე შესთავაზეს სესხი არაკვალიფიციური მყიდველი; ვინც არ უნდა დაჯილდოვდა ამ ზომის მთავარი სესხი. (რეცესიის დაწყებამდე ბევრმა კრედიტმა არ დაადასტურა პიროვნების შემოსავალი სესხის მინიჭებამდე, მაგრამ გასაკვირი არ არის, ბევრი სესხის განმცხადებელს თითქოს უფრო მეტ ფულს მიაღწია, ვიდრე რეალურად გააკეთეს).
სხვა დროს, მესაკუთრეთა დეფოლტის შემდეგ ისინი მოხვდნენ სერიოზული მოულოდნელი მოვლენების სერიით, როგორიცაა სამუშაო დაკარგვა ან ძირითადი სამედიცინო გადასახადები, რაც გავლენას ახდენს მათი ყოველთვიური იპოთეკის გადახდის საშუალებას.
ზოგიერთ შემთხვევაში მესაკუთრემ მიიღო მეორე იპოთეკა და ფული დახარჯა ვალდებულებებზე (ვიდრე შემოსავლის წარმომქმნელი აქტივები), რამაც შეამცირა მათი საერთო ღირებულება და ზიანი მიაყენა მეორე შენიშვნაზე დაფარვის შესაძლებლობას.
სხვა შემთხვევაში, მფლობელი იღებს რეგულირებადი განაკვეთით იპოთეკას , იმის გათვალისწინებით, რომ ისინი შეძლებენ გადახდის ვალდებულების შესრულებას, თუ განაკვეთი იზრდება.
(ფედერალური კანონი მოითხოვს კრედიტორების მაქსიმალურ საპროცენტო განაკვეთს, რომლითაც მესაკუთრე შესაძლოა გადაიხადოს მათი რეგულირებადი განაკვეთით იპოთეკური შენიშვნა). მფლობელი სარგებლობს დაბალი გაცნობითი საპროცენტო განაკვეთით, მაგრამ როდესაც ეს მაჩვენებლები გაიზრდება, მესაკუთრე აღმოაჩენს შეხვედრაზე გადასახადები უფრო რთულია, ვიდრე ისინი მოსალოდნელი იყო და დავალიანების გადახდას.
და ხშირ შემთხვევაში, homeowner აცნობიერებს, რომ ის არის "წყალქვეშა" მათი იპოთეკური (კონცეფცია ჩვენ განვიხილავთ ქვემოთ) და ასკვნის, რომ ფეხით მოშორებით არის ყველაზე გონივრული არჩევანი.
როგორც ხედავთ, არსებობს ბევრი მიზეზი, რის გამოც მფლობელები თავიანთი გადასახადების უკან დაეცემა.
როგორ დაიცვათ თავი?
არავის არ უყვარს ფიქრი პოტენციურად მოსალოდნელი პროგნოზის პროცესზე. მაგრამ ჩვენ უნდა გავუსწრო რისკ ფაქტორებს, რომლებიც შეიძლება გამოიწვიოს გამოვლენილი საფრთხის წინაშე, თუ ჩვენ გვსურს ძლიერი, პასუხისმგებელი მიდგომა ჩვენი პირადი ფინანსებისთვის.
გარდა ამისა, ჩვენ ასევე უნდა გვესმოდეს, თუ როგორ გამოსწორების პროცესი იმუშავებს ისე, რომ თუ ჩვენი მომავალი უფრო უარესი აღმოჩნდა, გვექნება გარკვეული იდეა, თუ რა შეიძლება წამოიჭრას. ეს დაგვეხმარება ვიცი რა სხვა ვარიანტებიდან შეგვიძლია აირჩიოთ.
ამ სტატიაში ჩვენ პირველად დავფარავთ ძირითად რისკ-ფაქტორებს, რომლებიც შეიძლება გამოიწვიოს გამოსყიდვას და შემდეგ ჩაერევა ფაქტობრივ პროცესში.
