როგორ განვსაზღვროთ, თუ უნდა მოიხადოთ Refinance შენი იპოთეკური
თუმცა, თქვენ ფიქსირებული განაკვეთი იპოთეკით რამდენიმე წლის წინათ, თქვენ 6 პროცენტით იხდიან, ხოლო მეზობლის შვილი კი 3.25 პროცენტით იხდის. უნდა რეფინანსირება?
პირველ რიგში, ვისთვისაც გააზრებულია ლექსიკაზე: "რეფინანსირება" იპოთეკა ნიშნავს იმას, რომ ახალ იპოთეკას მიიღებთ.
თქვენ "განმეორებითი დაფინანსება" - თქვენ ისევ დააფინანსებთ, შეცვლილი გადახდის გეგმით.
რეფინანსირების პერსპექტივა
ბევრი ადამიანი ფიქსირებული განაკვეთი იპოთეკური სესხებით, რომლებიც რეფინანსირებას ახდენენ მოტივაციის შესაძლებლობას, შეამცირონ დაბალი საპროცენტო განაკვეთი.
მცირე განსხვავებები საპროცენტო განაკვეთზე დიდი განსხვავებაა. შეადარეთ ორი 30 წლის იპოთეკური სესხი $ 240,000. ერთი ატარებს 4.00 პროცენტს საპროცენტო განაკვეთი, ხოლო მეორე 4.25 პროცენტით.
ეს არ ჟღერს დიდი განსხვავება, თუ არა? ეს მხოლოდ ერთი მეოთხედი პროცენტია, არა? რა განსხვავებაა ამის გაკეთება?
მცირე რაოდენობები შეადგენენ დიდ თანხებს. 30 წლის ბოლოს, 4.25% -იანი წილის მფლობელი სესხების სიცოცხლეზე დამატებით დამატებით $ 10,000-ს გადაიხდის, ვიდრე 4.00% -იანი იპოთეკით.
ცხადია, რეფინანსირების ყველაზე დიდი სარგებელია თქვენი საპროცენტო განაკვეთის შემცირება, მთლიანი სესხის გადახდა ათასობით ათასიდან.
რეფინანსირების Cons
მაგრამ ყველა ვარდების აქვს მისი thorn: რეფინანსირების იქნება დაიწყება თქვენი იპოთეკური საათი, შემოტანა თქვენი ამორტიზაციის გრაფიკი უკან მოედანზე ერთი.
"Huh? რას ნიშნავს ეს?"
აი, როგორ იპოთეკური სესხი მუშაობს: როდესაც თქვენ გადაიხდით გადასახდელი თანხის ნაწილი, თქვენს ინტერესზე მიდის. დარჩენილი თანხა მიდის თქვენი ორიგინალური სესხის ძირითადი პრინციპით.
მით უფრო, რომ თქვენი გადახდა ვრცელდება თქვენს პრინციპზე, მით უკეთესი. ძირითადი ბალანსის გადახდა საშუალებას იძლევა სესხის სწრაფად გადახდა. (ამიტომაც უნდა დარწმუნდეთ, რომ ნებისმიერი დამატებითი იპოთეკური გადახდები ვრცელდება თქვენს პრინციპზე ).
ახალი იპოთეკის დაწყებისას, თქვენი გადახდის უმეტესობა მიმართულია ინტერესისკენ. მხოლოდ პატარა მწკრივი ის მიდის თქვენი პრინციპული მიმართულებით. იპოთეკური გადასახადების პირველი წლის ბოლოს, დაინახავთ, რომ თქვენ უმრავლესობას აკეთებდი თქვენს ძირითად ბალანსში.
შემდგომი გასწვრივ თქვენი იპოთეკის ფარგლებში, უფრო მეტი თქვენი გადახდები თქვენს პრინციპზე ვრცელდება. 30 წლის იპოთეკის 25 წლის განმავლობაში, თითქმის ყველა თქვენი გადახდა გამოყენებული იქნება თქვენს პრინციპზე.
"ეს არის მომხიბლავი, მართლაც (Yawn.) მაგრამ როგორ ვრცელდება რეფინანსირება?"
