Კომერციული უძრავი ქონება და ეკონომიკა

შეგიძლიათ გამოიყენოთ REITs ინვესტირება კომერციული უძრავი ქონების

კომერციული უძრავი ქონება არის ნებისმიერი ქონება, რომელიც წარმოადგენს შემოსავლის წარმოების მიზნით. აშშ-ში კომერციული უძრავი ქონების დაახლოებით 6 ტრილიონი დოლარია. აქ არის კომერციული უძრავი ქონების ხუთი უდიდესი კატეგორია .

1. საცალო მოიცავს დახურული სავაჭრო ცენტრები, გარე ზოლები ცენტრები და დიდი ყუთი საცალო. იგი ასევე მოიცავს სასურსათო მაღაზიებსა და რესტორნებს. მისი ღირებულება დაახლოებით $ 2.1 ტრილიონი ან კომერციული უძრავი ქონების საერთო ღირებულების 36 პროცენტია. იგი შედგება 9.5 მილიარდი კვადრატული ფუტი სავაჭრო ცენტრის სივრცეში.

1. სასტუმროები მოიცავს მყიდველებს, ფუფუნების კურორტებსა და ბიზნეს-სასტუმროებს. ამ კატეგორიაში არ შედის სახლები, რომლებიც აეროპორტში გაქირავებას აწყობენ. დაახლოებით 4.4 მილიონი სასტუმრო ოთახი ღირს 1.92 ტრილიონი დოლარი.
2. საოფისე შენობები მოიცავს ყველაფერს, რაც მანჰეტენის ცათამბჯენებისგან თქვენი ადვოკატის ოფისში. დაახლოებით 4 მილიარდი კვადრატული ფუტი საოფისე ფართობია, დაახლოებით $ 1.7 ტრილიონი ან 29 პროცენტი.
3. ბინა არის კომერციული უძრავი ქონება. კომპანიები ფლობენ მხოლოდ მოგებას. ამიტომ, მათი მფლობელების მიერ გაქირავებული სახლები საცხოვრებელი და არა კომერციული. ზოგიერთი ანგარიშში შედის უძრავი ქონების ნაცვლად კომერციული უძრავი ქონების ნაცვლად უძრავი ქონების სტატისტიკა. დაახლოებით 33 მილიონი კვადრატული ფუტი ბინა გაქირავების სივრცეში, დაახლოებით $ 1.44 ტრილიონი ღირს.
4. სამრეწველო საკუთრება გამოიყენება პროდუქციის წარმოების, გავრცელება ან საწყობისთვის. ეს ყოველთვის არ ითვლება კომერციულად, განსაკუთრებით მიწათსარგებლობის გეგმებში და ზონირებაში. არსებობს 13 მილიარდი კვადრატული ფუტი სამრეწველო საკუთრების ღირებულება დაახლოებით $ 240 მილიარდი.

სხვა კომერციული უძრავი ქონების კატეგორიები ბევრად უფრო მცირეა. ესენია: არაკომერციული ორგანიზაციები, როგორიცაა საავადმყოფოები და სკოლები. ვაკანტური მიწის ნაკვეთი არის კომერციული უძრავი ქონება, თუ ის იჯარით გაიყიდება, არ გაიყიდება.

როგორ კომერციული უძრავი ქონება გავლენას ახდენს ეკონომიკაზე

მთლიანი შიდა პროდუქტის შემადგენელი ნაწილი, კომერციული უძრავი ქონების მშენებლობა მთლიანი აშშ-ს ეკონომიკურ პროდუქციას 3 პროცენტს შეადგენს.

2017 წელს $ 472 მილიარდი კომერციული უძრავი ქონების მშენებლობა იყო. რეკორდული მაღალი იყო 2008 წელს 586.3 მილიარდი დოლარი. დაბალი იყო 2010 წელს 376.3 მილიარდი დოლარი. ეს მაჩვენებელი 4.1 პროცენტიდან მშპ-ს 2.6 პროცენტს შეადგენდა.