რისკები, რომლებიც იწვევენ Forex
CBS News- ის ცნობით, დაახლოებით 7 მილიონი ადამიანი დიდ რეცესიის დროს საკუთარ სახლებში დაკარგა.
მიუხედავად იმისა, რომ რაოდენობის foreclosures აქვს შენელდა მას შემდეგ, ბევრი homeowners კვლავ უბედურება. 2015 წლის ბოლოსთვის დაახლოებით 4.3 მილიონი ოჯახი იყო წყალქვეშა წყლები, რაც იმას ნიშნავს, რომ სახლის მესაკუთრე ფლობს საცხოვრებელს, რომელიც უფრო ნაკლებია, ვიდრე მათი იპოთეკით დატვირთული თანხა.
თქვენს სახლში წყალქვეშა სამყარო არის ერთ-ერთი ყველაზე დიდი რისკ-ფაქტორების მითითებით. ყოველივე ამის შემდეგ, თუ მთავარი ღირს ნაკლები ბალანსი, შეიძლება დავასკვნათ, რომ უბრალოდ უფრო მეტი გრძნობა ფეხით მოშორებით.
ამ გადაწყვეტილების მიღებამდე აქ არის გაფრთხილების სიტყვა: ფეხით მოშორებით ხარობს საკრედიტო რისკის მნიშვნელოვანი შედეგები . მას შეუძლია ზიანი მიაყენოს მომავალში სხვა სახლის შეძენასა და სახლებში, ღია საკრედიტო ბარათების შეძენას, სესხებს სხვა სახის სესხებზე და გარკვეულ სამუშაოებზეც კი ისარგებლოს.
რა უნდა გააკეთო, თუ თქვენს სახლში არის წყალქვეშა წყალი ? თქვენ შეიძლება დაგჭირდეთ სახლში და დაველოდოთ ქონების დაბრუნებას. თუ თქვენ უნდა გადაადგილდეთ, თქვენ შეგიძლიათ გაქირავდეთ სახლში ქირავნობისთვის. ალტერნატიულად, თუ თქვენ უნდა გაყიდოთ სახლი, შეგიძლიათ სთხოვოთ თქვენს კრედიტორს მოკლე გაყიდვის დამტკიცებისათვის (ჩვენ განვიხილავთ ქვემოთ) ან ფულადი თანხის დასასრულებლად.
რა მოხდება, თუ არ წყალქვეშაა, მაგრამ თქვენ გადაიხდით გადასახადებს ?
პირველ რიგში, სანამ სახლში ყიდულობთ, შეიძინე ნაკლებად ძვირადღირებული სახლი, ვიდრე ერთი, რომლისთვისაც ისარგებლებთ. თქვენ არ გჭირდებათ სახლის ყიდვა, რომელიც მიიღებთ სესხის მაქსიმალურ ოდენობას, რომლითაც ისარგებლებთ.
უძრავი ქონების სფეროში მცხოვრები ბევრი ადამიანი ამბობს, რომ თქვენი იპოთეკური სესხი თვითონ უნდა გადაიხადოს ერთი მესამედი თქვენი გადასახადების გადახდაზე. ეს მაჩვენებელი არ მოიცავს რემონტს, მოვლას , კომუნალურ და სხვა დამხმარე ხარჯებს. თუმცა, ეს მაჩვენებელი ძალიან მაღალია. სცადეთ ეს მიდგომა, ნაცვლად: როგორც ზოგადი წესი ცერის, მიზნად ყველა თქვენი სახლის გადახდა, მათ შორის კომუნალური, რემონტი და შენარჩუნება, რომ მოვიდა დაახლოებით 25 დან 30 პროცენტი თქვენი მიიღოს სახლში გადაიხადოს.
თავზე, შეინარჩუნე საგანგებო ფონდი, რომელიც მოიცავს თქვენი ხარჯების არანაკლებ ექვსი თვის განმავლობაში. შეინახეთ ეს საგანგებო ფონდი ფულადი დაფარვის ანგარიშზე, ვიდრე ნებისმიერი სახის ინვესტიციებში (როგორც აქციები). არ ისარგებლეთ ამ დღესასწაულების, დაბადების დღეების ან წლიური ხარჯებისათვის. შეინარჩუნეთ ეს მხოლოდ ჭეშმარიტი საგანგებო სიტუაციებისათვის.
