განრიგი E საგადასახადო რჩევები
Landlords უნდა შეინახოს შესანიშნავი ჩანაწერი ღირებულება საფუძველზე, შემოსავალი და ხარჯები და ნომერ საუკეთესო გზა ტრეკზე შენარჩუნება ყველა ეს ყველაფერი არის შეიქმნას ცხრილების - თქვენი საგადასახადო ბუღალტერი შეიძლება ჰქონდეს თარგი შეგიძლიათ გამოიყენოთ.
აქ არის რამ, რაც თქვენ გსურთ აკონტროლოთ:
- სახლი, კონდო, ან კორპუსის შეძენა, თქვენ გაქირავებას აპირებთ
- დაგროვილი ცვეთა და მიმდინარე წლიური ცვეთა თქვენი ქონება
- საიჯარო შემოსავალი
- მიღებული დეპოზიტების მიღება
თქვენ ასევე გსურთ შეინახოთ სხვადასხვა ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია თქვენს საიჯარო ქონებასთან, მათ შორის:
- კომისიები ან ქონების მართვის საფასური
- სარეკლამო ხარჯები
- დასუფთავების, მოვლა-შენახვისა და რემონტის ხარჯები
- Homeowners სადაზღვევო და HOA მოსაკრებლების
- უძრავი ქონების გადასახადები და იპოთეკური საპროცენტო ხარჯები
- უშიშროების დეპოზიტები ანაზღაურდება
- და სხვადასხვა ხარჯების, როგორიცაა კომუნალური, landscaping და ნაგვის შეგროვება
თუ თქვენ ხარჯავთ ამ ხარჯების პირადი ფინანსთა პროგრამული ან კომპიუტერული ცხრილების გამოყენებით, თქვენი ყოველთვიური და წლის ბოლოს ანგარიშები იქნება თქვენს ხელთაა და შეგიძლიათ ადვილად ბეჭდვა მათ.
პასიური აქტივობის ზარალი შეზღუდვები
აქ არის კეთილშობილური IRS წესი # 1: თუ თქვენი გაქირავების თვისებები აქვს წმინდა დანაკარგს წელიწადში, ეს ზარალი შეიძლება დაიბლოკოს ყველა სხვა საიდენტიფიკაციო ობიექტის დანაკარგებისა და მოგებების წინააღმდეგ.
ახლა აქ არის ის, ალბათ, არც ისე კარგი ამბავი: თუ გრანდიოზული საერთო ყველა თქვენი თვისებები უარყოფითია - წმინდა დანაკარგი - ეს დანაკარგები შეიძლება იყოს მთლიანად, ნაწილობრივ ან არ გამოიქვითება მთელი წლის განმავლობაში თქვენი შემოსავლის გამო პასიური აქტივობის ზარალის შეზღუდვა.
უძრავი ქონების გაქირავებას ზოგადად მიაჩნია პასიური საქმიანობა, მაშინაც კი, თუ გაქირავებით უფლება გაქვთ, მოიჯარეების შერჩევისას, გაქირავების ობიექტის შეკეთება და რუტინული მოვლა-შენახვისათვის ქონების შემოწმება.
პასიური საქმიანობიდან დანაკარგები შემოიფარგლება პასიური შემოსავლებისაგან.
თუ აქტიურ მონაწილეობას მიიღებთ გაქირავების საქმიანობაში, ნებისმიერი გაქირავების ზარალის პოტენციურად შეიძლება დაიბლოკოს მდე $ 25,000 წელიწადში მთელი თქვენი გაქირავების თვისებები. დაქორწინებული პირები, რომლებსაც ცალკე წარადგინენ, აქვთ 12,500 დოლარის ოდენობის საკომპენსაციო ლიმიტი, იმ პირობით, თუ სადღესასწაულო პერიოდის განმავლობაში მისი მეუღლე გარდაიცვალა. გაქირავების ობიექტში აქტიური მონაწილეებისთვის დაშვებული გაქირავების ზარალის ოდენობა მერყეობს თქვენი შეცვლილი კორექტირებული მთლიანი შემოსავლის მიხედვით (MAGI):
- $ 100,000 ან ნაკლები ($ 50,000 ან ნაკლები დოლარის შემთხვევაში), გაქირავების დანაკარგები შეიძლება დაიბლოკოს $ 25,000 ($ 12,500) ლიმიტიდან.
- $ 100,000- დან 150,000 აშშ დოლარამდე ($ 50,000-დან $ 75,000-მდე), გაქირავების დანაკარგები შეიძლება გამოიყოს 150,000 $ -ად (50 $ -იანი $ 75,000-ს შემთხვევაში) და MAGI- ის 50% -ის ზღვარს.
- MAGI- სთვის 150,000 აშშ დოლარი (75,000 აშშ დოლარი, თუ დაქორწინება ცალკე), არცერთი გაქირავების დანაკარგს ვერ გაექცევა სხვა შემოსავლის საწინააღმდეგოდ.
თქვენ შეგიძლიათ გააგრძელოთ ზარალი თავდამსხმელებისთვის
ეს გვაძლევს გულუხვი IRS წესი # 2: გაქირავების დანაკარგები, რომლებიც შემოიფარგლება პასიური საქმიანობის ზარალის შეზღუდვით, შეიძლება გაგრძელდეს შემდგომი საგადასახადო წლის განმავლობაში, როდესაც მათ შეუძლიათ გაანადგურონ გაქირავების მოგება.