რატომ აიღო კომერციული უძრავი ქონების მშენებლობა ორი წლის განმავლობაში პიკს, ვიდრე საბინაო ბუშტი ? კომერციული უძრავი ქონების მშენებლობა მხოლოდ უძრავ ქონებას აშენებს. პირველმა მშენებლებმა უნდა უზრუნველყონ საკმარისი სახლები და მაღაზიები ახალი განვითარების მხარდასაჭერად. მაშინ დრო სჭირდება ინვესტორებისგან ფულის ამაღლებას. იგი რამდენიმე წელია, რაც აშენდება სავაჭრო ცენტრები, ოფისები და სკოლები. ახალი შენობების იჯარით მეტი დრო დასჭირდება. 2006 წელს საბინაო ბაზარი ჩამოვარდა, კომერციული უძრავი ქონების პროექტები უკვე მიმდინარეობს.

ჩვეულებრივ შეგიძლიათ პროგნოზირება, თუ რა მოხდება კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე, რის შედეგადაც საბინაო ბაზრის დაქვეითება. როგორც lagging მაჩვენებელი , კომერციულ უძრავი ქონების სტატისტიკას ერთ წელიწადში ან ორ წელიწადში ცხოვრების ტენდენციები მოჰყვება. ისინი არ აჩვენებენ რეცესიის ნიშანს. უძრავი ქონება საცხოვრებლიდან მოხვდა.

როგორ ინვესტირება კომერციული უძრავი ქონების

უძრავი ქონების საინვესტიციო Trust არის საჯარო კომპანია, რომელიც შეიმუშავებს და ფლობს კომერციულ უძრავი ქონება.

შესყიდვის აქციები REIT- ში არის ინდივიდუალური ინვესტორისთვის კომერციული უძრავი ქონების მოგების უმარტივესი გზა. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ და გაყიდოთ REIT- ის წილი, ისევე, როგორც აქციები , ობლიგაციები, ან ნებისმიერი სხვა ტიპის უსაფრთხოება . ისინი იბეგრებიან შემოსავლები ინვესტორებისთვის, რაც საფონდო დივიდენდების მსგავსად. REITs ზღუდავს თქვენს რისკს, რომელიც საშუალებას გაძლევთ ფლობდეს ქონებას იპოთეკის გარეშე. მას შემდეგ, რაც პროფესიონალები მართავს თვისებებს, დაზოგავთ როგორც დროსა და ფულს.

სხვა საჯარო კომპანიებისგან განსხვავებით, REIT- ებმა უნდა წარმოადგინონ საგადასახადო შემოსავლების სულ მცირე 90 პროცენტი აქციონერებისთვის. ეს ზოგავს მათ ბიზნესის საგადასახადო ღირებულებას, რომელიც გადახდილია აქციონერის მიერ კაპიტალის მოგების გადასახადის განაკვეთზე .

რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის მიერ 2015 წლის პროგნოზული ანგარიშის თანახმად, "ახალი ქანების სკალირება" გამოვლინდა REITS- ის გავლენაზე. განცხადებაში ნათქვამია, რომ REIT- ებს კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე 34% -იანი წილი აქვთ.

ეს არის საკუთრების მეორე უმსხვილესი წყარო. ყველაზე დიდი კერძო ინვესტიციაა , რომელიც 43.7 პროცენტია.

დადებითი და უარყოფითი მხარეები

მას შემდეგ, რაც კომერციული უძრავი ქონების ფასეულობები lagging მაჩვენებელი , REIT ფასები არ იზრდება და დაეცემა საფონდო ბაზარზე. რაც მათ დივერსიფიცირებული პორტფელის კარგი გარდაქმნის საშუალებას აძლევს. REITs იზიარებს უპირატესობას ობლიგაციებთან და დივიდენდის მწარმოებელ აქციებთან, რომლებშიც ისინი უზრუნველყოფენ შემოსავლების დინებას. ყველა ფასიანი ქაღალდის მსგავსად ისინი რეგულირდება და მარტივად იყიდენ და ყიდულობენ.

გაითვალისწინეთ, რომ თქვენი REIT- ის მნიშვნელობა ასახავს მხოლოდ უძრავი ქონების უძრავ ქონებას. ეს ასევე დაზარალდა მოთხოვნა REITs თავს საინვესტიციო. ისინი კონკურენციას ინვესტორებისთვის აქციებსა და ობლიგაციებთან. მაშინაც კი, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ უძრავი ქონების ღირებულება REIT- ის ზრდისას, აქციების ფასი შეიძლება საფონდო ბაზრის ავარიაში დაეცემა.