თუ აღმოჩნდებით, რომ გადაიხადოთ გადასახადები, დაიწყე რაიმეს ხარჯები თქვენი ცხოვრების სხვადასხვა სფეროში. თქვენ ფინანსურ კრიზისში ხართ; გაატარეთ ეს. არ დაიშალოთ თქვენი კაბელი; გაყიდვა მთელი ტელევიზორი. არა მარტო ყავისფერი ჩანთა თქვენი ლანჩი; გადართოთ კოლეჯის სტუდენტი ბრინჯი და ლობიო დიეტა სანამ თქვენ უკან თქვენი ფეხები. მიიღე დამატებითი ფული ყოველ საღამოს ყველა საღამოს და შაბათ-კვირას თავისუფალ სამუშაოსთან ერთად, სადაც შეგიძლიათ მიიღოთ ონლაინ სახლიდან, ხოლო თქვენს შვილებს ეძინათ. იხილეთ, თუ თქვენ შეძლებთ ქვედა საპროცენტო განაკვეთის იპოთეკის რეფინანსირებას .
თუ თქვენ დააბრუნებთ თქვენს გადახდებს და არ ფიქრობთ, რომ შეგიძლიათ დაიჭიროთ, დროა გაყიდოთ თქვენი სახლი. გაყიდვა თქვენი სახლის ბევრად სასურველია foreclosure.
თუ თქვენს სახლში ღირს ნაკლები თანხის ოდენობით, თქვენ უნდა სესხის თანხმობა მოკლე იყიდება. მოკლე იყიდება არის გაყიდვა სახლში, სადაც მსესხებლის იღებს ნაკლები ვიდრე ისინი ამჟამად მმართებს. კრედიტორი კარგავს სხვაობას.
თუ კრედიტორი აცნობიერებს, რომ ისინი უფრო ადვილად მიიღებენ თავიანთ ზარალს მოკლე გაყიდვით, ვიდრე ტრადიციული გამოსყიდვის პროცესის მეშვეობით, ისინი საშუალებას მისცემს მსესხებელს გააგრძელონ თავიანთი ქონება, როგორც მოკლე იყიდება.
მოკლე გაყიდვები ერთი გზაა, რათა თავიდან იქნას აცილებული საკრედიტო შედეგები სრულფასოვანი foreclosure, მაგრამ ისინი არ არიან იდეალური. შეინახეთ ეს თქვენს უკან ჯიბეში, როგორც უკანასკნელი კურორტი.
ყველა რომ განაცხადა, მოდით ვისაუბროთ ფაქტობრივი foreclosure პროცესი. როგორც ხედავთ, Foreclosure პროცესი საკმაოდ ხანგრძლივი და არსებობს მრავალი შესაძლებლობები ამ პროცესში, რომელშიც შეგიძლიათ ცდილობენ გათავისუფლების თქვენი სახლის მეშვეობით მოკლე იყიდება, ვიდრე foreclosure.
მოდით შევხედოთ პროცესს ისე, რომ გაიგოთ, რა ხდება ყოველ ნაბიჯზე.
Foreclosure პროცესი
პირველი, პასუხისმგებლობა: პროცესი მერყეობს სახელმწიფო-სახელმწიფოდ. ზოგიერთ სახელმწიფოში, კრედიტორს აქვს გაყიდვის ძალა და შეუძლია განახორციელოს "არასაპატიმრო სასჯელი". ქვემოთ მოყვანილი შემდეგი პროცესი არის ზოგადი აღწერის პროცესი, ზოგიერთ სახელმწიფოში სასამართლო აღკვეთის პროცესის შესახებ. თუ თქვენ აღმოჩნდებით შესაძლო foreclosure წინაშე, გაიგო ადვოკატი.