იპოთეკური სესხის დაბრუნებისას თქვენ გადაგიყვანთ საათის გასვლის შემდეგ. თქვენი გადახდების უმრავლესობა მიმართული იქნება ინტერესისკენ და არა ძირითადი.
თუ თქვენ ჯერ კიდევ თქვენი იპოთეკის პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში, ეს არ არის დიდი გარიგება. მაგრამ თუ თქვენ შემდგომი ერთად თქვენი იპოთეკური, თქვენ უნდა აწარმოებს ცხრილების თუ ქვედა საპროცენტო განაკვეთი ამართლებს საათის გადახვევა.
ფულის დაზოგვა სესხის დასაწყისში
ვთქვათ ჯო აქვს $ 100,000 იპოთეკური 6 პროცენტით.
მისი ყოველთვიური გადასახადი 599 დოლარია. წლის 1 წლის ბოლოს, ჯომა 7,188 დოლარი გადაიხადა თავისი იპოთეკით. მხოლოდ $ 1,299, რომლითაც გადახდილი ძირითადი ბალანსი. დანარჩენი იყო ინტერესი.
30 წლის იპოთეკაში მხოლოდ ერთი წელია, ჯო აღმოაჩენს, რომ მას შეუძლია 5% -იანი სესხი მიიღოს. ჯო refinances, დახურვა out მისი ძველი იპოთეკური და ხელახლა დაწყებული საათი. ის იხდის $ 1,000 წელს დახურვის ხარჯები მისი ახალი სესხი.
6 პროცენტით, ჯო იქნებოდა 109,871 დოლარის გადახდა სესხის ცხოვრებაში (საპრივატიზებო თანხა 209,871 დოლარად 100,000 დოლარად). რეფინანსირებისას, ჯო "დაკარგავს" $ 5,889 იმ ინტერესს, რომლითაც გადაიხადა სესხის პირველ წელს. ძალიან.
მაგრამ ღირს. ჯოში 5% -იანი გადარიცხვით, ჯო ახლა მხოლოდ 95,483 დოლარს გადაიხდის სესხის ცხოვრებაში ინტერესიდან, ვიდრე 109,871 დოლარი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მისი ნაბიჯი მას 14,387 დოლარად იხსნის.
სესხის სახით მოგვიანებით რეფინანსირება ხდება
მაგრამ მოდით ვივარაუდოთ ჯო იყო 15 წელს მისი 30 წლიანი იპოთეკური როდესაც აღმოაჩინა შესაძლებლობა Refinance. მას არ სურს ახალი 30 წლიანი ვალდებულება, ამიტომ იგი 15 წლის იპოთეკით გადანაწილდება . რა მოხდა?
მიუხედავად საპროცენტო განაკვეთის 5 პროცენტამდე შემცირებისა და 15 წლიანი იპოთეკის მეშვეობით გადასახადების დაჩქარებისა, ჯო ფაქტობრივად რეფინანსირების გზით უფრო მეტს იხდის, ვიდრე ორიგინალური სცენარი. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, რეფინანსირება ჯოზე საშინელი გარიგებაა, რადგან ის ძალიან შორს არის მის იპოთეკაში.
ქვედა ხაზი
არ იფიქროთ, რომ რეფინანსირება ყოველთვის კარგია ან ცუდი იდეაა. შეაფასოთ თქვენი საპროცენტო განაკვეთი, სესხის პირობები და დახურვის ხარჯები შევიდა ცხრილების ან ონლაინ refinance კალკულატორი, გამოთვალოთ თუ პოტენციური გარიგება, რომ თქვენ შესთავაზა აზრი აზრი თქვენს კონკრეტულ გარემოებაში.
როგორც ზოგადი წესი thumb, თუ თქვენ ფარგლებში პირველი რამდენიმე წლის განმავლობაში მიღების იპოთეკური გადასახადები და შეგიძლიათ დაარტყა საპროცენტო განაკვეთი ქვემოთ 0.75 პროცენტი ან მეტი, თქვენ უნდა განიხილოს იგი. ადრე თქვენი იპოთეკური თქვენ refinance, მით უკეთესი.