როდის შეიძინეთ და გაყიდვა REITs

REIT- ებში ინვესტირებისას, დარწმუნდით, რომ თქვენ იცით ბიზნესის ციკლი და მისი გავლენა კომერციულ უძრავი ქონებაზე. დროს ბუმი, კომერციული უძრავი ქონების შეიძლება განიცდიან აქტივის ბუშტი შემდეგ საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემცირება. რეცესიის დროს კომერციულ უძრავი ქონებას უძრავი ქონების უძრავ ქონებაზე დაბალი ფასი აქვს.

REITS Versus უძრავი ქონების ETFs

უძრავი ქონების გაცვლითი-მოვაჭრეები ფინანსურ ანგარიშსწორებას ახდენენ REIT- ის საფონდო ფასებზე. ინვესტორები იზიდავს ETF- ს, რადგან მათ ძალიან დაბალი გადასახადი აქვთ. მაგრამ ისინი კიდევ ერთი ნაბიჯია ამოღებულ ფუძემდებლური უძრავი ქონების ღირებულებიდან. შედეგად, ისინი უფრო მგრძნობიარე არიან საფონდო ბირჟაზე და ატარებენ ბაზრებს .

კომერციული კრიზისი ფინანსური კრიზისის დროს

კომერციული უძრავი ქონების დაკრედიტება 2008 წლის ფინანსური კრიზისის შედეგად აღდგა. 2014 წლის 30 ივნისს, ქვეყნის ბანკებმა, რომელთაგან 6,680 დაზღვეულია ფედერალური დეპოზიტების სადაზღვევო კორპორაციის მიერ, 1.63 ტრილიონი კომერციული სესხებით. ეს იყო 2 პროცენტით მეტი, ვიდრე პიკს $ 1.6 ტრილიონი 2007 წლის მარტში.

კომერციული უძრავი ქონება იკლო მისი შემცირების სამი წლის შემდეგ საცხოვრებელი ფასების დაიწყო დაეცა. 2008 წლის დეკემბრისთვის კომერციულ დეველოპერებს შორის იყო $ 160 მილიარდი და $ 400 მილიარდი სესხების დეფლაციით. ისინი გაანადგურეს ბანკების სანახავად, რათა მათ რეფინანსირება მოახდინონ. ამ სესხების უმრავლესობა მხოლოდ 20-30 პროცენტი იყო. ბანკები ახლა საჭიროებენ 40-50 პროცენტით.

სახლის იპოთეკისგან განსხვავებით, სავაჭრო ცენტრებისა და საოფისე შენობების სესხებს ტერმინი დასასრულს დიდი გადახდები აქვთ. სესხის გადახდის ნაცვლად დეველოპერები რეფინანსირებას ახდენენ. თუ დაფინანსება არ არის ხელმისაწვდომი, ბანკებმა უნდა გააბათილონ.

სესხის ზარალი 30 მილიარდ დოლარამდე მიაღწია და პატარა საზოგადოებასთან დაკავშირებული ბანკები . ისინი არ იყვნენ მძიმე დარტყმა subprime იპოთეკური სასაუბროდ, როგორც დიდი ბანკები. მაგრამ მათ უფრო მეტი ინვესტიცია მოახდინეს ადგილობრივ სავაჭრო ცენტრებში, ბინა კომპლექსებსა და სასტუმროებში. ბევრი შიშობს, რომ მცირე ბანკებში მწირი იქნებოდა, როგორც 20 წლის წინ შემნახველი და სესხის კრიზისი .

დაახლოებით $ 300 მილიარდი მოკლევადიანი კომერციული სესხი 2008 წელს სრულდება, შესაბამისად უძრავი ქონების მრგვალი მაგიდა. ბევრი იმ სესხების შეიძლება წავიდა ცუდი თუ ისინი არ იყო refinanced.