ერთხელ მსესხებლის დეფოლტის მათი იპოთეკური გადასახადები, კრედიტორების შეიძლება მაშინ შეიტანოს საჯარო ნაგულისხმევი შეტყობინება, ასევე ცნობილი როგორც ცნობა Default ან Lis Pendens. ეს საჯაროდ შეიტანა შეტყობინება ნაგულისხმები გაფრთხილება მსესხებლის, რომ ადგილი ჰქონდა დარღვევის ხელშეკრულება.
მას შემდეგ, რაც მსესხებელმა მიიღო ნებართვის ნაგულისხმები, მათ აქვთ საშეღავათო პერიოდი, რომელიც განსაზღვრავს სახელმწიფო სამართალს, რომელშიც მათ შეუძლიათ აღადგინონ თავიანთი სესხი სააღსრულებო ფულადი გზავნილების გასტუმრებით და იპოთეკური გადასახადების გადახდის დღემდე. ეს საშეღავათო პერიოდი ცნობილია, როგორც წინასწარ გამოცხადება.
წინასწარი foreclosure არის დრო, როგორც ნაგულისხმები ცნობა და როდესაც ქონება შეიძლება დაიბრუნონ ან გაყიდოს საჯარო აუქციონზე. ამ საშეღავათო პერიოდის განმავლობაში, მსესხებელს აქვს რამდენიმე ვარიანტი, რათა მათ სესხი გაეცათ დღემდე:
- მსესხებელს შეუძლია გადაიხადოს მათი გადახდა და გადაიხადოს მათი სესხი ვადაგადაცილებული ნაშთების გადახდის გზით.
- მათ შეუძლიათ მიმართონ სესხის მოდიფიკაციას მათი იპოთეკური გადასახადების შემცირების მიზნით.
- მათ შეუძლიათ შეეცადონ გაყიდონ ქონება მესამე პირზე, რათა თავიდან იქნას აცილებული foreclosure.
- მათ შეუძლიათ დაუშვან ქონება გაყიდოს წინასწარ გამოცხადებულ საჯარო აუქციონზე.
თუ მსესხებელი ვერ ახერხებს მათი სესხის აღდგენას, კრედიტორს აქვს ქონების დაბრუნების უნარი და საკუთრებაში გადაეცემა ქონების განზრახვა. უძრავი ქონება (REO), როგორც ცნობილია, კრედიტორების მიერ (როგორც წესი, ბანკი) დაფარული ქონება.
ქვედა ხაზი
დაიცავით რამოდენიმე ძირითადი სახელმძღვანელო პრინციპი პირადი იპოთეკური კრიზისის წინაშე მდგარი რისკის შესამცირებლად: შეიძინეთ მნიშვნელოვნად ნაკლები სახლი, ვიდრე შეძლებს. შეინახეთ საგანგებო ფონდი მინიმუმ ექვსი თვის განმავლობაში.
შექმენით შემოსავლის მრავალრიცხოვანი ნაკადები, ასე რომ თუ ერთი წყარო წვეთოვს, თქვენი შემოსავალი ნულოვანი არ იქნება. მოერიდეთ არ იპოთეკური სამომხმარებლო დავალიანების, როგორიცაა მანქანის სესხების ან საკრედიტო ბარათის დავალიანება . გაიგე, თუ როგორ მუშაობს პროცესი, ასე რომ თქვენ არ მოხვდება რაიმე სიურპრიზში.
რომ თქვა, ისიამოვნეთ თქვენს სახლში. უმრავლესობა homeowners არ განიცდიან foreclosure. თქვენ ხართ საზრიანი საკმარისი იმისათვის, რომ მიიღოთ პრო-აქტიური ნახვა ძირითადი რისკფაქტორების, რომ გამოიწვიოს ეს სამწუხარო გამოცდილება ისე, რომ თქვენ შეგიძლიათ დაიცვას მათ წინააღმდეგ. და იმ გარანტიები, რომელთა მეშვეობითაც დიდია თქვენი ცხოვრების ქვეშ მყოფი მუდმივი პირადი დაფინანსების პრინციპის გარშემო.