ყოველწლიურად მოქმედებს პასიური აქტივობის ზარალის შეზღუდვა, მაგრამ გაქირავების ზარალი განაგრძობს წლიდან წლამდე გაგრძელდება, სანამ დანაკარგები არ გამოიყენება ანაზღაურების მოგების ან სხვა შემოსავლის გამოკლებით.
ფორმა 8582 გამოიყენება პასიური აქტივობის ზარალის ლიმიტის გამოსათვლელად და დაიქირავოს გაქირავების დანაკარგების შენარჩუნება, რომელიც ყოველ წელს ყოველ ქონებას აკლდება.
საგადასახადო დაგეგმვა მემამულეებისთვის
მიწათმფლობელები ზოგჯერ მცირე შემოსავალს ქმნიან, როდესაც იჯარით შემოსავალი საკმარისია იპოთეკის გადახდაზე, ასევე ქონების გადასახადებზე, დაზღვევაზე და რემონტებზე. მაგრამ მემამულეებმა მიიღონ გაქირავების ქონების გაქირავების ფასი და ეს ხშირად მცირე შემოსავალს იძლევა მცირე საგადასახადო ზარალზე - ხარჯები გადააჭარბებს შემოსავალს ცვეთის შემდეგ.
ყველა ასე ხშირად, თუმცა, მემამულეების წინაშე ძირითადი ხარჯები, როგორიცაა ჩანაცვლება სახურავი ან gutting ბინა გრძელვადიანი tenant ვაკანსიებს.
ასეთ ვითარებაში შესაძლებელია, რომ მესაკუთრემ 25 000 აშშ დოლარზე მეტი დაკარგა, მაგრამ პასიური მოქმედების დაკარგვა წესების დარღვევას ზღუდავს ზუსტად $ 25,000. დანარჩენი მომავალ წელს განხორციელდება, როდესაც მესაკუთრე იმედოვნებს უფრო მეტი მოგების მიღებას და შეძლებს ჭარბი საგადასახადო დანაკარგების აღიქვას.
გაქირავების თვისებები
კონკრეტული ქონების იჯარის დანაკარგები ნებადართულია იმ წელს, როდესაც ქონება არ არის დაკავშირებული სრულიად განლაგებულ დაუკავშირებელ მყიდველთან.
გაყიდვის სახლი, ბინა შენობა ან სხვა საიჯარო ქონება არ არის იგივე, რაც გაყიდვის თქვენი პირველადი საცხოვრებელი. როგორც კი, როდესაც თქვენ კაპიტალური მოგების გაანგარიშებას გულისხმობთ, გაქირავების ქონების მოგების ან ზარალის გაანგარიშების ფორმულა გულისხმობს თქვენი საყიდლების ფასიდან გაძევებას თქვენს ფასზე.
ფასის გადახდა
გაქირავების ქონების ღირებულების გაანგარიშების ფორმულა შემდეგია:
- შეძენის ფასი
- პლუს შესყიდვის ხარჯები (სათაური და ესქრო გადასახადი, უძრავი ქონების აგენტი კომისიები და ა.შ.)
- პლუს გაუმჯობესება (შეცვლის სახურავი, ახალი ღუმელი და ა.შ.)
- პლუს გაყიდვის ხარჯები (სათაური და ესქრო გადასახადი, უძრავი ქონების აგენტი კომისიები და ა.შ.)
- პლუს დაგროვილი ცვეთა (როგორც თქვენი საგადასახადო ფორმების შესახებ იტყობინება)
- თანაბარი ღირებულებაა
თქვენი მოგების ან ზარალის გაანგარიშება იქნება:
- გასაყიდი ფასი
- მინუსმა თქვენი ღირებულება
- უტოლდება თქვენი მოგება ან ზარალი
თუ შედეგი დადებითია დადებითია, მოგებამ მოგება გაყიდა, როცა გაყიდე თქვენი გაქირავების ქონება. თუ უარყოფითი რიცხვი უარყოფითია, თქვენ მიიღებთ ზარალს. გაქირავების ქონების მოგება შეიძლება ნაწილობრივ დაიბეგროს, როგორც ამორტიზაციის აღდგენა მაქსიმუმ 25 პროცენტით საგადასახადო განაკვეთისა და ნაწილობრივ კაპიტალური მოგების სახით . გაქირავების ქონების გაყიდვები იტყობინება ფორმა 4797-ში, და ნებისმიერი კაპიტალის მოპოვების გამოანგარიშება მოცემულია გრაფიკი დ.
უძრავი ქონება და შეზღუდული პასუხისმგებლობა
ბევრი მეწარმე მიიჩნევს, რომ კორპორაციებს, შეზღუდული პასუხისმგებლობის კომპანიებს ან პარტნიორებს ქმნიან თავიანთი გაქირავების თვისებები. კორპორაცია შეიძლება არახელსაყრელი იყოს, რადგან კორპორაციებს არ აქვთ საგადასახადო განაკვეთი გრძელვადიანი კაპიტალის მოგებებით.
შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება შეძლებს გრძელვადიანი შემოსავლების მიღებას მისი წევრების მეშვეობით, რის შედეგადაც გრძელვადიანი მიღწევების 15% -იანი განაკვეთით სარგებლობს. მემამულეებმა უნდა განიხილონ ამ და სხვა იურიდიული ასპექტები, რომლებიც ქმნიან კომპანიის შექმნას ადვოკატთან, რათა მიიღონ ასეთი სტრატეგიის ყველა სამართლებრივი და ფინანსური გავლენა.