2009 წლის ოქტომბრის მონაცემებით, ფედერალური ბანკის მიერ დაფიქსირდა, რომ ბანკებმა მხოლოდ $ 0.38 დოლარამდე დაკარგეს. ეს იყო მხოლოდ 3.4 პროცენტიანი $ 3.4 ტრილიანი სავალუტო ვალის 45 პროცენტი. სავაჭრო ცენტრები, საოფისე შენობები და სასტუმროები გადიან მაღალი ვაკანსიების გამო. პრეზიდენტმა ობამამც კი შეატყობინა პოტენციურ კრიზისს მისი ეკონომიკური გუნდის მიერ.

კომერციულ უძრავი ქონების ღირებულება 2008 და 2009 წლებში 40-50 პროცენტით დაეცა. კომერციული საკუთრების მფლობელებმა დააგროვეს ფულადი სახსრების გაანგარიშება. ბევრმა მოიჯარემ ბიზნესმენმა დატოვა ან გადალახა ქვედა გადასახადები. მფლობელები ცდილობდნენ ფულადი სახსრების გაზრდა ახალი აქციების აქციების გაყიდვით. ისინი იყენებდნენ თანხებს, არსებული გადასახადების გადახდას. შედეგად, მათ ვერ გაზრდებოდნენ ღირებულების აქციონერები. ისინი განაწილებულნი იყვნენ როგორც არსებული, ისე ახალი აქციონერებისათვის. TARP კაპიტალის ჯონ კოანისთვის მიცემულ ინტერვიუში გამოვლინდა, რომ ახალი აქციონერები სავარაუდოდ მხოლოდ "ცუდის შემდეგ კარგ ფულს სცემდნენ".

2010 წლის ივნისისთვის კომერციულ უძრავი ქონების იპოთეკური დეფიციტის მაჩვენებელი კვლავ გაუარესდა. რეალური კაპიტალის ანალიზის მიხედვით, 2010 წლის პირველ კვარტალში სესხების 4.17 პროცენტი გადაიდო. ეს არის 45.5 მილიარდიანი საბანკო სესხით. 2009 წლის მეოთხე კვარტალში აღემატება 3.83 პროცენტს, ხოლო წლების წინ 2.25 პროცენტით. ეს გაცილებით უარესია, ვიდრე 2006 წლის პირველ ნახევარში 0.58 პროცენტით, მაგრამ არა იმდენად ცუდი, როგორც 1992 წელს 4.55 პროცენტი.

2010 წლის ოქტომბრისთვის, როგორც კომერციულ უძრავი ქონებაზე იჯარა, სტაბილურობა დაიწყო. სამი თვის განმავლობაში, საფასური 4 მილიარდი კვადრატული ფუტი საოფისე ფართი მხოლოდ დაეცა penny საშუალოდ. ეროვნული ოფისის ვაკანსიის მაჩვენებელი 17.5 პროცენტით სტაბილური იყო. 1992 წლის რეკორდული 18.7 პროცენტზე დაბალი იყო, უძრავი ქონების კვლევის ფირმა REIS, Inc

ფინანსური კრიზისი წლების განმავლობაში შეამცირა REIT- ის ღირებულებებს. რატომ? ერთი მიზეზი ის იყო, რომ კრიზისის დროს შეძენილ იქნა რეკონსტრუქციულ ფასად. მეორე ის არის, რომ კომერციულ უძრავი ქონების მფლობელები თავიანთი იპოთეკით იყვნენ თავდაყირა. მათი კომერციული ქონების ღირებულებები 2008 წლიდან 40-50 პროცენტით შემცირდა, რაც REIT- ის ღირებულებას შეამცირებს.

კომერციული უძრავი ქონების სესხებმა თითქმის მეორე რეცესია გამოიწვია. 2013 წელს ბანკებმა კომერციულ სესხებში 991.2 მილიარდი დოლარი შეადგინა, რაც 2012 წლისთვის 3.3 პროცენტით გაიზარდა. მესამე დაახლოებით 2000-დან 2017 წლამდე მოხდა. ყველაზე მეტი დაიწერა 2005 წლიდან 2007 წლამდე, როდესაც ქონების ღირებულება მაღალი იყო. ამ სესხებმა შეიძლება დაუყონებლივ შეცვალონ, თუ ბინა შენობის ფასები შემცირდა. ამის ნაცვლად, ადამიანები, რომლებმაც დაკარგეს სახლები გახდნენ renters. ისინი ინახება სესხების დეფოლტისა და ეკონომიკის კიდევ ერთი რეცესიიდან.